一、“未完工不動(dòng)產(chǎn)”交易模式
（一）概念及定義
未完工不動(dòng)產(chǎn)：指尚未開(kāi)工的土地使用權或尚未完工的在建工程
資產(chǎn)形態(tài)：土地使用權、在建工程
交易各方：出讓方、受讓方、合作方、政府
交易訴求：土地合法過(guò)戶(hù)、稅賦控制、承諾兌現、收回投資。
（二）交易因素
受讓方錢(qián)出了是否能（確權）？是否能（繼續）開(kāi)發(fā)？
出讓方涉稅明目多，金額大，有無(wú)稅籌空間？
確權需要國土、房管多主管部門(mén)確認，程序復雜不透明？
合作方擔心新的投資方是否有能力完成開(kāi)發(fā)，實(shí)現投資回收？
（三）常見(jiàn)模式
案例一：項目公司只有一項資產(chǎn)，長(cháng)時(shí)間閑置，即“土地使用權”能轉讓?zhuān)?/span>
公司獲取土地使用權后，按國家政策不能直接轉讓。如某公司在獲取一塊位于北京市核心區域的商用土地時(shí)，向政府承諾15年內不進(jìn)行股轉。房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地，尤其是優(yōu)質(zhì)資源時(shí)，政府往往會(huì )附加更多條件，如限定股轉年限以防止“炒地”、限制規劃條件以控制城市整體規劃等。
案例二：興牧公司未完工，提前收回土地款，提高IRR
在建工程滿(mǎn)足條件后可進(jìn)行轉讓?；蜻M(jìn)行訂制開(kāi)發(fā)（實(shí)質(zhì)為銷(xiāo)售）、合作開(kāi)發(fā)。如某公司已獲取的位于北京市XX區商用土地后，將其中一塊土地上的一棟在建辦公樓以訂制方式轉讓?zhuān)促I(mǎi)房要求進(jìn)行改造。
案例描述：A開(kāi)發(fā)商在大連某項目，其中9#地規劃為酒店及酒店式公寓。根據測算自行開(kāi)發(fā)將虧損嚴重，酒店持有運營(yíng)存在困難。如不開(kāi)發(fā)建設面臨違約風(fēng)險，成本無(wú)法收回。
A開(kāi)發(fā)商：滿(mǎn)足政府規劃建設五星級酒店要求，項目處于尾盤(pán)，9#產(chǎn)品類(lèi)型為酒店和公寓，未來(lái)效益存在不確定性，為了盡快盤(pán)活資產(chǎn)，收回土地及配套投入，實(shí)現項目效益。
合作方：獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，希望通過(guò)A開(kāi)發(fā)商獲取價(jià)格較低的土地資源。合作方自行組織開(kāi)發(fā)全流程，利用市場(chǎng)機會(huì )及設計、成本控制能力降低建造成本。公寓部分借助A開(kāi)發(fā)商品牌效應實(shí)現銷(xiāo)售。酒店部分持有經(jīng)營(yíng)，希望留存部分資產(chǎn)持有。
案例三：股權轉讓一并轉讓資產(chǎn)
股權轉讓一般形式：直接轉讓項目公司、公司分離后轉讓。非單一資產(chǎn)，但各地塊土地證獨立，單獨立項，可進(jìn)行公司分立。公司分立涉及的稅金主要是：土地增值稅（根據國稅總局2015年5號公告），可有條件的免征增值稅（根據國稅總局2011年13號公告）可免企業(yè)所得稅（根據國稅總局2014年29號公告）。
A、B兩公司合作獲取項目，約定：1）E-01/E-05權益屬于A公司，E-06權益屬于B公司2）A公司實(shí)際占股65.5%，B公司實(shí)際占股34.5%3）開(kāi)發(fā)建設（資金投放、招投標等）及未來(lái)持有經(jīng)營(yíng)（招租、運營(yíng)等）均分開(kāi)核算。后期不確定性：1）法律風(fēng)險，所屬于A公司的地塊建設、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現風(fēng)險會(huì )同時(shí)影響B方，反之亦然。2）幾塊土地的收益情況不一致，極端情況下會(huì )出現一方盈利一方虧損，分利層面無(wú)法執行。結論：最理想狀態(tài)可以把E-06地塊分立，然后將分立公司轉讓。
“未完工不動(dòng)產(chǎn)”交易模式要點(diǎn)歸納：
轉讓土地使用權：法律法規政策規定土地使用權無(wú)法轉移
轉讓股權：?jiǎn)为毜耐恋刈C、公司需要分立、時(shí)間不可控、需合作方同意轉讓股權形式
在建工程轉讓/銷(xiāo)售？全額繳納土地出讓金，取得土地證；必須滿(mǎn)足“轉讓時(shí)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%的條件
定制合作開(kāi)發(fā)：滿(mǎn)足合作方個(gè)性化需求，方便其成本控制；實(shí)質(zhì)是商品房銷(xiāo)售，交易風(fēng)險及稅費相對降低。
再見(jiàn)功臣轉讓解析與案例介紹：
法定條件：定義、基本條件、限制條件
交易定價(jià)：稅務(wù)問(wèn)題、發(fā)生費用、預期利潤
過(guò)程管控：協(xié)議簽署、條件達成、完成過(guò)戶(hù)、完成結算、交易結束
（一） 法定條件
轉讓方：國有土地使用權、未建成的建筑物、構筑物、附屬設施；
受讓方：支付轉讓價(jià)款，依法獲取項目所有權及開(kāi)發(fā)權
在建工程轉讓的基本條件？已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)
開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上（轉讓時(shí)已經(jīng)建成，還應當持有房屋所有權證書(shū)）
以劃撥方式取得土地使用權的，報有批準權的人民政府審批；由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金。
在建工程轉讓的限制條件？
不得存在司法查封；支付了全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；設定抵押的在建工程，需經(jīng)抵押權人同意方可轉讓?zhuān)皇┕し綄说牡墓こ虛碛幸欢嗬?；在建工程取得合法手續（立項、報批、備案….）；已經(jīng)取得預售許可證并部分預售的在建工程轉讓需要告知預購人。
（二） 交易定價(jià)---包含內容
1、涉稅問(wèn)題
項目 | 預繳 | 清算 | 備注 |
增值稅 | 需要 | 需要 | 按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預繳稅率3%，交易完成后按11%稅率進(jìn)行清算 |
土地增值稅 | 不需要 | 需要 | 無(wú)在建工程轉讓預征率，故不需要預繳，但必須清算；持有施工許可證方可允許20%加計扣除；土地證過(guò)戶(hù)必須提供土增清算證明 |
所得稅 | 不需要 | 需要 | 不屬于未完工產(chǎn)品銷(xiāo)售故不進(jìn)行預繳。正常繳納及年付匯算清繳 |
1、 發(fā)生費用
項目 | 項目投資核準批復 | 轉讓投資認證報告 | 在建工程交易基本條件 | ||
項目總投資額 | 土地取得費 | 需要 | 需要 | 不需要 | |
財務(wù)費用 | 需要 | 需要 | 不需要 | ||
項目投資額 | 工程建設費 | 需要 | 需要 | 需要 | |
工程建設其他費用 | 需要 | 需要 | 需要 | ||
基本預備費 | 需要 | 需要 | 需要 | ||
確定項目總投資額 | 認定已發(fā)生投資，項目投資額中已占比 | 項目投資額中已投占比>25% | |||
（三） 交易定價(jià)----示例
項目基本情況：2014年9月通過(guò)招投標方式取得通州區11-05、11-06、
交易情況：2016年5月5日，項目公司與XX公司簽署《11-05地塊置商務(wù)型公寓項目轉的框架協(xié)議》；2016年6月17日，正式與XX公司簽署《在建工程轉讓協(xié)議》。交易目標項目：項目11-05地塊及其上報商務(wù)型公寓項目、目標項目地上、地下總建筑面積117.609平方米，其中地上86.125平方米，地下31.484平方米（按《規劃方案復函》暫估，最終目標項目建筑面積以實(shí)測建筑面積為準）包括目標項目之公攤建筑面積以及供目標項目獨立使用的附屬設備、設施。
1、 滿(mǎn)足在建工程轉讓條件
項目核準批復確定總投資額
項目?jì)热?/span> | 金額 | |
土地取得費 | ||
財務(wù)費用 | ||
項目投資額 | 工程建設費 | |
工程建設其他費用 | ||
基本預備費 | ||
項目總投資額合計 | ||
在建工程轉讓條件
已投資比例=已支付投資額/項目投資額
北京在建工程已投入25%的認定，以批復的項目投資總額提出土地取得費、財務(wù)費用（即項目甌投資額）為基數。
2、 尋找價(jià)格
成交單價(jià)（元/m2） | 12000 | 16000 | 20000 | 24000 | 28000 |
銷(xiāo)售收入（面積85821m2） | 102985 | 137314 | 171642 | 205970 | 240299 |
減：增值稅銷(xiāo)項稅額 | 10206 | 13068 | 17010 | 20411 | 23813 |
銷(xiāo)售凈收入 | 92779 | 123706 | 154632 | 185559 | 216485 |
減：開(kāi)發(fā)成本 | 124814 | 124814 | 124814 | 124814 | 124814 |
減：附加稅 | 30 | 370 | 710 | 1050 | 1391 |
營(yíng)業(yè)利潤 | -32065 | -1479 | 29108 | 59694 | 90280 |
減：銷(xiāo)售費用 | |||||
利潤總額 | -32065 | -1479 | 29108 | 59694 | 90280 |
減：土增稅 | 6369 | 14525 | |||
減：所得稅 | 7277 | 13331 | 18939 | ||
凈利潤 | -32065 | -1479 | 21831 | 39994 | 56817 |
毛利率 | -35% | -1% | 19% | 32% | 42% |
收入凈利率 | -35% | -1% | 14% | 22% | 26% |
談判價(jià)格基本：土地所支付的成本，為滿(mǎn)足在建工程交易條件（項目投資額的25%）的項目已投入部分，產(chǎn)生的相關(guān)稅費。
最終交易價(jià)格構成：
序號 | 項目 | 轉讓價(jià)格（不含稅） | 增值稅 | 轉讓總價(jià)（含稅） |
1 | 交易總價(jià)款（單價(jià)22500/m2*面積） | 193097 | - | 193097 |
25%在建工工程支出 | 15500 | 1705 | 17205 | |
2 | 其中：交易前已簽訂合同 | 4016 | 442 | 4458 |
為滿(mǎn)足25%的工程量 | 11484 | 1263 | 12747 | |
3 | 其他增項及稅費 | 1277 | 154 | 1431 |
合計 | 209874 | 1859 | 211733 |
最終轉讓單方價(jià)格：24670元/m2 滿(mǎn)足25%轉讓條件：17205萬(wàn)元 交易中的增值稅1859萬(wàn)元。
最終交易效益測算：
（面積85821m2） | 交易底價(jià)（土地價(jià)款可扣除） |
銷(xiāo)售收入 | 211733 |
減：增值稅銷(xiāo)項稅額 | 20983 |
銷(xiāo)售凈收入 | 190750 |
減：開(kāi)發(fā)成本 | 124814 |
減：附加稅 | 1108 |
營(yíng)業(yè)利潤 | 64828 |
減：銷(xiāo)售費用 | -- |
利潤總額 | 64828 |
減：土增稅 | 6969 |
減：所得稅 | 14465 |
凈利潤 | 43394 |
毛利率 | 34% |
收入凈利率 | 23% |
（三）交易過(guò)程的監控
交易流程圖：
簽訂框架協(xié)議-----簽訂在建工程轉讓協(xié)議。補繳調規土地出讓金，取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)證書(shū)。出讓方名下工程證（報受讓方設計方案）。05#地施工總包合同建委標辦備案。取得25%投資證明、國土證過(guò)戶(hù)入件、取得市國土《國有建設用地使用權轉讓批復》、取得出讓讓名下施工證、完成土增清算。取得受讓方名下不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)、交付施工現場(chǎng)。立項變更至受讓方名下工程證、開(kāi)工證變更至受讓方名下。。完成最終交付及初步結算。完成過(guò)戶(hù)、操作不可逆。
三、知識點(diǎn)總結
（一） 交易模式：
土地使用權在公司層面無(wú)法轉讓、股權可在滿(mǎn)足條件的情況下直接轉讓或進(jìn)行公司分立、在建工程要達到政府要求的轉讓前置條件，或以訂制、合作開(kāi)發(fā)形成轉出。
受讓方只要嚴格按照政府規定的程序完成交易，就能實(shí)現確權，就能獲得繼續開(kāi)發(fā)的資格。
（二） 在建工程轉讓
交易過(guò)程中需嚴格按照相關(guān)政府部門(mén)對辦理要件的要求操作，做到過(guò)程可控（各部門(mén)沒(méi)有政策沖突）。涉及稅費金額較大，要及時(shí)完稅，確保交易進(jìn)行。施工證不是合同交易中明確的要件，但在土增清算加計20%扣除中起關(guān)鍵作用（受讓方的稅收空間：帶施工證轉讓、不需安排預售、繳稅資金）
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