1、離婚時(shí)已經(jīng)取得產(chǎn)權的房屋
第一，對于私房和具備產(chǎn)權證可上市交易的公房，一般以產(chǎn)權證頒發(fā)的時(shí)間來(lái)界定是否為夫妻共同財產(chǎn)。按照民法物權原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經(jīng)程序。只有辦理了產(chǎn)權登記或過(guò)戶(hù)手續才能真正取得房屋所有權。因此對于在離婚案件中涉及的此類(lèi)問(wèn)題，如果訴爭的房屋是結婚登記后取得所有權的，應定為夫妻共同財產(chǎn);如果在結婚登記之前取得所有權的，應認定為個(gè)人財產(chǎn)而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關(guān)系存續期間以共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權的，該房屋為共同所有。由于公房使用權可通過(guò)承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，在離婚分割該房屋時(shí)，可區分下列情形處理：
a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權的，由于在婚姻關(guān)系存續期間內，無(wú)法體現出原公房使用權的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權房時(shí)，可不考慮原公房使用權交換價(jià)值的單獨歸屬。
b.一方婚前承租的公房，是其以個(gè)人財產(chǎn)支付對價(jià)取得的，婚后以共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權，在離婚分割該產(chǎn)權房時(shí)，應當將取得原公房使用權時(shí)所支付對價(jià)部分，確定為當時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權房的剩余價(jià)值按共同財產(chǎn)分割。
c.對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權的公房，原公房使用權的交換價(jià)值可參考《婚姻法解釋?zhuān)ǘ返?2條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權房按共同財產(chǎn)分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買(mǎi)，但不是以夫妻共同財產(chǎn)而是以一方父母財產(chǎn)購買(mǎi)，產(chǎn)權證系夫妻雙方的名字，仍應為共同財產(chǎn)，只是在財產(chǎn)分割時(shí)，酌情考慮財產(chǎn)來(lái)源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名義而非夫妻名義購買(mǎi)成為了公房，且購買(mǎi)的出資來(lái)自該方父母，應為一方所有的財產(chǎn)。原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財產(chǎn)購置，但產(chǎn)權證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房為家庭共有財產(chǎn)。
第三，夫妻一方婚前以個(gè)人財產(chǎn)購買(mǎi)房屋，并按揭貸款，產(chǎn)權登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財產(chǎn)，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個(gè)人財產(chǎn)的性質(zhì)。在離婚分割財產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。
2、離婚時(shí)尚未取得完全產(chǎn)權的房屋
指離婚時(shí)夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分產(chǎn)權，不是完全產(chǎn)權，主要指夫妻雙方根據福利政策以標準價(jià)購買(mǎi)的公有房屋。部分產(chǎn)權房屋是國家歷次房改政策的產(chǎn)物，其突出特點(diǎn)為部分產(chǎn)權處分受到限制。根據國務(wù)院1991年6月發(fā)布的《關(guān)于繼續穩妥地進(jìn)行城鎮住房改革通知》，其特點(diǎn)集中表現為：
第一、房屋必須在購買(mǎi)五年后才能出售；
第二、出售時(shí)原補貼單位有優(yōu)先購買(mǎi)權；
第三、售房所得按照國家、單位、個(gè)人所占比例進(jìn)行分配。它可能是婚前或婚后購買(mǎi)的但沒(méi)有取得產(chǎn)權證的公房。由于這類(lèi)房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益，住房不能上市交易，在實(shí)務(wù)分割中存在一定的障礙。這種離婚時(shí)雙方尚未完全取得所有權的情形，如果當事人有爭議且協(xié)商不成，可以按照《婚姻法解釋?zhuān)ǘ返?1條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實(shí)際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。
3、離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權的房屋
指離婚時(shí)夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權?；橐龃胬m期間已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但未取得產(chǎn)權證的房屋。如果夫妻雙方作為買(mǎi)受人沒(méi)有交清全部購房款而沒(méi)有取得產(chǎn)權證，可以按照《婚姻法解釋?zhuān)ǘ返?1條處理，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實(shí)際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經(jīng)支付了全部房?jì)r(jià)款，房屋所有權法律關(guān)系比較清晰，只需完善權屬登記手續，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產(chǎn)，對房屋權屬、分割、補償問(wèn)題予以處理：
第一、在婚姻存續期間購買(mǎi)的，無(wú)論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義；
第二、在婚前以夫妻雙方的名義購買(mǎi)；
第三、在婚前以夫妻雙方的共同財產(chǎn)購買(mǎi)，屬于婚前共同財產(chǎn)，財產(chǎn)性質(zhì)存續到婚后仍為夫妻共同財產(chǎn)。
4、在處理夫妻房屋分割的司法實(shí)踐中還要特別注意房屋中有父母出資的情況
根據《婚姻法解釋?zhuān)ǘ返?2條的規定，父母為子女結婚購房的出資，應認定為贈與。即在父母實(shí)際出資時(shí)，其具體意思表示不明的情形下，從社會(huì )常理出發(fā)推定為贈與。若當事人有在離婚訴訟前形成的證據證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不適用該條規定。需要強調的是，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。人民法院在審查借貸關(guān)系是否存在時(shí)，除了審查當事人提供的出資協(xié)議或借條等是否真實(shí)，還要以資金為線(xiàn)索，追查出資及其性質(zhì)是否真實(shí)。對于夫妻婚后父母出資購買(mǎi)房屋產(chǎn)權證登記在出資者自己子女名下的，從常理出發(fā)，可認定是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個(gè)人所有;若產(chǎn)權證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資時(shí)有書(shū)面約定或聲明明確出資者表示向一方贈與的，一般宜認定向雙方贈與，該部分出資為夫妻共同所有。舉例說(shuō)明：甲男與乙女結婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權證記載甲一人名下，男方父母出資應認定為贈與甲一人所有;甲男與乙女結婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權證記載于乙一人名下，若乙不能證明出資為對其一人的贈與，男方父母出資應認定為對夫妻雙方的贈與;甲男與乙女結婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權記載甲乙二人名下，該出資應認定為對雙方的贈與。實(shí)踐中父母除了出資為子女購房，還可能為子女出資購買(mǎi)其他物品，同樣可根據《婚姻法解釋?zhuān)ǘ返?2條規定的精神作出相應的歸屬認定。
二、對承租房屋的處理
承租權產(chǎn)生于承租人與單位或房管所之間的協(xié)議，涉及第三人，不是夫妻個(gè)人財產(chǎn)，也非夫妻共同財產(chǎn)，因而該房屋不能處理，但承租權可以處理。夫妻離婚時(shí)，租用的公房如何處理，《婚姻法》沒(méi)有明確規定，1996年2月5日最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》中作了一些規定。主要內容是：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當經(jīng)濟補償;夫妻雙方均可承租的公房，如果面積較大能隔開(kāi)分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的，可以準許。在審理具體離婚案件時(shí)，對租用公房應按照《合同法》關(guān)于租賃合同的規定，結合《婚姻法》的立法精神和基本原則來(lái)處理。
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