經(jīng)營(yíng)租賃房屋轉租的稅收風(fēng)險及控制
實(shí)踐中，總是存在一些企業(yè)或個(gè)人轉租房屋的行為，這種轉租行為涉及到房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等稅種。對房屋轉租行為的稅收風(fēng)險不可忽視，應該正確依法進(jìn)行稅務(wù)處理，依法履行有關(guān)的涉稅義務(wù)，規避稅收風(fēng)險，分析如下：
一、稅收風(fēng)險
企業(yè)和個(gè)人發(fā)生房屋轉租時(shí)的稅收風(fēng)險主要是：對個(gè)人轉租房屋的個(gè)人所得稅計算不準確而申報個(gè)人所得稅不準確；對轉租收取的租金實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅而沒(méi)有對轉租額實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅；對轉租額申報繳納房產(chǎn)稅而出現重復繳納房產(chǎn)稅。
二、稅收風(fēng)險控制
1、個(gè)人轉租房屋必須按照以下規定進(jìn)行個(gè)人所得稅處理
國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人轉租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國稅函[2009]639號）對個(gè)人取得轉租房屋收入有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題通知如下：
（1）個(gè)人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個(gè)人所得稅。
（2）取得轉租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項轉租收入中扣除。
（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復》（國稅函〔2002〕146號）有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：
①財產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費；
②向出租方支付的租金；
③由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費用；
④稅法規定的費用扣除標準。
2、轉租房屋必須依照以下規定進(jìn)行房產(chǎn)稅的處理
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第二條規定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納?！?第九條規定：“房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收?！?由于《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規定產(chǎn)權所有人才是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，而轉租行為人不是產(chǎn)權所有人，因此，轉租行為人對其取得的轉租收入不需要繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)也無(wú)權要求轉租行為人繳納房產(chǎn)稅。但要注意地方的稅收法律規定：
（1）要差額繳納房產(chǎn)稅的地方規定
《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅若干政策規定的通知》（魯地稅函[1999]282號）第三條規定：“對承租人轉租的房產(chǎn)，由轉租人按其所得租金收人扣除轉租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅?！?/span>
《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)[2006]42號）第二條規定：“承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅?！?/span>
（2）不繳納房產(chǎn)稅的地方規定
《云南省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅若干問(wèn)題的解答>的通知》（云稅四字[1987]14號）第六條規定：“凡已繳納了房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，租用人又再轉租他人所取得的房租收入不再繳納房產(chǎn)稅?！?/span>
《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于轉租房產(chǎn)租金收入不征房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知》（粵稅發(fā)[1990]432號）的規定：“根據房產(chǎn)稅《條例》規定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納”的精神，對單位和個(gè)人將租用的房產(chǎn)再轉租所取得的租金收入不征收房產(chǎn)稅?！?/span>
《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規范房產(chǎn)稅若干政策問(wèn)題的通知》（浙地稅函[2002]257號）第一條第三款的規定：“對租入房產(chǎn)再轉租的行為，不征房產(chǎn)稅?！?/span>
《安徽省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法》（皖地稅[2006]146號）第三條規定：“出租房屋的個(gè)人，為房屋租賃業(yè)稅收的納稅義務(wù)人。將承租的房屋轉手再出租的，對轉租人不征收房產(chǎn)稅?！?/span>
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)轉租收入不征收房產(chǎn)稅的通知》（瓊地稅函[2006]299號）規定：“《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。承租者承租房產(chǎn)后再轉租的，由于轉租者不是產(chǎn)權所有人，因此對轉租者取得的房產(chǎn)轉租收入不征收房產(chǎn)稅?！?/span>
《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（大地稅函[2006]149號）第三條規定：“對轉手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅?！?/span>
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于重新明確轉租房產(chǎn)有關(guān)房產(chǎn)稅政策問(wèn)題的通知》（蘇地稅發(fā)[2006]135號）的規定：“經(jīng)研究，蘇地稅發(fā)[1999]087號第一條第(四)款“對轉租房產(chǎn)的，由轉租人按轉租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅”的規定停止執行。對轉租房產(chǎn)取得的收入，仍按原規定繳納有關(guān)地方稅收?！?/span>
《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉租房屋收入不征房產(chǎn)稅的通知》（贛地稅發(fā)[2008]95號）規定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納，因此對單位和個(gè)人租賃的房屋再進(jìn)行轉租所取得的收入不征房產(chǎn)稅?！?/span>
《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于轉租房產(chǎn)租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]97號）的規定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類(lèi)稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人或代管人為納稅義務(wù)人。對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，現明確如下：從發(fā)文之日（2008年5月6日）起對轉租行為不再征收房產(chǎn)稅?！?/span>
3、轉租房屋必須按照以下規定進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的處理
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[1995]76）號文件規定：“單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營(yíng)業(yè)稅”。根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定，納稅人提供應稅勞務(wù)應納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，而“租賃業(yè)”目前并未規定計稅營(yíng)業(yè)額的扣除項目，因此轉租房屋收取的租金，應全額計算繳納營(yíng)業(yè)稅。
4、轉租房屋的稅收籌劃
減少納稅環(huán)節是房屋轉租業(yè)務(wù)納稅籌劃的基本方法之一，要使房屋轉租的稅負降低，最好的辦法是把房屋轉租的合同變成房屋代租合同，即轉租者提供代理原房屋出租者找到新的房屋承租者的中介服務(wù)，而提供中介服務(wù)是既不影響收入實(shí)現，又能減少納稅環(huán)節的有效手段。如果是個(gè)人發(fā)生轉租房屋行為，則承租人或轉租人必須與出租方簽定房屋租賃合同并到房屋所在地的地稅局開(kāi)具租賃發(fā)票給承租人或轉租人，否則在計算個(gè)人所得稅時(shí)，不得從該項轉租收入中扣除支付出租人的租金。
某公司發(fā)生房屋轉租行為的涉稅分析
（1）案情介紹
2014年1月，甲公司與通達公司簽訂了一份財產(chǎn)租賃合同，通達公司將辦公樓的三、四層租賃給甲公司經(jīng)營(yíng)酒店，租賃期為5年，甲公司每月支付租賃費20000元（沒(méi)有開(kāi)具租賃發(fā)票）。到2015年12月底，甲公司感到力不從心，將酒店后3年的經(jīng)營(yíng)權轉租給乙公司，每月向乙公司收取租金22000元。但是，讓甲公司難以接受的事情發(fā)生了，2016年2月，稅務(wù)機關(guān)檢查過(guò)后，要求其補繳以下稅費（城建稅適用稅率為7％，教育費附加率為3％，不考慮其他費用）：每月應繳“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”營(yíng)業(yè)稅22000×5％＝1100（元）每月應繳城建稅、教育費附加1100×（7％＋3％）＝110（元）。稅務(wù)機關(guān)按規定向甲公司下達了補稅并加收滯納金的處理決定。按上述方法計稅，甲公司每月將發(fā)生虧損2536.40元，3年下來(lái)累計虧損達91310.40元。甲公司的老板對此想不通：“甲公司每月的凈收益只有2000元，為什么營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅要按照22000元全額計征呢？”請進(jìn)行涉稅分析。
（2）涉稅分析
首先，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[1995]76）號文件規定：“單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營(yíng)業(yè)稅”。根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定，納稅人提供應稅勞務(wù)應納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，而“租賃業(yè)”目前并未規定計稅營(yíng)業(yè)額的扣除項目，因此甲公司向乙公司收取的租金，應全額計算繳納營(yíng)業(yè)稅。
再次，進(jìn)行以下籌劃方案：
甲公司先終止與通達公司的房產(chǎn)租賃合同，然后以中介人的身份，讓乙公司與通達公司簽訂租賃期為34個(gè)月的房產(chǎn)租賃合同，由乙公司每月向通達公司支付租賃費20000元，同時(shí)每月支付甲公司中介費2000元（或適當調低）。按此方案計算，甲公司的稅費負擔如下：每月應繳“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”營(yíng)業(yè)稅2000×5％＝100（元），每月應繳城建稅、教育費附加100×（7％＋3％）＝10（元）。以上每月應繳稅費合計為110元，比籌劃前每月節稅1210元，而通達公司與乙公司的權利義務(wù)基本上沒(méi)有受到影響。2016年3月，甲公司實(shí)施上述方案后，達到了預期的效果。
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