2008年1月,房地產(chǎn)中介退市風(fēng)潮正向全國范圍蔓延。深圳,包括創(chuàng )輝、世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿(mǎn)堂紅等在內的16家中介收縮數百家門(mén)店;北京
、上海。
接下來(lái)還會(huì )發(fā)生什么?
全國收縮
人們更愿意用"寒冬"來(lái)形容中介公司正在經(jīng)歷的微妙時(shí)分。
"這其中既有市場(chǎng)因素,也有行業(yè)規范的因素。"我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
在大批中介退市前,幾大城市分別出現二手房交易量大幅萎縮的跡象。以北京為例,根據中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的市場(chǎng)監控顯示,自2007年10月開(kāi)始,北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌,而到了2008年第一周,北京各區縣交易量比2007年最后一周降了40%。"市場(chǎng)不是很好,大家對2008年的市場(chǎng)預期也有分歧。"胡景暉說(shuō)。
宏觀(guān)調控威力漸顯,市場(chǎng)成交量的下降,導致一些中介不堪重負。從2007年10月開(kāi)始,深圳市地產(chǎn)中介已呈全行業(yè)性虧損。據統計,目前深圳已經(jīng)有20%的房產(chǎn)中介門(mén)店關(guān)門(mén)歇業(yè)。"一些中介因為之前對市場(chǎng)的預期過(guò)高,盲目擴張,導致風(fēng)險加劇。"21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區市場(chǎng)總監林蕾說(shuō)。
2007年9月前,上海、廣州、北京、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮,二手房成交量?jì)r(jià)齊升。2007年6月,深圳整個(gè)中介代理行業(yè)的成交量達到1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)單,深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認為這個(gè)數量超出了正常比例的一倍多。在上海, 5-9月,二手房成交量呈現爆發(fā)式增長(cháng),不少曾在2005年宏觀(guān)調控后倒閉的中小中介公司重新進(jìn)入市場(chǎng)。在最近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的時(shí)候,房產(chǎn)中介為搶占市場(chǎng)份額,幾乎無(wú)一例外擴張門(mén)店規模,有的中介曾創(chuàng )下一年開(kāi)店100多家的紀錄。
"前幾年,企業(yè)自身強不強不重要,受旺市推動(dòng),都有飯吃?，F在不一樣了,排名前幾名的大中介競爭力越來(lái)越強,再加上市場(chǎng)規范化管理,占用客戶(hù)資金,吃差價(jià)等等都被管制,小中介的日子自然不好過(guò)。"千萬(wàn)家市場(chǎng)總監常淑娟說(shuō)。
如此商業(yè)模式:關(guān)店是必然的
在整個(gè)中介行業(yè)經(jīng)歷震蕩時(shí),有必要反思行業(yè)的生長(cháng)模式。表面來(lái)看,就像證券行業(yè)當年一樣,這次是全行業(yè)面臨的市場(chǎng)交易量萎縮的風(fēng)險,事實(shí)上禍根早已種下。
中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰指出,2005年-2007年是全國中介發(fā)展最快的年份,很多人都像計算網(wǎng)站點(diǎn)擊率一樣計算中介行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤。假若每間店每月賺1萬(wàn)元,1000間門(mén)店每月就賺1000萬(wàn),如果每間門(mén)店的盈利提升到5萬(wàn),單月盈利就達5000萬(wàn)。這種算法導致加入中介行業(yè)的公司,為追求數量而盲目快速擴張,依靠門(mén)店數量來(lái)占有市場(chǎng);而對于資本市場(chǎng),這種看上去可以復制的模式也很有吸引力,資本的加入成了行業(yè)再次快速發(fā)展的助推器。
"真的不能再像過(guò)去那樣靠人海戰術(shù)、盲目開(kāi)店來(lái)爭奪市場(chǎng)份額了。管理粗放的最終后果是市場(chǎng)抗風(fēng)險能力差,只能通過(guò)關(guān)閉門(mén)店來(lái)躲避風(fēng)險。"胡景暉說(shuō)。
如果說(shuō)店面數目的減少僅僅是表象,真正的核心在于如何通過(guò)"淘汰"來(lái)規范行業(yè)的發(fā)展。"在國外,市場(chǎng)交易的主體是經(jīng)紀人而非中介的物理門(mén)店,但在國內,不僅勞動(dòng)力成本低,房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從業(yè)門(mén)檻也很低,素質(zhì)良莠不齊,行業(yè)監管制度并未完善。"常淑娟說(shuō)。
胡景暉認為,以前監管的思路主要是管企業(yè),今后監管的思路應該主要是管房地產(chǎn)經(jīng)紀人,建立經(jīng)紀人制度,建立信用檔案,而房地產(chǎn)中介僅僅是提供交易的平臺。
盡管市場(chǎng)不景氣,不少中介仍有擴張計劃。北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理白紀遠表示,美聯(lián)從去年9月份至今已經(jīng)開(kāi)出了26家分店,計劃今年3月份開(kāi)始拓展,目標是根據市場(chǎng)情況在2008年開(kāi)出60到80家分店。我愛(ài)我家則開(kāi)始嘗試開(kāi)網(wǎng)絡(luò )門(mén)店,以尋找新的盈利模式。私募成功的21世紀不動(dòng)產(chǎn)近期也將有一系列擴張和開(kāi)店計劃。
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