淺議公有住房承租權的性質(zhì)時(shí)間:2010-09-03 18:08來(lái)源:北京房地產(chǎn)律師網(wǎng)作者:房地產(chǎn)律師點(diǎn)擊:64次相關(guān)文章不符承租條件公房承租權不能被繼承 公房承租人繼承法律問(wèn)題研究
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淺議公有住房承租權的性質(zhì)
【案情】：
案件起源于一筆公產(chǎn)房屋動(dòng)遷補償款。被動(dòng)遷房屋承租人姜林（已去世）有三個(gè)子女，長(cháng)女姜紅英、長(cháng)子姜紅旗、次子姜紅開(kāi)。1982年，姜林從單位分得爭議之房，一家人共同居住。其后，長(cháng)女姜紅英、長(cháng)子姜紅旗先后于1988、1990年結婚從該房遷出另住，但戶(hù)籍仍留在原址。次子張棋1994年婚后一直在該房中居住，其妻衛斌系外地戶(hù)口。1997年，姜林夫婦先后去世，該房承租人一直未變更。2000年，次子姜紅開(kāi)去世，其妻衛斌攜女姜妍妍在該房居住。2002年，衛斌與高占強非婚同居。2004年1月，長(cháng)子姜紅旗提出要讓其子姜濤到該房居住，衛斌為了阻止姜紅旗，將該房大屋出租，自己及高自強、姜妍妍在小屋居住，租金用于生活。2004年3月，衛斌將戶(hù)籍遷入該房。2004年4月，衛斌因病去世。同年8月該房動(dòng)遷，姜妍妍、高自強以承租人姜林的名義與開(kāi)發(fā)商簽定了動(dòng)遷補償協(xié)議，開(kāi)發(fā)商補償動(dòng)遷款18.6萬(wàn)元。姜紅旗、姜紅英得知此事，以繼承父親的遺產(chǎn)為由，向法院提起訴訟，要求分劈動(dòng)遷補償款。姜妍妍主張，爭議之房是父母留下來(lái)的，現在父母均已去世，動(dòng)遷補償款理應歸其所有。高自強主張，在與衛斌同居其間，共同承擔家庭費用，撫養姜妍妍，并交納房屋各項費用，要求分得適當款項。
【審判】：
本案審理中形成了三種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認為，本案中所有當事人均非被動(dòng)遷房產(chǎn)證照上記載的承租人，故該動(dòng)遷房屋屬于“房產(chǎn)有糾紛”的情況。參照《哈爾濱城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規定，該被拆遷房屋應當適用房屋產(chǎn)權調換，而不是給付動(dòng)遷補償款。此外，該房屋承租人姜林已經(jīng)去世，在未確定新的承租人之前，法院不宜對動(dòng)遷補償款進(jìn)行裁決。故應當裁定駁回原告姜紅旗等人的起訴，待公產(chǎn)房屋產(chǎn)權部門(mén)確定新的合法承租人之后，再行處理。
第二種意見(jiàn)認為，該房已經(jīng)動(dòng)遷完畢，爭議之房已經(jīng)滅失，且各方對動(dòng)遷補償款本身沒(méi)有異議，在這種情況下，決定由產(chǎn)權部門(mén)確定新的承租人的做法不符合客觀(guān)情況，也不具有可行性。法院不應當回避自己的職責，不能拒絕裁判。
本案中，關(guān)鍵是確定誰(shuí)是原爭議之房的延續承租人。根據《城市房屋租賃管理辦法》第十一條三款之規定“住宅用房承租人在租賃期間內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租”的規定，本案中符合規定的當事人只有姜紅開(kāi)和衛斌之女姜妍妍，其他人均無(wú)延續承租的資格。而“動(dòng)遷補償款”的目的就是為了給被動(dòng)遷人因不能在動(dòng)遷房?jì)壤^續居住所產(chǎn)生損失的補償。因此，動(dòng)遷補償款應當歸姜妍妍所有。高自強提出作為房屋的共同居住人，在與衛斌同居期間居住該房，承擔了該房的包燒費等費用，屬于生活支出，應當自行承擔。
第三種意見(jiàn)認為，本案首先應當確定人民法院是否應當處理，其次，如果處理，應當如何處理；如果不能處理，應當如何駁回原告的訴請？而確定案件是否應當由人民法院處理，主要標準是案件有沒(méi)有可訴性，是否屬于人民法院的受案范圍。本案中，雙方爭議的是財產(chǎn)的處理法院是否對案件進(jìn)行實(shí)體處理，主要衡量標準是看雙方爭議的焦點(diǎn)是否屬于法院調整的范圍。本案中如果雙方爭議的焦點(diǎn)是爭議之房的延續承租權或者居住權，由于該房已經(jīng)被動(dòng)遷，不再實(shí)際存在，則由于爭議之房的滅失而不具有法律上的可訴性，屬于法定的不予受理的理由?？梢愿嬷p方向開(kāi)發(fā)商申請根據動(dòng)遷法的有關(guān)規定調房。而實(shí)際上雙方爭議的焦點(diǎn)是動(dòng)遷補償款，該款已經(jīng)實(shí)際給付姜妍妍及高占強，其他利害關(guān)系人提出分劈的要求，屬于公民之間財產(chǎn)爭議的范疇，法院就應該處理并進(jìn)行實(shí)體裁決。
本案中，爭議之房雖然已經(jīng)滅失，但開(kāi)發(fā)商給付了動(dòng)遷補償款。而這部分動(dòng)遷補償款，實(shí)際上就是該房承租居住權的價(jià)值。因此，動(dòng)遷補償款應當視為對原有房屋承租人喪失房屋的承租居住權的補償。因為該公產(chǎn)房屋的承租居住權已經(jīng)轉變?yōu)橛行呜泿咆敭a(chǎn)的形式，就已經(jīng)具有了私有財產(chǎn)的性質(zhì)。該房應當視為姜林的遺產(chǎn)，所得補償款也應當作為遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承。本案中，姜林夫婦、姜紅開(kāi)夫婦已經(jīng)去世，對于姜林的遺產(chǎn)的繼承，應由姜紅英、姜紅旗、姜妍妍作為第一順序繼承人繼承。其中衛斌在丈夫姜紅開(kāi)死后，與姜林夫婦共同生活直至姜林夫婦去世，對姜林夫婦盡了主要的贍養義務(wù)，也應當視為第一順序的繼承人。高占強由于與本案法定權利人沒(méi)有法定的夫妻關(guān)系，沒(méi)有權利對該款提出要求。
【評析】
筆者認為，本案爭議最關(guān)鍵問(wèn)題就是公產(chǎn)房屋承租權的法律性質(zhì)問(wèn)題。相比較而言，第三種觀(guān)點(diǎn)比較接近案件的實(shí)質(zhì)。
一、公產(chǎn)房屋承租居住權法律規定的現狀
從法律的角度來(lái)講，現有的公房使用權如同國有土地使用權一樣，一直沒(méi)有立法明確地對其性質(zhì)進(jìn)行界定。從現有法律的相關(guān)規定來(lái)講，公產(chǎn)房屋承租使用權性質(zhì)是一種特殊的租賃權。首先，從公房使用權的產(chǎn)生來(lái)源來(lái)看，公房使用權是公房租賃制度的產(chǎn)物，實(shí)際上可以說(shuō)是一種特殊的租賃權（對使用人來(lái)說(shuō)是承租權），但是這種公房租賃權與傳統民法上的私人所有權基礎上的租賃權是不同的，主要在租賃主體、租金標準、租賃期限和租賃關(guān)系的發(fā)生方面有區別。公產(chǎn)房屋所有權人是國家或者集體，但以往的公產(chǎn)房屋主要是提供給市民、職工的福利。因此，城市公產(chǎn)房屋所有權的性質(zhì)與其他完全意義上的財產(chǎn)所有權性質(zhì)有所不同。從物權法的角度來(lái)講，公有住房使用權理論上可以界定為是一種獨立財產(chǎn)權形式，一種新型的用益物權，因此，它不是一般意義上的租賃權。其次，長(cháng)期以來(lái)，學(xué)界有把公房使用權稱(chēng)作“公房居住權”的，但居住權在大陸法系傳統民法上有其特定的含義，一般指“對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利”，是建立在私人所有權基礎上的為特定個(gè)人設定的一種用益權，且不得將使用的房屋出租、轉讓或進(jìn)行其他處分，因此也不能把公房使用權同居住權相提并論。至于目前的“公房使用權”的提法，本身就是一個(gè)性質(zhì)待定權能不確定的概念。從現有理論分析來(lái)看，公房使用權應該是獨立物權，也是一種新型物權。 (聲明：本站所使用圖片及文章如無(wú)注明本站原創(chuàng )均為網(wǎng)上轉載而來(lái)，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯(lián)系本站站長(cháng))
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