文/吳國強律師
原告（二審被上訴人）：原房東劉某、孫某
被告（二審上訴人）：房產(chǎn)中介員工汪某某、新房東程某某
這是一起很常見(jiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，常見(jiàn)在于“陰陽(yáng)合同”隱患實(shí)為普遍；
這是一起很特殊的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛疑難案件，特殊在于原告兩夫妻，一個(gè)是限制民事行為能力當事人，一個(gè)文化程度低、完全不懂房產(chǎn)交易流程。
特殊在于：
第一次，原告敗訴；
第二次，原告更換了律師，委托四川高揚律師事務(wù)所郫都分所吳國強律師作為代理律師，原告勝訴；
第三次，原告成為被上訴人，本所吳國強律師再度代理，再勝訴。
案情
簡(jiǎn)介
2006年，原告夫妻二人通過(guò)向銀行按揭貸款13萬(wàn)元，在錦江區購買(mǎi)了一套64平方米的住宅。2009年，為了減輕經(jīng)濟壓力，原告二人決定賣(mài)掉房產(chǎn)提前還貸，并委托房產(chǎn)中介代為賣(mài)房并還提前結按。
因為對房產(chǎn)中介的完全信任，簽了全權委托協(xié)議；
因為不懂法，中介喊交原件就交原件，中介喊寫(xiě)借條就寫(xiě)借條；
于是，問(wèn)題來(lái)了：
自家的房產(chǎn)被中介賣(mài)了多少錢(qián)？中介不說(shuō)，新房東也不說(shuō)。
去房管局查詢(xún)：一套64平方米的房子只賣(mài)了8.9萬(wàn)元；法院審理卻審出40萬(wàn)元。
賣(mài)房子的錢(qián)呢？中介說(shuō)：幫你結清銀行按揭了，幫你還欠款了，你看，我手上還有借條。
第一次起訴，敗訴
2009年9月，原告夫妻二人為了提前結清銀行按揭貸款，準備出售其在錦江區的這套房產(chǎn)。9月30日，原告找到一家名為“成都XX房屋置換有限公司”的房產(chǎn)中介，并與該房產(chǎn)中介公司的員工，即被告汪某某簽署了委托協(xié)議。根據協(xié)議約定，被告汪某某代辦二原告共有的成都市錦江區的房屋結按（貸款總金額13萬(wàn)元，結按銀行：中國農業(yè)銀行成都市XX支行）、抵押登記注銷(xiāo)、出售、代收房?jì)r(jià)款、過(guò)戶(hù)轉移登記等事項。
被告汪某某接受上述委托事項，同意墊付房屋結按款，但要求二原告在當日出具一張13萬(wàn)元的借條給案外人張X。二原告同意并出具了該借條后，又向被告汪某某提供了該套錦江區房屋的貸款協(xié)議原件。
2009年10月10日，被告汪XX根據委托協(xié)議，墊付了60524.96元，代二原告在中國農業(yè)銀行成都市XX支行結清了其位于錦江區的該套房屋按揭款后，汪某某代二原告從銀行領(lǐng)走了該套房屋的產(chǎn)權證；之后，汪某某又代二原告到房管部門(mén)辦理了該房屋的抵押登記注銷(xiāo)。
原告訴稱(chēng)，自委托協(xié)議簽署后，原告多次打電話(huà)給汪某某詢(xún)問(wèn)房屋銷(xiāo)售進(jìn)展情況，對方一直沒(méi)有確切回復，原告二人也一直沒(méi)有收到汪某某代為銷(xiāo)售該套房屋的房款，因此原告一直以為該房屋沒(méi)有賣(mài)出。后來(lái)，原告多次前往其錦江區的房產(chǎn)所在地查訪(fǎng)才發(fā)現，該房屋已經(jīng)被汪某某轉賣(mài)給了新的房東程某某。但原告向程某某打聽(tīng)其購入價(jià)格時(shí)，對方卻避而不談，只讓原告去找中介公司。
因為完全的信任，原告簽署全權委托協(xié)議；因為不懂法，原告毫無(wú)防備地將按揭貸款合同原件交給了被告。
但是，被告——中介員工汪某某僅僅墊付了6萬(wàn)余元就結清了原告一套64平方米的房產(chǎn)余下的按揭貸款，在原告毫不知情的情況下，領(lǐng)走房產(chǎn)證、解除抵押，又轉手賣(mài)出。原告卻沒(méi)有收到一分錢(qián)的房款。
自己的房子究竟被中介公司以多少錢(qián)賣(mài)出去的？錢(qián)呢？
對于原告二人來(lái)說(shuō)，這都是他們無(wú)法探尋的答案。
2016年7月，原告起訴至法院，要求確認中介公司轉賣(mài)其房屋的合同無(wú)效，返還房產(chǎn)，并將產(chǎn)權變更到原告名下。
同年12月，法庭審理此案后查明：早在2009年9月原告二人委托被告汪某某代賣(mài)其錦江區的房產(chǎn)后，同年10月13日，汪某某就將原告名下的房產(chǎn)轉賣(mài)給了程某某。但在轉售過(guò)程中，汪某某與程某某簽署的卻是“陰陽(yáng)合同”，其中“陽(yáng)合同”為《成都市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，即在房產(chǎn)部門(mén)登記備案的合同金額為8.9萬(wàn)余元；另一份“陰合同”為《房屋購銷(xiāo)協(xié)議》，即雙方實(shí)際成交價(jià)格為40萬(wàn)元。之后，程某某以現金和向銀行貸款25萬(wàn)元的方式分批付清房款，原告名下的房產(chǎn)也被過(guò)戶(hù)到了程某某名下。其中，銀行貸款支付的25萬(wàn)元的房款直接轉賬方式支付到了被告汪某某的銀行賬戶(hù)上。
經(jīng)法庭審理確認，駁回了原告請求，原告敗訴。
高揚律師代理勝訴
原告二人名下的房產(chǎn)是真真正正地被賣(mài)了出去，產(chǎn)權也過(guò)戶(hù)到了另一被告——新房東程某某的名下，法院也對其交易的合法性予以了認可。顯然，原告二人想通過(guò)這一途徑拿回房產(chǎn)是不可能的了。
房子被賣(mài)出后在房管局的備案金額只有8.9萬(wàn)元，實(shí)際上賣(mài)出的價(jià)格是40萬(wàn)元。讓原告憤怒而又無(wú)奈的是：自己手上沒(méi)有房屋銷(xiāo)售合同，原告二人除了由被告汪某某代為墊付6萬(wàn)余元結清了銀行房貸之外，再沒(méi)有收到了其它任何的房款。
換誰(shuí)，誰(shuí)也不可能就這么認了。
2017年9月，原告二人經(jīng)朋友介紹找到本所吳國強律師，并委托吳國強律師作為代理人起訴。
吳國強律師了解了事件的詳細經(jīng)過(guò)后，通過(guò)大量的調查取證，同時(shí)結合相關(guān)法律法規條款認真分析后，寫(xiě)出了詳盡的代理意見(jiàn)，要求二被告支付二原告購房款近34萬(wàn)元，同時(shí)支付2009年至2016年期間的逾期利息。
原告訴稱(chēng)：二原告確有售房意愿，并委托被告汪XX尋找買(mǎi)家，解除了房屋抵押權并移交了房屋產(chǎn)權證書(shū)，忠實(shí)履行了全部合同義務(wù)。但二被告卻違背誠信原則，惡意串通并隱瞞真相，應付的涉案房屋近34萬(wàn)元購房款至今未付給原告，這是典型的房屋中介與房屋買(mǎi)方惡意串通損害售房者合法權益。二原告已構成合同違約，應為其背信棄義的行為承擔民事責任。二被告違背誠信原則故意不告知二原告合同真實(shí)情況，應自2009年10月14日涉案房屋所有權人登記為被告程XX開(kāi)始按年存款利率6%向原告支付欠款利息至實(shí)際支付之日。
被告汪某某、程某某共同辨稱(chēng)，原告所述的購房款及逾期利息已超過(guò)訴訟時(shí)效，法院不應當支持。對于40萬(wàn)元房款的去向，被告的解釋是：2009年已經(jīng)通過(guò)現金及代為還款方式付清全部購房款，其中17萬(wàn)元付給原告孫某及其嫂子X(jué)X，剩余款項代替孫某向另外的三名案外人張X、楊X、楊X償還了借款。為了佐證自己的說(shuō)法：被告還出示了有原告簽名的借條。
法庭上，被告卻拿不出已經(jīng)支付房款的轉賬或銀行取現流水憑證，更沒(méi)有原告授權其代為還款的委托書(shū)。
2018年2月，法院經(jīng)審理后作出判決：
1、 被告汪某某向原告轉交購房款25萬(wàn)元，并從2009年11月起按年利率6%支付利息至實(shí)際付清之日止；
2、 被告程某某向原告支付購房款8.9萬(wàn)余元，并從2009年10月起按年利率6%支付利息至實(shí)際付清之日止；
終審判決：駁回上訴，維持原判
2018年8月，被告汪某某、程某某不服判決，向成都市中級人民法院提起上訴。
2018年10月，經(jīng)法院開(kāi)庭審理后作出終審判決：
駁回上訴，維持原判。
此案時(shí)間跨度較大，從2009年發(fā)生此糾紛，到2016年原告起訴又敗訴；再到2017年四川高揚（郫都）律師事務(wù)所吳國強律師接受委托代理，至2018年10月終審，高揚律師全力維護了當事人合法利益！
從敗訴到勝訴，這一案例充分論證：找律師很容易，但要找一個(gè)好律師卻不容易。只有找對了律師，找對了業(yè)務(wù)能力強而且又負責任的好律師，才是訴訟勝訴的關(guān)鍵！
吳國強律師
代理意見(jiàn)
本案涉及的被告程某某、汪某某以及案外人張某身份信息上出生地均是四川省XX縣），也就是說(shuō)三人來(lái)自一個(gè)地方。上述三人在2009年9月30日時(shí)均是成都XX房屋置換有限公司的房產(chǎn)中介或工作人員（錦江區房屋和青羊房屋買(mǎi)賣(mài)合同的中介方均是成都XX房屋置換有限公司，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人均是XX），三人熟知當時(shí)的房產(chǎn)交易制度細節及漏洞，三位來(lái)自同一個(gè)地方和同一家房屋中介的房地產(chǎn)從業(yè)人員利用信息不對稱(chēng)及其對房產(chǎn)交易制度的熟悉惡意損害賣(mài)房者（二原告）利益。
二原告中劉某本身系限制民事行為能力人，孫某文化程度低，不熟悉房產(chǎn)交易流程，因此，二人才會(huì )去找房產(chǎn)中介交易房屋，不想卻處處受騙，請求人民法院主持公道！
原告方補充說(shuō)明：
在二被告將成都市錦江區的房屋過(guò)戶(hù)及簽約備案之前，案外人張X正受原告之托出售其位于青羊區的另一套房產(chǎn)。在青羊區那套房屋交易過(guò)程中，存在張X欠原告劉某13萬(wàn)余元購房款未付，以及相關(guān)中介費用結算的經(jīng)濟糾紛，這就是程某某在案件審判過(guò)程中出示的三張借條的由來(lái)。
而二原告因為是委托同一家中介公司同一批工作人員買(mǎi)賣(mài)名下的兩套房屋，兩筆交易房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)間從9月28日（青羊區房）到10月14日（錦江區房）僅僅相隔18天且包含國慶假期時(shí)間，可以說(shuō)是同時(shí)在進(jìn)行，二原告也一直把汪某某和張X認為是一伙的，才會(huì )出現本該出現在張X手中的書(shū)面材料被汪某某掌控這一不符合常理之事。這也只能說(shuō)明被告程某某、汪某某以及案外人張X一開(kāi)始就居心叵測，以有心算計無(wú)心！青羊區房屋轉讓過(guò)戶(hù)及簽約備案時(shí)間是2009年9月27日；二原告在張X借條上簽署時(shí)間為2009年9月30日；錦江區房屋真實(shí)合同簽約時(shí)間為2009年10月13日，轉讓過(guò)戶(hù)及簽約備案時(shí)間為2009年10月14日。
二被告利用二原告對房產(chǎn)交易制度的陌生和文化程度低，企圖用幫二原告墊付6萬(wàn)余元結按款項的方法來(lái)取得房屋交易的相關(guān)手續，進(jìn)而侵吞整個(gè)房屋購房款。此行為違背誠實(shí)信用的市場(chǎng)交易原則，應為國法所不容！
本案中，涉及錦江區房屋的成交價(jià)為40萬(wàn)元《房屋購銷(xiāo)協(xié)議》已由成都市XX區人民法院在（2016）川0108民初XXXX號民事判決認定為“應屬合法有效”，二原告已履行了合同約定的所有義務(wù)，則被告程某某應依照合同約定，在錦江區房屋過(guò)戶(hù)到其名下后（具體為2009年10月14日），向二原告全部付清購房款；被告汪某某在2009年11月2日收到了僅能用于購買(mǎi)錦江區房屋的25萬(wàn)元銀行貸款，又惡意隱瞞且不支付給二原告，二被告均已構成合同違約，應按共同向二原告支付剩余購房款近34萬(wàn)元，并自2009年10月14日涉案房屋所有權人登記為被告程某某開(kāi)始，按年利率6%向二原告支付欠款利息至實(shí)際支付之日。
請求貴院支持二原告訴訟請求！
判決
結果
吳國強律師代理此案后的判決結果
【一審】
1、被告汪XX在判決生效15日內向二原告轉交購房款250000元，并自2009年11月7日起按年利率6%支付利息至實(shí)際付清之日；
2、被告程XX在判決生效15日內向二原告支付購房款89475.04元，并自2009年10月14日起按年利率6%支付利息至實(shí)際付清之日；
3、駁回二原告其他訴訟請求。案件受理費由二被告承擔。
【二審】
駁回上訴人汪XX、程XX的上訴，維持原判。
【裁判文書(shū)】
（2017）川0108民初XXXXX號， （2018）川01民終XXXXX號
案例
評析
本案合同關(guān)系復雜，二原告均體弱多病且一人有智力障礙，是典型的弱勢群體，但本案時(shí)間跨度長(cháng)達九年，取證困難。吳國強律師陪同原告至農業(yè)銀行、成都市房管局、郵儲銀行多方查證，并申請法庭調查關(guān)鍵證據，二級人民法院按照“以事實(shí)為依據、以法律為準繩” 的原則作出了公正判決。本案代理律師在原告方證據不足下?lián)砹?，圍繞法庭調查重點(diǎn)不斷提供新證據，實(shí)現了有效代理。
結語(yǔ)和
建議
《司法部關(guān)于公證執業(yè)“五不準”的通知》（司發(fā)通[2017]83號）文件也明確指出：近期，全國各地發(fā)生數起公證機構、公證員為虛假的公證申請人和不真實(shí)的公證事項辦理公證案件，有的涉及房產(chǎn)、金融詐騙等違法行為，嚴重損害了公證公信力，影響了公證機構社會(huì )形象。為此，司法部明確發(fā)出公證執業(yè)“五不準”通知。其中，第三明確規定，不準辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項委托公證。公證機構、公證員辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證，應當按照“重大事項一次一委托”的原則，告知當事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律后果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證，不得在公證書(shū)中設定委托不可撤銷(xiāo)、受托人代為收取售房款等內容。
本所吳國強律師在代理過(guò)程中發(fā)現問(wèn)題后給出的法律意見(jiàn)與司法部該項通知的精神相符合。
律師是法庭防止冤假錯案最可信賴(lài)和應當依靠的力量，在辦案過(guò)程中，不論標的的大小、審級高低，我們都應該合理合法地全力維護當事人合法利益；以誠實(shí)信用原則是民事訴訟的最基本原則，本案據理力爭維護了城市弱勢群體的正當利益，同時(shí)也打擊了擾亂房產(chǎn)交易市場(chǎng)的不誠信行為！
勝方代理律師簡(jiǎn)介
四川高揚（郫都）律師事務(wù)所合伙人律師
專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：刑事辯護、合同糾紛、人身?yè)p害
吳國強律師主要在刑事辯護、合同糾紛、人身?yè)p害領(lǐng)域擁有較強的專(zhuān)業(yè)背景和優(yōu)勢，特別擅長(cháng)訴訟出庭，在庭審技巧、應變能力方面具有豐富的經(jīng)驗，邏輯思維強、條理清晰。
執業(yè)特點(diǎn)
1、不畏權貴、不畏強權，具有維護公平正義的膽識和勇氣，永遠把當事人的利益放在第一位；
2、在辦案過(guò)程中，不論標的的大小、審級高低，都始終秉承以當事人利益為核心的宗旨，兢兢業(yè)業(yè)，盡最大可能維護當事人合法利益；
3、工作勤勉盡責，以當事人利益最大化為辦案原則，為當事人提供優(yōu)質(zhì)便捷的法律服務(wù)。
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