20％的個(gè)稅一出，不少房產(chǎn)持有者猶如熱鍋上的螞蟻，擔心虧本。其實(shí)，他們沒(méi)有了解個(gè)稅細則，不明白該交多少錢(qián)。本文針對主要的細則進(jìn)行案例分析，讀者可結合自身情況報告選擇。
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?、?#8220;個(gè)人轉讓住房，以其轉讓收入額減去財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照20％征收個(gè)人所得稅。
?、茖τ跓o(wú)法核定征收額的房屋，按照房屋交易全額計固定應稅所得率，其中住宅計1％，非住宅計2％。
?、?#8220;對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
?、?#8220;出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
案例
2001年3月，張先生以100萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)虹口區飄鷹花園1套二手房，相關(guān)稅費花了3萬(wàn)，裝修花了9萬(wàn)多，房子現由張先生和妻子自住。房產(chǎn)證上寫(xiě)了夫妻兩個(gè)人的名字。最近有人出150萬(wàn)要買(mǎi)張先生的房子，而張先生也看中世紀公園旁一套160萬(wàn)的房子，今年內想賣(mài)舊房換新房。張先生到底該交多少稅？
對照細則，張先生有3種繳稅方式可以選擇：
一，按照所得金額20％計稅
這時(shí)，個(gè)稅＝（賣(mài)出價(jià)－買(mǎi)入價(jià)－相關(guān)稅費－合理費用）×20％。其中合理費用主要為裝修費。由于張先生無(wú)法確認到底裝修費花了9萬(wàn)多少，因此請裝修公司朋友開(kāi)了10萬(wàn)的裝修發(fā)票。于是實(shí)際張先生的個(gè)稅＝（150－100－3－10）×20％＝7.4萬(wàn)。
【提醒】從以上公式看，如果裝修費高，合理費用越高，差價(jià)越小，繳稅也越少。按規定，商品房裝修費用最高可達原房?jì)r(jià)的10％；售后公房、配套商品房可達15％。另外，如果張先生1年內再買(mǎi)房，還可以相應退還部分或全額個(gè)稅。即購房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金。
二，按照賣(mài)出價(jià)的1％計稅。
張先生不巧弄丟了購房時(shí)的發(fā)票，無(wú)法提供買(mǎi)入該房子的價(jià)格證明。這時(shí)，張先生可去交易中心申報采取賣(mài)出價(jià)的1％計稅方式。即該交稅＝150×1％＝1.5萬(wàn)。
【提醒】這比第一種方式減少整整6萬(wàn)多元的花費。細則規定，如果無(wú)法提供必要的價(jià)格證明，出售人可主動(dòng)申報按賣(mài)出價(jià)的1％交納個(gè)稅。因此，對于差價(jià)較大，比如超過(guò)10萬(wàn)的，顯然用第二種方法繳稅可以省下不少錢(qián)。
三，合理避稅、免稅
張先生覺(jué)得即使交1.5萬(wàn)的稅費，也有些冤。和妻子一商量，決定用“假離婚來(lái)避稅。張先生夫妻名下現共有2套房子。兩人商議離婚后按照一人一套房的方式分割房產(chǎn)。要出售的那套分到了張先生名下，然后張先生就可以出售自用5年以上的唯一住房，全額免去個(gè)稅。
【提醒】免征個(gè)稅的房子需要同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：第一、自用5年以上的房產(chǎn)；第二、該房產(chǎn)是家庭唯一一套生活用房。其中“家庭指的是夫妻關(guān)系，如果夫妻倆有2套住房，在轉讓時(shí)就必須交納個(gè)稅。通過(guò)“假離婚，造成1人只有唯一一套住房，確實(shí)可以規避個(gè)稅。但必須提醒，這樣做要當心離婚時(shí)財產(chǎn)分割帶來(lái)的其它風(fēng)險，萬(wàn)一弄假成真還會(huì )帶來(lái)意想不到的社會(huì )問(wèn)題。
