轉讓國有土地使用權，地上的建筑及其附著(zhù)物，即人們簡(jiǎn)稱(chēng)的轉讓房地產(chǎn)，取得收入的單位和個(gè)人，應按照所取得的增值額和適用稅率計算征收土地增值稅

　　房地產(chǎn)轉讓取得的增值額是取得的收入與扣除項目之差，取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本費用、相關(guān)稅金及其他扣除項目，適用稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%，增值越多，稅率越高。

　　計算該稅涉及的內容之繁多為其他稅種無(wú)法比擬，稍有不慎或籌劃不當，會(huì )給企業(yè)帶來(lái)沉重的稅收負擔。土地增值稅的籌劃一般有三招：

　　利用借款利息的籌劃

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費用企業(yè)會(huì )計制度規定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。這意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完工之前的借款利息可以計入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用（三項期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計20%的扣除。這樣，就可以大大增加扣除項目金額，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)凈收益。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費用財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構證明的。允許據實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?。企業(yè)據此可以選擇：如果購買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實(shí)扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，對實(shí)現企業(yè)價(jià)值最大化有利。

　　從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時(shí)的首選。

　　利用建房方式的籌劃

　　房地產(chǎn)的代建行為這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

　　合作建房這種方式指一方出錢(qián)，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實(shí)現雙贏(yíng)。

　　假如富民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與利國實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由利國實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對利國實(shí)業(yè)公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì )降低購置成本。即使將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對富民房地產(chǎn)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強其在市場(chǎng)上的競爭力。這樣就實(shí)現了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏(yíng)。

　　分散經(jīng)營(yíng)收入的籌劃

　　隨著(zhù)人們生活水準的提高和全面建設小康社會(huì )進(jìn)程的加快，居民對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng)收入分散，就能節省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。

　　在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設立一家裝飾裝潢公司，專(zhuān)門(mén)為購房戶(hù)搞裝修。具體可與購房戶(hù)簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工（毛墻毛地）時(shí)簽訂的銷(xiāo)售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷(xiāo)售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營(yíng)收入分散，稅基和稅率減少，可節省稅款。