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三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線(xiàn)管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規劃許可證。 在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書(shū)報批或可行性研究報告編制之前，開(kāi)發(fā)商要向規劃局申報規劃要點(diǎn)，規劃管理部門(mén)應在要點(diǎn)通知書(shū)中對批復時(shí)的參考依據；(2)在項目建議書(shū)批復后，開(kāi)發(fā)商應向規劃局申報項目選址、定點(diǎn)，即向申請單位下發(fā)選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見(jiàn)，并須同時(shí)下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門(mén)下達的委托設計機構進(jìn)行規劃方案設計的依據性文件。開(kāi)發(fā)商在完成方案設計后，須向規劃部門(mén)提出審定申請；(4)通過(guò)審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開(kāi)發(fā)商依據審定的設計方案通知書(shū)和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門(mén)征詢(xún)土地及拆遷部門(mén)有關(guān)用地及拆遷安置的意見(jiàn)后，應向規劃局申領(lǐng)建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領(lǐng)建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開(kāi)工手續之前，需進(jìn)行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證申辦開(kāi)工的必備文件。進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須取得國有土地使用權才能進(jìn)行。根據《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一級市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過(guò)出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過(guò)劃撥取得土地使用權的臨時(shí)證件是建設用地批準書(shū)或劃撥決定書(shū)。
1、申辦項目選址定點(diǎn)，取得《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門(mén)根據全市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見(jiàn)和選址意見(jiàn)。此后，由城市規劃行政主管部門(mén)會(huì )同土地管理部門(mén)并征求項目所涉及到的有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，對初審意見(jiàn)及其選址提出復審意見(jiàn)，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發(fā)項目選址意見(jiàn)書(shū)。
建設項目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿(mǎn)足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門(mén)對城市用地進(jìn)行統一的規劃管理，實(shí)行嚴格的規劃控制是實(shí)施城市規劃的基本保證。
3）委托設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點(diǎn)。
規劃要點(diǎn)是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門(mén)可以要求開(kāi)發(fā)單位初始規劃部門(mén)對于開(kāi)發(fā)項目的意見(jiàn)，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門(mén)申報選址定點(diǎn)，以獲取選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)申報選址定點(diǎn)。辦理上述“一書(shū)一證”時(shí)，需提交以下申報資料：
1） 建設用地申請；
2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)；
3） 土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開(kāi)發(fā)商取得《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a\建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b\到耕保處辦理土地征用、轉用手續，取得《建設用地批準書(shū)》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書(shū)》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、 持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線(xiàn)圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見(jiàn)書(shū)》。在此階段需要提供的資料為：
a\1：2000地形圖1份；
b\1：500地形圖1份（附道路紅線(xiàn)及光盤(pán)）；
c\建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤(pán)（大型項目需提供2-3個(gè)不同設計單位的規劃方案及光盤(pán)）；
d\“一書(shū)一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線(xiàn)）。
2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線(xiàn)圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：
a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書(shū)》；
b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線(xiàn)、抗震、環(huán)衛、燃氣、園林、等部門(mén)審查意見(jiàn)或回執；
c\施工圖3份及光盤(pán)。
3、 申辦建設工程紅線(xiàn)定位與驗線(xiàn)，取得建筑核位紅線(xiàn)圖。紅線(xiàn)定位包括建筑紅線(xiàn)定位和市政紅線(xiàn)定位。其流程是先紅線(xiàn)定位，再驗線(xiàn)。紅線(xiàn)定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線(xiàn)埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線(xiàn)驗線(xiàn)。辦理紅線(xiàn)定位時(shí)應提交以下資料原件：
1） 建筑紅線(xiàn)：審批手續齊全的紅線(xiàn)圖、建筑施工圖，以及建筑紅線(xiàn)放線(xiàn)通知單。
2） 建筑試放紅線(xiàn)：紅線(xiàn)圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線(xiàn)通知單。
3） 市政紅線(xiàn)：審批手續齊全的紅線(xiàn)圖、管線(xiàn)工程審批文件及施工圖。
4） 若所放紅線(xiàn)與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關(guān)，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關(guān)數據。
4、 申辦《建設工程規劃許可通知書(shū)》，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門(mén)辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時(shí)，持通知書(shū)等相關(guān)資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線(xiàn)圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書(shū)》應提交以下資料：
1） 國有土地使用權證；
2） 城市基礎設施配套費收據；
3） 人防費收據；
4） 《建設工程規劃許可通知書(shū)》申請表；
5） 投資許可證
6） 經(jīng)放線(xiàn)的《紅線(xiàn)定位冊》正本
5、 申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開(kāi)發(fā)商持《建設工程規劃許可證》至建管部門(mén)辦理建設工程正負零以上部分相關(guān)施工手續；建設工程竣工后3個(gè)月內，開(kāi)發(fā)商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。
《建設工程規劃許可證》時(shí)提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書(shū)》
2）經(jīng)正負零驗線(xiàn)、蓋章的《紅線(xiàn)定位冊》副本；
3）經(jīng)正負零驗線(xiàn)、蓋章的《核位紅線(xiàn)圖》；
4）垃圾處理費聯(lián)系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時(shí)，提交以下資料辦理：
1） 變更申請；
2） 工商部門(mén)更名通知、變更后的工商執照；
3） 開(kāi)發(fā)商資質(zhì)證明；
4） 土地變更批復；
5） 變更后的土地使用證；
6） （土地批租費、使用費）收據；
7） 原建設工程規劃許可證；
8） 建筑紅線(xiàn)圖；
9） 抵押權人同意變更的意見(jiàn)（辦理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁決項目還應提交判決書(shū)。
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
實(shí)　施　單　位 流　程　內　容承　辦　單　位

建　設　單　位
建設項目報建登記
武漢市建設工程交易中心各有關(guān)管理機構

建　設　單　位
審核“一費制”收費認定費、核發(fā)繳款通知
各有關(guān)管理機構武漢市建設工程交易中心

招　標　申　請　人
建設單位招標申請
招標投標監督管理機構
招　標　申　請　人

對招標申請人資格審查
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招標人　
組織評標委員會(huì )
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招標人投標人　
開(kāi)　　　標
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評標委員會(huì )、招標人　
評　　　標
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評標委員會(huì )、招標人　
定　　　標
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招　標　人　
核準招標投標情況報告
招標投標監督管理機構　各收費單位武漢市建設工程交易中心
招　標　人　
中標公示，發(fā)出中標通知書(shū)
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招標人、中標單位　
簽訂合同
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招標人、中標單位　
領(lǐng)取施工許可證
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中標單位
施工管理
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