設計施工階段是開(kāi)發(fā)商委托設計公司和建筑公司進(jìn)行項目設計、建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務(wù)代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮土地使用稅等稅務(wù)事項。
（一）印花稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。
甲供材料應按購銷(xiāo)合同稅目，按按購銷(xiāo)金額，萬(wàn)分之三稅率貼花；
建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬(wàn)分之三稅率貼花；
建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬(wàn)分之五的稅率貼花；
借款合同，按借款金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花；
財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。
（二）代扣代繳涉稅事項
房地產(chǎn)設計，施工期間涉及的營(yíng)業(yè)稅事項，主要包括：對外支付款項時(shí)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅代扣代繳問(wèn)題。
一、營(yíng)業(yè)稅
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于執行稅收協(xié)定特許權使用費條款有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函[2009]507號）規定，“專(zhuān)門(mén)從事工程、管理、咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機構或個(gè)人提供的相關(guān)服務(wù)所取得的款項”應為勞務(wù)活動(dòng)所得，不應是特許權使用費。對外支付款項的營(yíng)業(yè)稅代扣代繳問(wèn)題，主要發(fā)生與接受境外上述勞務(wù)時(shí)的涉稅事項。
1、接受境外建筑設計勞務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅應稅范圍
《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》（財政部、國家稅務(wù)總局第52號令）第四條規定：條例第一條所稱(chēng)在中華人民共和國境內提供條例規定的勞務(wù)，是指提供或者接受條例規定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內。
因此，境內房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設計勞務(wù)，屬于應發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的勞務(wù)。
2、代扣代繳義務(wù)的判斷
《暫行條例》第十一條規定：中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在境內未設有經(jīng)營(yíng)機構的，以其境內代理人為扣繳義務(wù)人；在境內沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人。
因此，企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設計勞務(wù)款項時(shí)，要判斷企業(yè)是否負有代扣代繳義務(wù)，應向發(fā)生業(yè)務(wù)的境外單位或者個(gè)人確認其境內是否存在經(jīng)營(yíng)機構或境內代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務(wù)。
3、代扣代繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間
《暫行條例》第十二條規定：營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。
《暫行條例》第十二條規定還規定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)，并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規定的，從其規定。
4、代扣代繳營(yíng)業(yè)稅稅款的計算
納稅人提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率。
因此，企業(yè)計算代扣代繳應該額時(shí)，也按上述公式確認，準確確認應稅行為的營(yíng)業(yè)額以及稅率。營(yíng)業(yè)額以及稅率的確認與境內企業(yè)和單位發(fā)生應稅行為是一致的。
二、企業(yè)所得稅
根據《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條“對非居民企業(yè)在中國境內取得工程作業(yè)和勞務(wù)所得應繳納的所得稅，稅務(wù)機關(guān)可以指定工程價(jià)款或者勞務(wù)費的支付人為扣繳義務(wù)人”的規定，境內房地產(chǎn)企業(yè)還應履行扣繳義務(wù)代扣代繳該境外勞務(wù)的企業(yè)所得稅。
（三）甲供材料的營(yíng)業(yè)稅事項
《實(shí)施細則》第七條規定，“納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應當分別核算應稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規定的其他情形?！钡谑鶙l規定，“除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內，但不包括建設方提供的設備的價(jià)款?！?br> 《實(shí)施細則》沒(méi)有明確規定裝飾工程中甲供材要不要不并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。而根據2006年8月17日《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》財稅[2006]114號文的規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶(hù)實(shí)際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶(hù)自行采購的材料價(jià)款和設備價(jià)款）確認計稅營(yíng)業(yè)額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶(hù)自行采購，納稅人只向客戶(hù)收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材料（包括甲方提供設備的情形）需要并入施工方的計稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。
從上述法規可以看到，施工企業(yè)應按含甲供材料金額開(kāi)具建筑施工發(fā)票給建設方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），建設方歸集為開(kāi)發(fā)成本。但甲供材料是建設方購買(mǎi)了，建設方應注意重復入在開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題。
（四）計稅成本的核算
計稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規定進(jìn)行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
1、計稅成本對象的確定原則
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規定：
成本對象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。其確認原則包括以下六項：
（一）可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤入能夠對外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對象。
（二）分類(lèi)歸集原則。對同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結構類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。
（三）功能區分原則。開(kāi)發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。
（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導致其預期售價(jià)存在較大差異的，應分別作為成本對象進(jìn)行核算。
（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
（六）權益區分原則。開(kāi)發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。
此外，企業(yè)單獨建造的停車(chē)場(chǎng)所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設施進(jìn)行處理。
2、計稅成本的內容
國稅發(fā)[2009]31號為房地產(chǎn)企業(yè)的計稅成本主要歸類(lèi)為以下六類(lèi)：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權（或開(kāi)發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價(jià)及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開(kāi)發(fā)項目建筑工程費和開(kāi)發(fā)項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項目?jì)鹊缆?、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
（五）公共配套設施費：指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
（六）開(kāi)發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、工程管理費、周轉房攤銷(xiāo)以及項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。
3、計稅成本核算的一般步驟
計稅成本核算一般分以下五個(gè)步驟：
（一）對當期實(shí)際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時(shí)還應按規定對在有關(guān)預提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實(shí)際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。
4、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法
共同成本和不能分清負擔對象的間接成本應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種：
（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內全部成本對象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
（四）預算造價(jià)法。指按期內某一成本對象預算造價(jià)占期內全部成本對象預算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
5、特定成本的分配方法
（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結合其他方法進(jìn)行分配的，應商稅務(wù)機關(guān)同意。
土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調整。
（二）單獨作為過(guò)渡性成本對象核算的公共配套設施開(kāi)發(fā)成本，應按建筑面積法進(jìn)行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價(jià)法進(jìn)行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
6、以非貨幣交易方式取得土地使用權情況下計稅成本的確定
（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規定進(jìn)行處理：
1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時(shí)暫不確認其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。
2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。
（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項土地使用權的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。
7、可以預提的三項計稅成本
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%.
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。物業(yè)完善費用是指按規定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金。
企業(yè)在結算計稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據時(shí)，再按規定計入計稅成本。
（五）城鎮土地使用稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設計、施工階段的城鎮土地使用稅同取得土地階段。
（六）房產(chǎn)稅
《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)（關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定）、（關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定）的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條明確規定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產(chǎn)稅?！钡谑艞l還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產(chǎn)稅?！?br> 因此，施工期間不予征稅的臨時(shí)性建筑物必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。
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