新修訂的《中華人民共和國廣告法》將于2015年9月1日起施行。本次修訂對房地產(chǎn)廣告的影響，包括新增了房地產(chǎn)廣告內容準則，明確了互聯(lián)網(wǎng)廣告、虛假廣告認定和法律責任、廣告代言人等具體規定。
一、新法充實(shí)并具體細化了房地產(chǎn)廣告的行為準則。
1、房地產(chǎn)廣告須以“建筑面積”和“套內建筑面積”描述房屋面積。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》(下稱(chēng)“《暫行規定》”)第十二條規定“房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積”，而新法第二十六條規定“房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實(shí)，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積”?！敖ㄖ娣e”和“套內建筑面積”系《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中采用的術(shù)語(yǔ)，新法如此規定，旨在要求廣告用語(yǔ)與合同用語(yǔ)的銜接，避免房地產(chǎn)企業(yè)在廣告中混淆關(guān)于房屋面積的概念，規范房地產(chǎn)的銷(xiāo)售行為。
2、廣告不得含有升值或者投資回報的承諾。
近年來(lái)，“投資回報率”、“升值比例 ”等詞匯不斷充斥在房地產(chǎn)廣告中，容易使購房者忽視地產(chǎn)投資風(fēng)險、對購房后的財富升值做出錯誤的判斷而盲目購買(mǎi)房屋。故，為引導大眾理性購房，防止沖動(dòng)購房而引發(fā)不良后果等情況發(fā)生，新法禁止房地產(chǎn)廣告含有“升值或者投資回報的承諾”。
其實(shí)，《暫行規定》第十六條早已規定廣告中不得含有上述承諾，但行政處罰措施的欠缺，導致違規的處罰成本小，不能完全滿(mǎn)足該條的設立用意，故本次以法律的形式予以確立，更顯引導大眾理性購房之目的。
3、禁止以項目到達某一具體參照物的所需時(shí)間表示項目位置。
從始發(fā)地到達某一具體參照物地點(diǎn)的時(shí)間，不僅取決于其間的距離，還受交通工具、交通流暢程度等因素的影響，“所需時(shí)間”數據在不同前提條件下必將存在差異。而新法第十一條則要求“廣告使用數據、統計資料、調查結果、文摘、引用語(yǔ)等引證內容的，應當真實(shí)、準確，并表明出處。引證內容有適用范圍和有效期限的，應當明確表示”，顯然，房地產(chǎn)廣告中“所需時(shí)間”的數據很難滿(mǎn)足該要求，因此，新法明確予以禁止。
4、廣告不得違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規定。
此處所稱(chēng)“有關(guān)價(jià)格管理的規定”包括《價(jià)格法》、《反不正當競爭法》等法律的規定，也包括《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)的規定》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規定》《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》等行政法規、部門(mén)規章、部門(mén)規范性文件在內的全部規定。違反任一規定的廣告內容，均為新法所禁止。
5、廣告不得對規劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
在樓盤(pán)的規劃或者建設過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)為增加樓盤(pán)的吸引力，通常會(huì )打出“毗鄰XX商圈”、“XX重點(diǎn)學(xué)區房”等宣傳內容，但此時(shí)這些市政條件多數尚未確定。在新法施行后，建成的樓盤(pán)若沒(méi)有廣告宣傳中的上述市政條件，則屬于該條規定的“誤導宣傳”。故未來(lái)，對于尚未確定的市政條件，不應作為廣告宣傳內容，避免因夸大事實(shí)或者虛假的宣傳而被追究法律責任。
二、房地產(chǎn)廣告還須遵守關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)廣告和廣告代言人規范的要求。
互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，使其成為廣告發(fā)布的必爭之地，也是房地產(chǎn)廣告的重要戰場(chǎng)。新法的實(shí)施，結束了互聯(lián)網(wǎng)廣告領(lǐng)域沒(méi)有針對性規范的局面，其明確要求在互聯(lián)網(wǎng)從事廣告活動(dòng)適用新法的各項規定。因此，在互聯(lián)網(wǎng)渠道發(fā)布的房地產(chǎn)廣告必須遵守新法關(guān)于廣告一般性、房地產(chǎn)廣告內容準則及廣告行為規范在內的全部規定。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)請名人代言其廣告還應遵守新法的相關(guān)規范要求，代言人不得為其未使用過(guò)的商品或者未接受過(guò)的服務(wù)作推薦、證明等。
三、虛假廣告的認定及法律責任。
新法首次對“虛假廣告”作出法律上的定義，“以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告”，并列舉了五種常見(jiàn)且較典型的表現形式，使行政監督管理部門(mén)在對虛假廣告的認定上有明確的法律尺度，具體包括：(一)商品或者服務(wù)不存在的；(二)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷(xiāo)售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，或者服務(wù)的內容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷(xiāo)售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對購買(mǎi)行為有實(shí)質(zhì)性影響的；(三)使用虛構、偽造或者無(wú)法驗證的科研成果、統計資料、調查結果、文摘、引用語(yǔ)等信息作證明材料的；(四)虛構使用商品或者接受服務(wù)的效果的；(五)以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形。
對于發(fā)布虛假廣告的法律責任，新法較舊法對廣告主的處罰更加嚴厲，且更具操作性。新法規定，對于發(fā)布虛假廣告的廣告主，可處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無(wú)法計算或者明顯偏低的，最多可處一百萬(wàn)元的罰款，若兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，最多可處二百萬(wàn)元罰款，另外還可以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，撤銷(xiāo)廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。
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