國際金融危機正在使全球經(jīng)濟加速進(jìn)入低迷期。與此同時(shí)，中國
房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)也已經(jīng)到來(lái)，今年下半年以來(lái)，我國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現了量?jì)r(jià)齊跌現象。
國家
統計局近日公布的
數據顯示，今年1~10月，全國商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降16.5%；
房?jì)r(jià)雖然同比仍在上漲，不過(guò)漲幅在下半年后逐漸降低，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。前10個(gè)月，個(gè)人住房按揭貸款2806億元，同比下降22.9%；中國人民
銀行發(fā)布的2008年第三季度中國貨幣
政策執行
報告顯示，前三季度房地
產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期貸款為2097億元，占新增中長(cháng)期貸款比重由上年同期的15%下降為12%。所有數字都表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走入寒冬。
高房?jì)r(jià)抑制了需求，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給已經(jīng)大于有效需求。以北京為例，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，目前市場(chǎng)上未簽約的現房期房住宅約為14.6萬(wàn)套，日簽約大約為280套，按照此速度，目前市場(chǎng)上的商品房被消化掉還需要兩年左右的時(shí)間。
政府出臺的4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟方案讓翹首以盼的開(kāi)發(fā)商吃了個(gè)閉門(mén)羹：該方案把重點(diǎn)放在了加快建設保障性安居工程上。不久前，國家確定未來(lái)三年將投入9000億元建設保障性住房計劃。
9000億元的投入意味著(zhù)700萬(wàn)套保障房，除去對商品房市場(chǎng)構成不了威脅的廉租房，按照建設部的計劃，未來(lái)3年經(jīng)濟適用房加國有農、林、礦區棚戶(hù)改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應量200萬(wàn)套，這些數據讓開(kāi)發(fā)商們的臉色更加難看。
620萬(wàn)套經(jīng)適房的入市將分流很大一部分需求，進(jìn)一步加大供需失衡，拉低商品房?jì)r(jià)格。當然，保障性住房也為開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了一條新的道路，他們還是有大把的活計生存下去。不過(guò)地產(chǎn)商的暴利時(shí)代結束了，持續了十年的房地產(chǎn)盛世過(guò)去了。政府做了它該做的事情，剩下的就由市場(chǎng)和時(shí)間來(lái)解決了。
房?jì)r(jià)會(huì )降多少呢？影響房?jì)r(jià)的因素通常包括人均GDP、真實(shí)
利率、信貸規模、人口與就業(yè)等，但決定購房者的購房需求的基礎還是收入，這是房?jì)r(jià)真正的支撐所在。聯(lián)合國和世界銀行定義的房?jì)r(jià)合理標準是家庭收入的3~6倍，而北京目前雙職工家庭年均收入在8萬(wàn)元左右，這樣看來(lái)房?jì)r(jià)還有很大的下降空間。經(jīng)濟學(xué)家謝國忠曾預測，北京、上海等一線(xiàn)房?jì)r(jià)會(huì )跌30%左右，中小城市下降空間會(huì )更大，目前來(lái)看這種可能性在未來(lái)兩三年里是存在的。
房地產(chǎn)寒冬會(huì )持續多久呢？房地產(chǎn)周期一般與經(jīng)濟周期同步，按照經(jīng)濟周期規律，2011~2012年將是本輪經(jīng)濟調整的谷底。而
樓市也有自身的一些特點(diǎn)，每個(gè)房市低潮期一般會(huì )持續2年左右，由此可以預測我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將低迷2~3年。
當然，每一個(gè)階段都有其特殊性。當前房?jì)r(jià)如何調整以及調整的速度和幅度更多的是開(kāi)發(fā)商緊張的資金鏈與大眾購買(mǎi)力以及預期之間的博弈。開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張已經(jīng)是不爭的事實(shí)，而低迷的經(jīng)濟和政府給予的信號使得消費者悲觀(guān)的預期很難撼動(dòng)，購買(mǎi)力已經(jīng)透支，房?jì)r(jià)不降閻王也沒(méi)辦法。未來(lái)的商品房?jì)r(jià)格與政府對保障性住房的定價(jià)也有很大關(guān)系，這不是任何
研究報告可以決定的，還有當前大的經(jīng)濟形勢，政府的貨幣政策，這些因素都是不可忽視的。
現在開(kāi)發(fā)商能做的只有自動(dòng)擠壓泡沫，等待春天的來(lái)臨。
