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二、公司增加注冊資本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉為實(shí)收資本；三是將盈余公積轉增資本。企業(yè)將盈余公積轉增資本時(shí)，必須經(jīng)股東會(huì )決議批準。在實(shí)際將盈余公積轉增資本時(shí)，要按股東原有持股比例結轉。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權益。公司為有限責任公司的，應按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊資本時(shí)按照增加注冊資本的不同方式，進(jìn)行不同的會(huì )計處理。

1．  所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入

所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“長(cháng)期股權投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時(shí)有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計算的其在注冊資本中所占的份額部分，應作為資本公積，計入“資本公積——資本溢價(jià)”科目。

（1）投資者以貨幣出資

房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應在投資者將貨幣存入準備設立的公司在銀行開(kāi)設的臨時(shí)賬戶(hù)時(shí)，依據銀行加蓋受理章的現金繳款單，或者銀行進(jìn)賬單回單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價(jià)”等科目。

【例2- 3】致遠地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設立，原注冊資本為10 000 000元。甲、乙出資分別為6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致遠地產(chǎn)公司，投入貨幣資金3 000 000元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊資本為12 500 000元。

根據上述資料，丙公司投入資本時(shí)，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務(wù)處理：

借：銀行存款                        3 000 000

   貸：實(shí)收資本——丙公司               2 500 000

       資本公積——資本溢價(jià)               500 000

在這里需要說(shuō)明的是：在公司成立后，后來(lái)加入的股東，應該要比公司成立時(shí)的股東支付要多出一部分錢(qián)，才可以得到與在公司成立時(shí)的股東一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔了資金的風(fēng)險，你的資金沒(méi)有承擔這些風(fēng)險，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當然要多付出一些錢(qián)來(lái)，后來(lái)的股東多付的那部分錢(qián)，就是資本溢價(jià)，在科目上走“資本公積”。

（2）投資者以非貨幣財產(chǎn)出資

以非貨幣資產(chǎn)增資時(shí)，股東應當在依法辦理財產(chǎn)轉移手續后，依據財產(chǎn)移交清冊，借記“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“長(cháng)期股權投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。

【例2-4】致遠地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設立，原注冊資本為10 000 000元。甲乙出資分別為6000 000元、4000 000元。2009年3月23日，丙公司加入致遠地產(chǎn)公司，投入土地使用權5 000 000元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為15 000 000元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權過(guò)戶(hù)手續。致遠地產(chǎn)公司將土地使用權作為儲備土地用于開(kāi)發(fā)住宅核算。

根據上述資料，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務(wù)處理：

借：存貨                              5 000 000

貸：實(shí)收資本——丙公司                 4 500 000

資本公積——資本溢價(jià)               500 000

2．  將資本公積轉為實(shí)收資本

將資本公積轉為資本。在辦理增資手續后，依據股東會(huì )決議，應借記“資本公積——資本溢價(jià)”科目，貸記“實(shí)收資本”或“股本”科目。

【例2-5】致遠地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設立，原注冊資本為1 000萬(wàn)元，甲、乙出資分別為600萬(wàn)元、400萬(wàn)元。為了擴大經(jīng)營(yíng)規模，經(jīng)批準，致遠地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬(wàn)元轉增資本。

根據上述資料，依據股東會(huì )決議，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務(wù)處理：

借：資本公積                        5 000 000

    貸：實(shí)收資本——甲                  3 000 000

                ——乙                  2 000 000

三、公司實(shí)收資本減少的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)收資本減少有兩種原因；一是資本過(guò)剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過(guò)剩而減資，一般要發(fā)還股款。公司減少注冊資本，應當符合《公司法》規定的程序，減少后的注冊資本數額應達到法律、行政法律、行政法規規定的公司注冊資本的最低限額并經(jīng)驗資機構驗資。

有限責任公司減少實(shí)收資本的會(huì )計處理比較簡(jiǎn)單，按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，按照股東大會(huì )批準文件借記“實(shí)收資本”科目，貸記“庫存現金”、“銀行存款”等科目。

四、開(kāi)辦費的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌建期間內發(fā)生的開(kāi)辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等?；I建期間為從企業(yè)開(kāi)始籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執照之日的期間。開(kāi)辦費在實(shí)際發(fā)生時(shí)，依據相關(guān)原始憑證，借記“管理費用——開(kāi)辦費”，貸記“銀行存款”等科目。

【例2-6】20×9年1月5日，致遠地產(chǎn)公司支付設立驗資費用10 000元。

在驗資費用實(shí)際發(fā)生時(shí)，致遠地產(chǎn)公司應依據銀行轉賬憑證和驗資發(fā)票作以下賬務(wù)處理：

借：長(cháng)期待攤費用——開(kāi)辦費             10 000

    銀行存款                             10 000

   同時(shí)在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當月轉入當期損益

借：管理費用—開(kāi)辦費                      10 000

貸：長(cháng)期待攤費用——開(kāi)辦費                 10 000

第二節  房地產(chǎn)企業(yè)設立階段稅務(wù)處理