近年來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)稅收已成為稅收增收的一個(gè)亮點(diǎn)。但是在實(shí)際稅收征管中，房地產(chǎn)業(yè)依然是稅收違法案件的高發(fā)區，因此哈密稽查局于2009年9月對哈密市地稅局管轄區內房地產(chǎn)業(yè)稅收管理情況進(jìn)行了調研，從中發(fā)現了一些不容忽視的問(wèn)題。這些問(wèn)題已經(jīng)影響到稅收日常征管工作的順利進(jìn)行，需要我們加以重視和解決。
一、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現狀
(一)管戶(hù)情況
截止2009年8月底，在哈密市局登記的房地產(chǎn)企業(yè)共有56戶(hù)，全部為有限責任公司。正常申報納稅企業(yè)33戶(hù)。
（二）稅收收入情況
2006年至2008年，在市場(chǎng)強勁需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的大幅增長(cháng)。在哈密市局稅收收入總額中，房地產(chǎn)業(yè)收入占其全部收入的8%-10%。如下表所示:
房地產(chǎn)業(yè)收入比重表 單位:萬(wàn)元
年度
全年稅收收入
房地產(chǎn)業(yè)收入
所占比重
2006年
22651.11
2239.76
10%
2007年
27327.3
2472.66
9%
2008年
40294.64
3264.66
8%
同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是現行稅制下繳納稅種最多的行業(yè)，涉及營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、土地使用稅等多個(gè)稅種。其中：營(yíng)業(yè)稅占其收入75%-82%，土地增值稅占其收入7%-11%，企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅占其收入最高比例為4%。由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅為房地產(chǎn)業(yè)稅收的第一大稅種。土地增值稅采取附征率方式征收，增收效果明顯。所得稅收入流失嚴重，應進(jìn)一步加強對所得稅的管理。這一結構表明對房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的重點(diǎn)應側重于主體稅種，以保證征管效率。
（三）稅收管理情況
為了提高對房地產(chǎn)業(yè)管理的工作效率，確保管理到位，哈密市地稅局對該行業(yè)實(shí)行了分類(lèi)管理，由3人組成專(zhuān)門(mén)小組負責，加強對稅源的有效監控。
二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問(wèn)題
房地產(chǎn)業(yè)具有投資項目規模大、開(kāi)發(fā)建設周期長(cháng)、投資回收期長(cháng)、成本核算復雜的特點(diǎn)。尤其近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用分期分批、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，跨地域經(jīng)營(yíng)較為普遍。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，致使對其稅收管理中存在許多問(wèn)題，主要有：
（一）借用有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行房產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人（即掛靠單位和個(gè)人），以開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，收入全部歸掛靠單位和個(gè)人，稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行檢查時(shí)不易進(jìn)行查找，很難管理到位。
（二）部門(mén)管理各自為政，無(wú)法形成有效監管。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到發(fā)改委、建委、規劃、國土資源、房管等眾多職能部門(mén)的審批、許可與監督，這些部門(mén)都一定程度地掌握了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息，但都各自為政，沒(méi)有形成對房產(chǎn)業(yè)管理的一套完整機制。在稅務(wù)機關(guān)內部，房地產(chǎn)企業(yè)的征管涉及征收大廳、發(fā)票、管理、稅政法規等多個(gè)部門(mén)，部門(mén)間沒(méi)有建立信息傳遞反饋機制，這就給管理部門(mén)的稅源監控帶來(lái)一定的難度。
（三）利用跨區域從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或實(shí)際經(jīng)營(yíng)地同注冊地不一致造成的稅務(wù)機關(guān)管理上的盲點(diǎn)來(lái)逃稅；或將非獨立核算單位的經(jīng)營(yíng)帳簿不與公司總帳合并，隱匿經(jīng)營(yíng)收入。如碧綠花園，它最初以新疆石河子榮達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司哈密分公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其后又以哈密江泰東興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)。當稅務(wù)管理員進(jìn)行檢查時(shí)，該公司以財務(wù)在石河子進(jìn)行核算、資料不在哈密為由推托，致使管理部門(mén)人員無(wú)法對其進(jìn)行有效管理。經(jīng)稽查部門(mén)檢查，2008年查補企業(yè)所得稅19.9萬(wàn)元,2009年度查補企業(yè)所得稅122.2萬(wàn)元。
（四）采取多種手段，隱匿收入，偷逃稅款。主要表現為：（1）以房換土地，不做收入；（2）將收取購房收入掛往來(lái)帳戶(hù)；或存入多個(gè)帳戶(hù)和私人帳戶(hù)；或將收入分開(kāi)，將部分記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，而將其余房款直接以現金收取或開(kāi)具收款憑據，隱瞞銷(xiāo)售收入；以房產(chǎn)、材料抵頂工程款不確認收入。如碧綠花園，2009年查出營(yíng)業(yè)稅72.4萬(wàn)元，城建稅5.1萬(wàn)元，教育費附加2.2萬(wàn)元。
（五）使用白條、收據等不符合規定的扣除憑據列支成本費用。如碧綠花園使用不符合規定的票據入帳，經(jīng)稽查人員檢查，將這一部分成本費用全部挑出進(jìn)行統計，數額較大。
（六）將未完工產(chǎn)品成本攤入已完工銷(xiāo)售項目的經(jīng)營(yíng)成本，虛增開(kāi)發(fā)成本。
（七）開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房已交付使用，或已經(jīng)竣工但尚未辦理結算、不開(kāi)票，或者已租賃、已自用，不確認收入。如碧綠花園，就存在工程已完工并交付使用，但因未開(kāi)具正規發(fā)票、沒(méi)有辦理結算，該公司就沒(méi)有向稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款。
（八）人為調劑稅款繳納時(shí)間。表現為企業(yè)帳簿記載正確，因企業(yè)資金緊張或其他原因，人為故意將納稅申報表個(gè)別月份數據調劑成與帳簿不一致，以達到延期繳納稅款的目的。
（九）未能履行代扣代繳稅款義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目建設付款形式主要有：一是按工程進(jìn)度向施工單位撥付工程款，由施工企業(yè)提供發(fā)票；二是前期施工企業(yè)工程墊資，過(guò)后再付工程款；三是小型工程及零星工程直接完工直接付款。上述三種情形，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有代扣代繳稅款。而施工單位則是能拖則拖，甚至有些在工程完工后，見(jiàn)工程款所剩無(wú)幾，不搞結算，不繳稅款就走人。稅務(wù)機關(guān)很難及時(shí)掌握詳細情況，致使這部分工程稅款流失嚴重。如對碧綠花園2008年度納稅檢查中，查出其少代扣代繳營(yíng)業(yè)稅249.9萬(wàn)元，城建稅17.5萬(wàn)元，教育費附加7.5萬(wàn)元，印花稅2.7萬(wàn)元，累計277.6萬(wàn)元。
（十）契稅和耕地占用稅征收未能執行到位。在開(kāi)發(fā)市區內房產(chǎn)時(shí)，地方企業(yè)的契稅和耕地占用稅由稅務(wù)機關(guān)在房產(chǎn)局和國土資源局設立的代征點(diǎn)進(jìn)行征收；而對兵團土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，因房產(chǎn)不能隨意買(mǎi)賣(mài)，只能在兵團內部進(jìn)行交換，兵團企業(yè)房管部門(mén)對契稅沒(méi)有進(jìn)行代征。此外，兵團的耕地占用面積向其上級部門(mén)匯報，而不向當地的國土資源局報告，因此其耕地占用稅也無(wú)法進(jìn)行征收。如碧綠花園的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)就存在這一情況。稅收政策執行不到位，致使企業(yè)所擔稅負不同。
（十一）日常稅收管理不到位。一是沒(méi)有對企業(yè)所報資料進(jìn)行復核。主要表現在房產(chǎn)企業(yè)按規定將企業(yè)信息臺帳、項目管理臺帳、房屋銷(xiāo)售明細表等資料向管理部門(mén)報備，但管理人員卻未能將資料與實(shí)際情況進(jìn)行核對。二是所得稅管理不到位。主要表現對本地企業(yè)所得稅管理較嚴，而對外地企業(yè)管理因不在本地進(jìn)行匯總核算，又沒(méi)有相應的跟蹤監管措施，導致稅款流失嚴重。三是出現以附征、預征代替所得稅匯算清繳、土地增值稅清算的趨勢。如碧綠花園，2008年自行申報繳納土地增值稅33.3萬(wàn)元，2009年未繳納。經(jīng)檢查，2008年查補土地增值稅24.4萬(wàn)元，2009年查補37.5萬(wàn)元。四是稅務(wù)機關(guān)內部對政策執行力度不同，導致稅源移向征管力度較弱的地區。而其上級機關(guān)并沒(méi)采取真正有效的措施加以制止或改進(jìn)。失去稅源的稅務(wù)部門(mén)由此有可能放棄嚴格管理。如在所得稅的征收上，有的企業(yè)進(jìn)行了附征，有的企業(yè)沒(méi)有；或市區內管理較嚴，而農村、縣城等，因稅源較少，對外來(lái)開(kāi)票并沒(méi)有嚴格遵守屬地管理原則，導致稅源流向周邊區域。五是日常管理時(shí)緊時(shí)松。在稅收任務(wù)重時(shí)，管理較嚴，但稅收任務(wù)完成后，就會(huì )將稅收收入留在企業(yè)。
（十二）征管力量較薄弱，人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)建筑項目點(diǎn)多、面廣、量大、工期長(cháng)，僅憑兩三個(gè)稅收管理員實(shí)現對房地產(chǎn)行業(yè)的精細化管理是難以完成的。此外，一些稅收管理員業(yè)務(wù)能力較弱，不能適應工作的需要。
三、應采取的措施
（一）明確法律責任，實(shí)施有效管理。進(jìn)一步明確法律責任，要求被掛靠的企業(yè)提供真實(shí)、有效資料，包括掛靠單位和個(gè)人的信息資料，詳細地向稅務(wù)機關(guān)說(shuō)明情況，并將其在發(fā)改委、建委、土地等部門(mén)取得的土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、已銷(xiāo)售面積的確權時(shí)間和其他等資料，在稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行備案。對提供虛假信息或不提供被掛靠等情況，致使稅款流失的，依照稅法規定進(jìn)行相應的處罰，并承擔連帶責任。
（二）密切部門(mén)協(xié)作，形成管理合力。一要與土地、房管、建設、金融機構等部門(mén)加強情況通報和信息傳遞制度，及時(shí)全面掌握稅源信息，實(shí)施有效動(dòng)態(tài)監控。二要完善協(xié)稅、護稅網(wǎng)絡(luò )，進(jìn)一步落實(shí)將發(fā)票和納稅證明作為國土和房管部門(mén)辦理權證的前置條件的執行力度。三是利用計算機信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，將房產(chǎn)企業(yè)涉及到建委、規劃、國土資源等內容設計成一套房地產(chǎn)項目管理軟件，實(shí)現計算機管理。四是加強稅務(wù)機關(guān)內部職能部門(mén)信息反饋機制，做到信息資源共享，切實(shí)對房地產(chǎn)業(yè)管理到位。
（三）加強對外來(lái)企業(yè)的管理。一是掌握企業(yè)核算形式，加強所得稅管理，查看有無(wú)利用跨區域經(jīng)營(yíng)偷逃所得稅的繳納。二是加強不同地區之間稅務(wù)部門(mén)征管信息的傳遞與共享，利用信息比對，加強對所得稅的管理，強化征管力度，堵塞稅收管理盲點(diǎn)。
（四）加強管戶(hù)信息調查。實(shí)地查看了解房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地取得情況、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況，是否存在以房換地行為；是否存在將公共配套設施單獨對外作價(jià)出售的情況；調查部分買(mǎi)受人，核實(shí)開(kāi)具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致等等。通過(guò)詳細的調查了解，查看企業(yè)是否有隱瞞收入行為發(fā)生。
（五）規范扣除憑據使用。針對目前房地產(chǎn)企業(yè)使用不合規票據列支成本、費用比較普遍的問(wèn)題，稅務(wù)機關(guān)不應采取“一刀切”的方法，即對于不合規票據一律不得在稅前扣除。而應從實(shí)際情況出發(fā)，責令企業(yè)限期提供合規票據方可扣除；不能提供的，要調增應納稅所得額，作補稅處理，并對其使用不合規票據列支成本、費用問(wèn)題，按照《發(fā)票管理辦法》進(jìn)行處罰，從而有效遏制房地產(chǎn)業(yè)的偷逃稅行為。
（六）加強企業(yè)成本審核。對房產(chǎn)公司和建筑公司的建筑合同、工程預算、工程結算等資料進(jìn)行仔細審核，加強承建商的外圍調查，盡量掌握房產(chǎn)建筑成本的真實(shí)程度；要對房產(chǎn)公司自購材料的供應商加強調查，認真審核房產(chǎn)公司外購材料的真實(shí)性；加強對房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項目之間開(kāi)發(fā)成本的審核，審核房產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項目是否分項目核算；審核房產(chǎn)企業(yè)結轉一部分已出售樓盤(pán)的成本時(shí)，要檢查企業(yè)有無(wú)多轉銷(xiāo)售成本的現象。
（七）稅務(wù)管理員應加強對房產(chǎn)項目的跟蹤管理，一是進(jìn)一步向企業(yè)明確營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不能因未辦理結算或未開(kāi)發(fā)票等原因而延遲稅款繳納時(shí)間；二是定期審查開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售合同，定期對未銷(xiāo)售樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地巡查和抽查，加強對商品房銷(xiāo)售情況的管理；三是進(jìn)行資料核對，將企業(yè)所報資料與實(shí)地查看情況進(jìn)行核對，將納稅情況與帳簿進(jìn)行核對，對存在延期繳稅行為應予以糾正，盡量減少人為調劑稅收因素。
（八）加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代扣代繳稅款的管理力度，改變以往單靠發(fā)票管理工程項目的做法，改為資金流加發(fā)票管理并重的管理方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)時(shí)，無(wú)論施工單位是企業(yè)或個(gè)人，一律采用撥付工程進(jìn)度款時(shí)就扣繳這部分工程款應繳的稅款，同時(shí)要求施工單位必須提供稅務(wù)機關(guān)正規發(fā)票，從而加強對稅款的征收效率。
（九）盡快與兵團企業(yè)進(jìn)行溝通聯(lián)系，切實(shí)解決契稅和耕地占用稅代征問(wèn)題，進(jìn)而統一在哈密市區內契稅和耕地占用稅的征收管理。
（十）強化日常管理。一是對企業(yè)所報資料進(jìn)行復核，避免出現帳實(shí)不符情況。二是加強企業(yè)所得稅附征管理，對外地企業(yè)未能出示當地所得稅匯算表的，一律進(jìn)行所得稅附征。三是在做好所得稅附征、土地增值稅附征的同時(shí)，加強企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算工作，不能以附征率代替，避免稅款的進(jìn)一步流失。四是嚴格稅源屬地管理原則，不給企業(yè)留有征管漏洞。五是加強對企業(yè)的賬務(wù)、涉稅資料的管理，如建立健全保管賬、領(lǐng)料單等，從而確保財務(wù)資料的真實(shí)、完整、準確。
（十一）實(shí)行分級分類(lèi)管理，加強房地產(chǎn)稅收精細化管理。在稅收管理工作中，按稅源大小、稅收管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)強弱等，實(shí)行分級分類(lèi)管理，真正做到重點(diǎn)稅源重點(diǎn)監控。
（十二）加強稅務(wù)人員的各類(lèi)業(yè)務(wù)知識培訓，除掌握稅收業(yè)務(wù)外，還要注重對不同行業(yè)專(zhuān)業(yè)知識的學(xué)習，尤其是要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)等方面的專(zhuān)業(yè)知識培訓，以適應行業(yè)性檢查的需要。
哈密地區地方稅務(wù)局
