引言
中小型房企未形成產(chǎn)品標準化如何進(jìn)行工期測算？各項目定位不一樣，如何避免有失公平的通用標準？首開(kāi)產(chǎn)品涵蓋多業(yè)態(tài)，以哪種業(yè)態(tài)作為工期測算標準呢？當傳統工期測算的效率低下且缺乏對計劃鋪排的指導意義，如何基于各種工期影響因素建立與之匹配的測算標準呢？
隨著(zhù)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的復雜度越來(lái)越高，拿地模式多元、經(jīng)營(yíng)定位變化、城市等級不一、業(yè)態(tài)組合調整等，對工期標準設計都有很大的影響。
先來(lái)看兩個(gè)案例——
A企標準工期主要從城市和產(chǎn)品業(yè)態(tài)兩個(gè)維度進(jìn)行差異化區分，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品已實(shí)現標準化，然而，首開(kāi)產(chǎn)品往往會(huì )涵蓋多種業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的工期時(shí)長(cháng)是不一樣的，此時(shí)選擇哪種業(yè)態(tài)作為'拿地-開(kāi)盤(pán)'的工期測算標準就變得十分棘手。
B企從經(jīng)營(yíng)定位上分為現金流型（高周轉）、均衡型（兼具高周轉與高溢價(jià)）、利潤型（高溢價(jià)）三類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型，但是其工期標準仍維持原有的一套通用標準，未能靈活適配不同的經(jīng)營(yíng)定位，相同的工期，對部分現金流產(chǎn)品而言相對寬松，對很多利潤型產(chǎn)品而言卻過(guò)于嚴格。
歸結起來(lái)，傳統的標準工期所存在的問(wèn)題，一方面體現在實(shí)操性、靈活性及落地性上，另一方面表現為與經(jīng)營(yíng)策略不匹配，在很多情況下無(wú)法與計劃管理聯(lián)動(dòng)或者聯(lián)動(dòng)關(guān)系很弱，因而常常無(wú)奈被'束之高閣'。
從傳統工期不能解決的問(wèn)題出發(fā)，以經(jīng)營(yíng)為導向、以運營(yíng)標準為卡尺，將'標準'和'差異化'有機結合，可形成'差異化標準工期'。
'差異化標準工期'不僅僅需要考慮不同項目的實(shí)際情況，并且需要定義不同情況下工期的基本標準，在此基礎上，可以更快速、精準且合理地輔助項目開(kāi)發(fā)團隊鋪排項目開(kāi)發(fā)計劃。
其中，拿地模式差異化決定了工期標準差異化，不同的拿地模式在開(kāi)發(fā)路徑上主要影響前置工作的開(kāi)展，從而影響工期總時(shí)長(cháng)，因此在確定差異化標準工期之前就需要考慮拿地模式的差異化。
如下圖所示，可直觀(guān)了解拿地模式不同如何影響主路徑和前置工作項、進(jìn)而影響工期時(shí)長(cháng)。
以C企為例，其拿地模式兼有一二級聯(lián)動(dòng)、收并購和招拍掛，在'拿地-方案設計完成'的時(shí)長(cháng)方面，'一二級聯(lián)動(dòng)模式<><>；同時(shí)差異化的拿地模式也會(huì )直接影響主路徑的選擇，主路徑上按關(guān)鍵工作項分為報建線(xiàn)、工程線(xiàn)、設計線(xiàn)等專(zhuān)業(yè)線(xiàn)。
在一二級聯(lián)動(dòng)的拿地模式下，方案設計以前的工作都可以在拿地之前完成，即'帶著(zhù)方案拿地'，所以其開(kāi)發(fā)路徑上在拿地后直接進(jìn)入'報建線(xiàn)'，繼而進(jìn)入'工程線(xiàn)'。
在收并購拿地模式下，C企作為國企有'國資委審批'環(huán)節，這也為其工作前置提供了一定的時(shí)間基礎。所以大部分情況下，其拿地后雖然進(jìn)入設計線(xiàn)，但是從'拿地-方案設計完成'所需時(shí)間不會(huì )太長(cháng)。
在招拍掛的拿地模式下，從土地信息公布至土地摘牌一般要30-35天，而概念設計往往需要在投資決策通過(guò)后啟動(dòng)，所以招拍掛拿地模式下在拿地后會(huì )進(jìn)入設計線(xiàn)，且時(shí)間相對較長(cháng)。
從上可知，傳統工期不能解決的問(wèn)題及'差異化標準工期'的設計理念，為'差異化標準工期模型'的搭建提供了更具有針對性的解決方案，可簡(jiǎn)化為6大要點(diǎn)：強經(jīng)營(yíng)、量業(yè)態(tài)、明變量、定工期、落權責、搭看板。
1
強經(jīng)營(yíng)：以差異化工期標準匹配差異化經(jīng)營(yíng)定位
▋制定與經(jīng)營(yíng)策略一致的工期標準
經(jīng)營(yíng)定位的差異化決定了標準工期也應當適配，應制定與經(jīng)營(yíng)策略一致的工期標準。
對于現金流型產(chǎn)品，以開(kāi)盤(pán)點(diǎn)作為分界點(diǎn)，前期的工期要側重高周轉，而后期以品質(zhì)為前提，通過(guò)'早起跑/串改并/控周期'盡可能提升效率，但是工程施工的周期一定要以質(zhì)量安全為前提，不鼓勵一味地壓縮工程施工周期；
對于利潤型產(chǎn)品，方案設計獲得政府批復以前盡可能給予充分的時(shí)間周期，保障方案設計的精細化，提升產(chǎn)品溢價(jià)，而后以開(kāi)盤(pán)為界，方案批復至開(kāi)盤(pán)階段關(guān)注效率的提升，開(kāi)盤(pán)后關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量。
▋通過(guò)城市等級與經(jīng)營(yíng)定位類(lèi)型劃分工期檔位，并用價(jià)格進(jìn)行修正
城市等級劃分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市與其他城市，結合三類(lèi)經(jīng)營(yíng)定位，可將工期劃分為5個(gè)工期標準檔位，如下圖所示：
五個(gè)工期檔位中，1檔代表工期最短，5檔代表工期最長(cháng)，工期的時(shí)間長(cháng)短由短至長(cháng)的排序為：1檔<><><><>
在檔位初步確定的基礎上，還需要基于當地的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的實(shí)際情況對檔位進(jìn)行修正，修正的規則是，當項目所在城市預計售價(jià)低于其正常售價(jià)，工期延長(cháng)，檔位提升（5→1），當項目所在城市預計售價(jià)高于其正常售價(jià)，工期縮短，檔位降低（1→5），原則上檔位僅提/降一檔。
▋在設計周期及設計可以前置的周期，進(jìn)行工期分檔
一方面，差異化的工期檔位決定了差異化的工期，而檔位的差異化主要體現在設計階段；
另一方面，差異化的拿地模式?jīng)Q定了設計可以前置的周期的差異化，所以將設計周期與設計可以前置的周期進(jìn)行結合，可以基本鎖定'拿地-方案設計完成'段的合理標準工期。
2
量業(yè)態(tài)：以多業(yè)態(tài)組合明確合理的工期測算標尺
當項目多種業(yè)態(tài)組合推售時(shí)，'±0-主體結構封頂'段應該選擇何種業(yè)態(tài)測量工期？對于產(chǎn)品未實(shí)現標準化的中小型企業(yè)又該如何測算？
差異化標準工期下，明確合理的工期測算的基本邏輯是，通過(guò)錄入首開(kāi)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)及對應業(yè)態(tài)的層高，基于項目所在城市預售條件、在不同經(jīng)營(yíng)定位下的單層的施工天數判斷各業(yè)態(tài)'±0-施工至預售條件'段及'施工至預售條件-主體結構封頂'段所需要的施工周期，兩段均選擇各分段下最長(cháng)工期所對應的業(yè)態(tài)作為度量卡尺。
舉例來(lái)說(shuō)，假設某城市某項目的首開(kāi)業(yè)態(tài)包括別墅、高層及多層三種業(yè)態(tài)的組合。通過(guò)在工期測算表中錄入首開(kāi)業(yè)態(tài)及首開(kāi)業(yè)態(tài)的層數，則可以基于各業(yè)態(tài)的預售條件以及各業(yè)態(tài)在不同經(jīng)營(yíng)定位及不同階段的單層施工標準，判斷得出各業(yè)態(tài)'±0-預售'段的施工周期及各業(yè)態(tài)'預售-主體結構封頂'段的施工周期。
若此時(shí)工期測算為'拿地-開(kāi)盤(pán)'的周期（工期1），則：
工期1='±0-預售'各業(yè)態(tài)中工期最長(cháng)的周期
若此時(shí)工期測算為'拿地-主體結構封頂'的周期（工期2），則：
工期2='±0-主體結構封頂'各業(yè)態(tài)中工期最長(cháng)的周期
由此，也可以得出：
'預售-主體結構封頂'的周期=工期2-工期1='±0-主體結構封頂'各業(yè)態(tài)中工期最長(cháng)的周期-'±0-預售'各業(yè)態(tài)中工期最長(cháng)的周期
根據示例，'±0-預售'以多層作為工期測量的標尺，'預售-主體結構封頂'以高層作為工期測量的標尺。
3
明變量：以工期主路徑各類(lèi)變量融入各開(kāi)發(fā)階段
厘清項目開(kāi)發(fā)路徑變量及其對應階段，并基于不同變量設計工期標準，可以為標準工期自動(dòng)化計算提供底層支撐。
工期一般受城市/區域、運營(yíng)標準、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、預售條件、工程實(shí)施等變量影響。基于節點(diǎn)'開(kāi)工'切分，開(kāi)工以前為'前期工作節點(diǎn)'，開(kāi)工以后為'工程施工階段'，在此基礎上進(jìn)一步細分各子變量，共計20個(gè)變量。并最終將這些變量融入到主路徑各個(gè)階段。
4
定工期：以變量為基礎定義各類(lèi)情況下的工期標準
在前三個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)的支撐下，搭建工期模型僅需要明確各分段下各變量影響下的差異化工期標準（例如在不同的支護形式及不同的地下室層數下，施工的周期標準有所差異），并基于項目的實(shí)際情況對變量進(jìn)行組合勾選，得到各分段下的合理工期（如地下室層數-2F及有夾層的情況下，地下室的施工周期為21天）及項目分段式的工期匯總。
5
落權責：以權責分判明確填報責任主體保障落地
為了保障鋪排的工期能有效落地實(shí)現，可搭建三個(gè)層面的權責分判，分別在填報環(huán)節、分段工期的確認環(huán)節、最終工期標準的評審環(huán)節。
第一層：在填報錄入層面，規范各表的填表責任單元，以及對標準修訂的審核權限，一方面可以保障標準執行的嚴肅性，另一方面可以保障工期測算的合理性；
第二層：在各分段工期，由對應的專(zhuān)業(yè)部門(mén)對勾選的變量及自動(dòng)輸出的結果負責，并簽字確認留痕；
第三層：在匯總的分段工期中，由各層級大運營(yíng)工作小組，對最終的工期結果進(jìn)行評審并基于評審結果會(huì )簽。
6
搭看板：以開(kāi)發(fā)路徑圖為工具實(shí)現工期的可視化
為了保障工期結果的最終實(shí)現可視化、輔助項目計劃管理中的開(kāi)發(fā)路徑及其與主項計劃之間的勾稽關(guān)系，并同時(shí)解決各房企在項目相關(guān)變量變化的情況下不知道其他節點(diǎn)對應如何調整的困惑。各開(kāi)發(fā)路徑節點(diǎn)時(shí)間的輸出可以基于工期模型中主路徑的節點(diǎn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)綁定，并在綁定的基礎上制定與綁定節點(diǎn)之間的前后置關(guān)系及工期標準，最終輸出開(kāi)發(fā)路徑圖所需節點(diǎn)的所有開(kāi)發(fā)路徑時(shí)間，即'拿地-各開(kāi)發(fā)路徑節點(diǎn)時(shí)間',并最終繪制各節點(diǎn)的開(kāi)發(fā)路徑圖，實(shí)現工期的可視化。
舉例來(lái)說(shuō)，假設某項目的節點(diǎn)'項目定價(jià)確定'綁定工期模型中的節點(diǎn)'開(kāi)盤(pán)'，假設'項目定價(jià)'完成的對應標準為'開(kāi)盤(pán)前15天'，且通過(guò)工期模型的測算'拿地-開(kāi)盤(pán)'的天數為'180天'。那么此時(shí)'拿地-項目定價(jià)確定'的天數=180-15=165，此時(shí)開(kāi)發(fā)路徑圖上該節點(diǎn)描繪對應所在位置為165。
結束語(yǔ)
通過(guò)'強經(jīng)營(yíng)、量業(yè)態(tài)、明變量、定工期、落權責、搭看板'6大關(guān)鍵要點(diǎn)搭建'差異化標準工期模型'，一方面可以幫助中小型企業(yè)在產(chǎn)品標準化未形成的情況下，基于項目實(shí)際情況測算合理的工期標準，從而支撐計劃鋪排的合理性；另一方面對于所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，可以做到工期與經(jīng)營(yíng)定位、運營(yíng)標準、計劃管理、開(kāi)發(fā)路徑等相結合，從而支撐企業(yè)更快更好地發(fā)展。
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