房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)案例解析
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http://www.crei.cn 2012年9月2日 來(lái)源：行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)1215
隨著(zhù)《物權法》的頒布，人們對私有財產(chǎn)的保護意識日漸增強。面對經(jīng)常出現的自身財產(chǎn)受到損害的事實(shí)也頻頻上訴法庭以求保護。法院為了能做出公正的判決，勢必需要估價(jià)機構出具專(zhuān)業(yè)鑒定意見(jiàn)，進(jìn)行房地產(chǎn)損害賠償司法鑒定估價(jià)。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)是近年來(lái)日漸增多的評估類(lèi)型。房地產(chǎn)估價(jià)師作為價(jià)值鑒定的專(zhuān)業(yè)人士，應該不僅有能力而且有責任為確定房地產(chǎn)損害賠償額度提供專(zhuān)業(yè)參考意見(jiàn)。這樣，不僅可以拓寬估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍，同時(shí)也在提升估價(jià)機構的社會(huì )形象。本文通過(guò)實(shí)際工作中的評估案例，對房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)以及司法鑒定估價(jià)的部分問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、案情及估價(jià)對象基本情況
估價(jià)對象所在小區名稱(chēng)為A，該小區分為兩期建設，其中一期為A 小區1—6 幢，二期為A 小區7 幢。小區開(kāi)發(fā)商為B 公司。根據經(jīng)某市規劃管理局審批的A 小區一期的總平面圖，A 一期工程于2002 年修建，占地約60 畝，均為多層住宅。B 公司又于2004 年取得了與一期所在宗地相鄰的一宗地(即A 二期用地)，兩宗地之間有一圍墻之隔。A 二期用地面積較小，地形狹長(cháng)，單獨規劃方案相對困難，故B 公司申請該地塊與A 小區一期工程整合使用，統一規劃，統一布局。某市規劃局于2004 年批準了A 二期方案，批準二期用地與一期項目進(jìn)行整合，成為一個(gè)小區。A 二期占地約10 畝，僅修建1 幢電梯公寓。
在2005 年A 小區二期工程接近完工之時(shí)，B 公司準備拆除一、二期之間存在的圍墻，以便打通共用通道，實(shí)現一、二期的整合，但遭到A 小區一期業(yè)主的反對，雙方及有關(guān)部門(mén)多次協(xié)商解決未果。隨后某市規劃管理局鑒于A(yíng) 小區二期工程即將竣工入住，為避免A 小區二期業(yè)主后無(wú)進(jìn)出通道及消防通道的不利情況，根據B 公司的申請對A 小區二期作出了《道路出入口布置圖》，為A 小區二期增加了出入口。根據提供的資料，一、二期之間存在的圍墻是否能拆除，應由B 公司與A 小區一期全體業(yè)主協(xié)商解決。截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，由于B 公司尚未就拆遷圍墻的相關(guān)補償事宜與A小區一期全體業(yè)主達成一致，故截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該圍墻尚未拆除。
由于該圍墻的存在，某人于2004 年所購買(mǎi)的位于某市某區某路某號房屋不能與A 小區1—6 幢業(yè)主共同使用A小區1—6 幢公共配套設施，而只能使用該房屋所在A(yíng) 小區7 幢現行的公共配套設施。A 小區1—6 幢的停車(chē)位配置、綠化景觀(guān)情況、物管用房設置、健身器材、監控系統、出入口設置等公共配套設施均優(yōu)于A(yíng) 小區7 幢現行的公共配套設施。受法院的委托，本公司對上述情況對房屋造成的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值差異額進(jìn)行了估價(jià)。
二、估價(jià)思路及技術(shù)路線(xiàn)
該案例屬于小區規劃變更而導致房地產(chǎn)價(jià)值減損，充分體現了房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的獨特性及復雜性，其不同于常規的抵押類(lèi)或拆遷類(lèi)估價(jià)，每個(gè)損害賠償估價(jià)項目都有其獨特的情況，則損害賠償估價(jià)思路及技術(shù)路線(xiàn)要與具體案例要緊密集合，必要時(shí)將要運用非常規性的估價(jià)方法，技術(shù)路線(xiàn)可以更加的靈活。目前相關(guān)的估價(jià)技術(shù)規范還沒(méi)有對房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的方法有所描述，僅有《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》(估價(jià)師考試教材)、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規程》以及專(zhuān)家發(fā)表的論文對損害賠償估價(jià)方法有所介紹，其方法則是房地產(chǎn)估價(jià)幾大方法的衍生，常用方法有成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法等，估價(jià)師應根據案例的實(shí)際情況靈活運用上述方法。
根據本案的具體情況，本次估價(jià)的方法選取及技術(shù)路線(xiàn)如下：成本法也稱(chēng)為修復費用法，該法是通過(guò)設定規劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。由于此次估價(jià)以A 小區一、二期之間的圍墻不能拆除為前提條件，故估價(jià)對象的修復為不可修復情況，且由于估價(jià)對象為住宅用房地產(chǎn)，其價(jià)值的體現與其成本關(guān)系不大，故此次評估未選用成本法。損失資本化法是通過(guò)測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現值和，或無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現值之和的差評估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。由于估價(jià)對象為住宅用房地產(chǎn)，其價(jià)值與其租賃價(jià)格水平關(guān)系不大，且該方法中許多參數較難確定，故此次評估未選用損失資本化法。
賠償實(shí)例比較法是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。由于某市類(lèi)似于此次評估的房地產(chǎn)損害賠償實(shí)例匱乏，故此次評估未選用賠償實(shí)例比較法。損害前后價(jià)差法是通過(guò)測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。由于上述兩個(gè)價(jià)值可以求取，故本次評估采用損害前后價(jià)差法對估價(jià)對象的價(jià)值差異額進(jìn)行評估，對于本次評估即分別求出假設A 一、二期之間無(wú)圍墻情況下的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和A 一、二期之間有圍墻情況下的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值(即現狀下的市場(chǎng)價(jià)值)，其差值即為評估結果。
三、估價(jià)中的難點(diǎn)分析
在估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)確定后，求取假設A 一、二期之間無(wú)圍墻情況下的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值成為了難點(diǎn)，筆者認為可以采用的方法有三種：
（1）首先確定申請人在購買(mǎi)估價(jià)對象時(shí)點(diǎn)(2004 年)的市場(chǎng)價(jià)值(通過(guò)法院提供的該小區銷(xiāo)售備案價(jià)格綜合確定，該時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的價(jià)值即是A 一、二期之間無(wú)圍墻情況下，也是最初規劃狀態(tài)下的價(jià)值)，再通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數的調整，將其調整至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。該方法特點(diǎn)是測算出的價(jià)格精確度不強，且若當地房管部門(mén)未公布房地產(chǎn)價(jià)格指數，該方法難以采用。
（2）通過(guò)收集估價(jià)對象所在區域內與A小區(在無(wú)圍墻狀態(tài)下) 相似的小區的成交案例，通過(guò)對交易情況、交易時(shí)間、區域因素、權益因素、個(gè)別因素全方面的修正得出A 一、二期之間無(wú)圍墻情況下的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，特別是在小區區域因素、容積率、綠化率、公共配套等方面需作出詳細的修正。該方法特點(diǎn)是選取案例局限性較大，測算時(shí)需要修正的因素太多，且在很多因素修正上難度很大。
（3）通過(guò)A 小區一期的成交案例進(jìn)行修正得出。因A 小區一期配套設施齊全，一、二期之間的圍墻對其價(jià)值基本沒(méi)有影響，故可以收集3 個(gè)以上A 小區一期在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成交案例，視其價(jià)格為無(wú)圍墻情況下的價(jià)格，并通過(guò)對其交易情況、交易時(shí)間、區域因素、個(gè)別因素修正(主要修正因素為交易時(shí)間、成新率、所在樓層、結構、戶(hù)型及建筑面積、裝修)得出其比準價(jià)格。由于A(yíng)小區一期均為多層住宅，估價(jià)對象為電梯公寓，而在某市住宅均呈現高密度性，在基本條件大致相同的情況下，同一小區內的多層住宅市場(chǎng)價(jià)值通常高層住宅，則還需要扣除同一小區多層房屋與高層房屋之間在相同因素下的價(jià)值差異額，即得出假設A小區一、二期之間無(wú)圍墻情況下的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。同一小區多層房屋與高層房屋之間在相同因素下的價(jià)值差異額的求取是此方法的難點(diǎn)之一，筆者認為可以通過(guò)房屋中介收集一定數量的小區內均有多層及高層的成交案例，同時(shí)在某市范圍內調查目前在售的商品房中同一小區內多層及高層的售價(jià)，再將其修正(修正因素主要包括交易時(shí)間、戶(hù)型及建筑面積、裝修等)到同一條件下，這樣就構成了N組同一條件下多層與高層的比準價(jià)格，取其差值的加權平均值得出同一小區多層房屋與高層房屋之間在相同因素下的價(jià)值差異額。
四、估價(jià)過(guò)程中的體會(huì )與建言
1. 委托環(huán)節
在本次委托中，法院最初出具的委托書(shū)中還是呈現出了不規范的情況，無(wú)估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型，且在估價(jià)人員了解了相關(guān)案情后，委托書(shū)上的委托內容也不規范，沒(méi)有很好的歸納估價(jià)范圍。在估價(jià)人員現場(chǎng)查看后，與該院技術(shù)室人員進(jìn)行了溝通，對委托書(shū)的內容進(jìn)行了修改，重新出具的委托書(shū)。據此案例得到的經(jīng)驗，筆者認為房地產(chǎn)司法鑒定評估的委托程序可采用評估專(zhuān)家崔太平博士的意見(jiàn)，分為兩個(gè)階段：①初步委托階段，法院司法技術(shù)管理部門(mén)向選定鑒定估價(jià)機構介紹案情，讓其查閱可立即移交的鑒定評估資料，法院司法技術(shù)管理部門(mén)和估價(jià)機構就估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、價(jià)值定義、估價(jià)對象、委托鑒定評估的完成時(shí)限等基本事項進(jìn)行協(xié)商。②正式委托階段，雙方就估價(jià)基本事項協(xié)商達成一致后，委托人正式向已選定的鑒定估價(jià)機構下達房地產(chǎn)司法鑒定評估委托書(shū)。房地產(chǎn)司法鑒定評估委托書(shū)及其附件，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象及估價(jià)范圍、估價(jià)價(jià)值類(lèi)型及其定義、基本案情、估價(jià)目的和估價(jià)作業(yè)日期等事項，除此以外的其它事項可列為選擇事項，根據不同類(lèi)別的鑒定評估需要而明確。委托書(shū)應當列明清單并移交委托人已掌握的鑒定資料、依職權收集必要的鑒定資料。
2. 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法環(huán)節
在本次估價(jià)中，筆者發(fā)現就房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法而言，還沒(méi)有相應的技術(shù)規范對其進(jìn)行說(shuō)明，目前可以參考的僅有《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》(估價(jià)師考試教材)、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規程》。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)已成為了常見(jiàn)了估價(jià)種類(lèi)，特別是運用于司法鑒定中，而近期出臺的《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導意見(jiàn)》對房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法有所總結，可以讓估價(jià)機構在損害賠償估價(jià)方法的采用上有據可依。
3. 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)案例收集環(huán)節
司法鑒定估價(jià)中我們收集成交案例的證據性一定要很強，但由于目前估價(jià)師收集案例的局限性，我們只能做到收集的案例盡量具備銷(xiāo)售合同或采用由案例提供方簽字認可的案例調查表的形式，這樣收集成交案例過(guò)程確實(shí)非常艱辛，這需要估價(jià)師要大面積的走訪(fǎng)中介機構，通過(guò)一定的溝通技巧獲取可以經(jīng)得起質(zhì)證的真實(shí)成交案例。在本案例中，收集真實(shí)的可比案例是關(guān)鍵，目前估價(jià)師收集案例的渠道主要于一手房的售樓部、遍布于全市的中介機構，其中二手房成交案例的依據性如何在司法鑒定質(zhì)證過(guò)程中體現，成為了估價(jià)機構非常棘手的問(wèn)題。建議在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師能夠有權利憑法院的委托書(shū)在當地房管局查詢(xún)備案的成交案例，這樣可以擴寬估價(jià)師收集案例的渠道，而在房管部門(mén)調取的案例公信力也可以得到保證。
