一、預售的合法性問(wèn)題
2007中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售（續1）
2010關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知
未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。
商品房預售（續2）
注1：是否屬于違法預售房地產(chǎn)，應該由當地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)來(lái)確定，
稅務(wù)機關(guān)即使證據確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入。
注2：實(shí)際工作中應按照企業(yè)在內部 認購階段取得的預售款預征所得稅，但有關(guān)行政部門(mén)判定該收入為非法收入除外。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷(xiāo)售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質(zhì)的款項，其
納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預收房款相同，為收到款項的當天。 （所得稅？）
開(kāi)盤(pán)前的預收款（續）
1995國稅函156號營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）
營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則第二十八條規定:“納稅人轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天?！贝隧椧幎ㄋQ(chēng)預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收定金的當天。
收入的范圍
2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
企業(yè)所得稅處理辦法
第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jì)r(jià)款，包括現金、現金等價(jià)物及其他經(jīng)濟利益。
一、商品房預收收入的確認時(shí)間的爭議問(wèn)題處理
2009房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷(xiāo)售收入的實(shí)現，具體按以下規定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據（權利）之日，確認收入的實(shí)現。
（二）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認收入的實(shí)現。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現。
（三）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現
（四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實(shí)現：
1.采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
問(wèn)：根據國稅發(fā)[2009]31號文，第十四條中規定“已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本”。
如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價(jià)是100萬(wàn)，采取銀行按揭方式銷(xiāo)售。至當年12月31日止，僅收到首付款30萬(wàn)。請問(wèn)當年“已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積”是120平方米還是36平方米？
依據：
根據國稅發(fā)[2009]31號文第六條第（三）款規定，如果采取按揭方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，應按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應同時(shí)進(jìn)行，即使由于跨年度導致首付時(shí)間和銀行轉賬時(shí)間的差距，也應按照銷(xiāo)售合同約定的時(shí)間確定收入。所以，上述可售面積應按120米計算。
營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細則第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。
四：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)印花稅問(wèn)題
財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知(財稅[2006]162號)
一、對納稅人以電子形式簽訂的各類(lèi)應稅憑證按規定征收印花稅。
二、對發(fā)電廠(chǎng)與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間(國家電網(wǎng)公司系統、南方電網(wǎng)公司系統內部各級電網(wǎng)互供電量除外)簽訂的購售電合同按購銷(xiāo)合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶(hù)之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。
三、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書(shū)據征收印花稅。
四、對商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權轉移書(shū)據征收印花稅。 財政部 國家稅務(wù)總局
二○○六年十一月二十七日
財稅32號關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知
對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
五；關(guān)于手續費和傭金的稅務(wù)處理
（一）財稅[2009]29號關(guān)于企業(yè)手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知
一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續費及傭金支出，不超過(guò)以下規定計算限額以?xún)鹊牟糠?，準予扣除；超過(guò)部分，不得扣除。
1.保險企業(yè)：財產(chǎn)保險企業(yè)按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的15%（含本數，下同）計算限額；人身保險企業(yè)按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。
2.其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機構或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。
二、企業(yè)應與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規定支付手續費及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權益性證券支付給有關(guān)證券承銷(xiāo)機構的手續費及傭金不得在稅前扣除。
三、企業(yè)不得將手續費及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費等費用。
四、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續費及傭金支出，應當通過(guò)折舊、攤銷(xiāo)等方式分期扣除，不得在發(fā)生當期直接扣除。
五、企業(yè)支付的手續費及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。
六、企業(yè)應當如實(shí)向當地主管稅務(wù)機關(guān)提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。
（二） 國稅發(fā)[2009]31號文件第二十條規定，
企業(yè)委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準予據實(shí)扣除。該規定意味著(zhù)對傭金實(shí)行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規定不適用于支付給境內企業(yè)的傭金。
（三）傭金的納稅地點(diǎn)
營(yíng)業(yè)稅暫行條例
第十四條 營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：
（一）納稅人提供應稅勞務(wù)應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門(mén)規定的其他應稅勞務(wù)，應當向應稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
傭金的納稅地點(diǎn)（續）
2004總局令第7號稅務(wù)登記管理辦法
第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營(yíng)或提供勞務(wù)之日起，在連續的12個(gè)月內累計超過(guò)180天的，應當自期滿(mǎn)之日起30日內，向生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所在地稅務(wù)機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本；
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如何征稅？
參考答案：根據《廣西壯族自治區房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅管理辦法（試行）》（2010年第9號公告）第十八條的規定以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（國稅函[1999]144號）的規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，將商品房賣(mài)給購房者；
同時(shí)，根據合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細則的規定，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購房者均應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
五、樣板房的稅務(wù)爭議處理
2009國稅發(fā)31號第二十七條
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出：(六)開(kāi)發(fā)間接費。
指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括。。。項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。
但：中華人民共和國土地
增值稅暫行條例實(shí)施細則
開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。
注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內的樣板房裝修費
2008廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷(xiāo)售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用；
對在銷(xiāo)售商品房?jì)燃茸鳂影宸坑肿鳛殚_(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外銷(xiāo)售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
2010廈門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法23
2008青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法16.5
樣板房的土地增值稅務(wù)處理。
一、單獨建造、事后拆除的
建造成本和裝修費用，作為長(cháng)期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規定分期攤銷(xiāo)（銷(xiāo)售費用），攤銷(xiāo)年限不得低于3年。
注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的租金和裝修費用在租賃期間均勻攤銷(xiāo)（銷(xiāo)售費用）
二、在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內建造，事后出售
建造成本和裝修費用，作為開(kāi)發(fā)成本處理，不允許在當年申報扣除，但允許在未來(lái)實(shí)際銷(xiāo)售年度申報扣除，同時(shí)可以享受土地增值稅的加計扣除。
注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅
三、利用公共配套設施作為樣板間的
如果屬于非營(yíng)利的公共配套設施，建造費用按照公共配套設施處理，裝修費用作為長(cháng)期待攤費用處理
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續）
情形：出售小區內已建成商鋪，但書(shū)面合同約定三年后再實(shí)際交付。在這段期間，開(kāi)發(fā)商保留控制權，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。
2008國稅函576號關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件
優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買(mǎi)商店征收
個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復
國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復
國稅函[2008]576號
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購買(mǎi)者個(gè)人簽訂協(xié)議規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購買(mǎi)者個(gè)人，但購買(mǎi)者個(gè)人在一定期限內必須將購買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購買(mǎi)者個(gè)人以所購商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房?jì)r(jià)款。
根據個(gè)人所得稅法的有關(guān)規定精神，對上述情形的購買(mǎi)者個(gè)人少支出的購房?jì)r(jià)款，應視同個(gè)人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個(gè)人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房?jì)r(jià)款和協(xié)議規定的租賃月份數平均計算確定。
六、贈送家用電器的稅務(wù)會(huì )計處理
國稅函[2006] 1278號關(guān)于中國移動(dòng)有限公司內陸子公司業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送行為征收流轉稅問(wèn)題的通知
2007國稅函778號關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送行為有關(guān)流轉稅問(wèn)題的通知
2007國稅函1322號關(guān)于中國網(wǎng)絡(luò )通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送行為征收流轉稅問(wèn)題的通知
國家稅務(wù)總局關(guān)于中國移動(dòng)有限公司內陸子公司業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送行為征收流轉稅問(wèn)題的通知
國稅函[2006]1278號
近接中國移動(dòng)通信集團公司《關(guān)于所屬境外上市公司內陸子公司業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送涉及營(yíng)業(yè)稅和增值稅相關(guān)問(wèn)題的請示》（中移財〔2006〕306號），請求明確中國移動(dòng)有限公司內陸子公司開(kāi)展的以業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送服務(wù)或實(shí)物形式的業(yè)務(wù)有關(guān)流轉稅政策問(wèn)題?，F將有關(guān)問(wèn)題明確如下：
中國移動(dòng)有限公司內陸子公司開(kāi)展以業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送電信服務(wù)業(yè)務(wù)（包括贈送用戶(hù)一定業(yè)務(wù)使用時(shí)長(cháng)、流量或業(yè)務(wù)使用費額度、贈送有價(jià)卡預存款或有價(jià)卡）的過(guò)程中，其附帶贈送的電信服務(wù)是無(wú)償提供電信業(yè)勞務(wù)的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅。
中國移動(dòng)有限公司內陸子公司開(kāi)展的以業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈送實(shí)物業(yè)務(wù)（包括贈送用戶(hù)SIM卡、手機或有價(jià)物品等實(shí)物），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時(shí)贈送實(shí)物的行為，按照現行流轉稅政策規定，不征收增值稅，其進(jìn)項稅額不得予以抵扣；其附帶贈送實(shí)物的行為是電信單位無(wú)償贈與他人實(shí)物的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅。
國家稅務(wù)總局
二○○六年十二月二十八日
贈送家電會(huì )計處理
一、銷(xiāo)售前明確承諾贈送的
1、屬于捆綁銷(xiāo)售，不需要單獨計算增值稅，實(shí)質(zhì)上是合并計算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅
2、如果贈送的家電、家居構成房屋的附屬設備或設施，則屬于開(kāi)發(fā)成本，未來(lái)可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛生間等，否則計入銷(xiāo)售費用，如空調、電冰箱、家具等。
二、如果采用有獎銷(xiāo)售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，均屬于銷(xiāo)售費用，同時(shí)扣繳個(gè)人所得稅
如是人人有份，不交個(gè)人所得稅。
財稅[2011]50號關(guān)于企業(yè)促銷(xiāo)展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知
贈送家電的發(fā)票
如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)渡發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負責辦理轉交，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本不包括贈送的家電金額。
如果開(kāi)發(fā)商過(guò)渡了發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為自己，自己統一開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷(xiāo)售費用或開(kāi)發(fā)成本處理。
七、商品房預售款的稅務(wù)爭議處理
2008國稅函875號關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知
成本可靠計量標志一般認為應辦理 竣工決算。在辦理竣工決算前，預售款和繳納的營(yíng)業(yè)稅金等均不進(jìn)入會(huì )計損益，即會(huì )計利潤一般僅反映期間費用
預售年度會(huì )計處理
借：銀行存款 借：應交稅費
貸：預收賬款 貸：銀行存款
注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規定的預計計稅毛利率計算征收所得稅
債務(wù)償還程序
竣工決算年度會(huì )計處理
借：預收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（已售）
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （未售）
貸：開(kāi)發(fā)成本
八、預售階段所得稅季度預繳爭議處理
2008國稅函635號關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問(wèn)題的通知
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不考慮以前年度虧損，第4行實(shí)際利潤總額 = 會(huì )計利潤 + 預售收入×計稅毛利率－預售收入對應的營(yíng)業(yè)稅金及附加（含土地增值稅）
2008國稅函299號關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預繳問(wèn)題的通知（部分廢止）
營(yíng)業(yè)稅金
2009房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
注：多數省份下發(fā)文件，允許扣除預售收入對應的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅
權責發(fā)生制與配比原則
與收入存在直接因果關(guān)系的扣除項目（如銷(xiāo)售成本和銷(xiāo)售稅金），應當與收入保持在同一個(gè)納稅年度申報扣除
與收入沒(méi)有直接因果關(guān)系的扣除項目（如期間費用），應當按照權責發(fā)生制原則扣除
直接因果關(guān)系一般表現為完全變動(dòng)成本
計稅毛利率
第八條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規定進(jìn)行確定:
（一）開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
（二）開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
計稅毛利率（續）
（三）開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的，不得低于5％
（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%
注 : 不包括經(jīng)濟適用房等項目配套建設的商鋪、車(chē)庫、地下車(chē)位等未完工產(chǎn)品取得的收入
毛利率 = （收入－成本）÷收入
項目所在地≠企業(yè)注冊地
計稅毛利率偏低
由于征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅時(shí)，是按照預計計稅毛利率暫估銷(xiāo)售成本，因此不屬于預繳稅款性質(zhì)，未及時(shí)申報預售收入，或者期間費用在匯算清繳時(shí)沒(méi)有正確納稅調整，導致少繳納稅款的，應當按照征管法63條偷稅處理
如果稅務(wù)機關(guān)核定的計稅毛利率低于實(shí)際毛利率的，應當在項目完工或者決算年度補繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。
法律性質(zhì)
征管法第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。
房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì )計規范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì )計收入和成本，但按照稅法規定應當進(jìn)行納稅調整，否則屬于“進(jìn)行虛假的納稅申報”
虧損彌補
2008國稅函635號關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問(wèn)題的通知
注：季度申報可以彌補以前年度虧損，但第一季度的申報如果在上年度匯算清繳前，無(wú)法彌補上年度虧損
從新的季度申報表的邏輯結構分析，也可以彌補當年以前季度的虧損
季度預繳申報表
