國家土地管理局
對國有土地使用權出讓年限始起日期問(wèn)題的批復
國家土地管理局
海南省土地管理局：
你局《關(guān)于國有土地使用權出讓年限的始起日期問(wèn)題的請示》（瓊土用〔1996〕38號）收悉。經(jīng)研究，現批復如下：
一、關(guān)于土地使用權出讓年限的始起日期問(wèn)題。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十六條“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權”和1994年1月18日國家土地管理局、國家工商行政管理局發(fā)布
的《國有土地使用權出讓合同示范文本》（宗地出讓合同）第四條“本合同項下的土地使用權出讓年限為＿＿＿＿年，自領(lǐng)取該宗地的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算”的規定以及1995年12月27日最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干
問(wèn)題的解答》中“出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無(wú)效”的意見(jiàn)，土地使用權出讓年限的始起日期應當確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日起計算。
二、關(guān)于出讓合同生效與頒發(fā)或者領(lǐng)取土地使用證存在時(shí)間差的問(wèn)題。根據1995年12月28日國家土地管理局發(fā)布的《土地登記規則》第二十六條“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同
和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記?！钡囊幎?，受讓方申請辦理土地使用權登記的必備要件是按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，因此，出讓合同生效與頒發(fā)或者領(lǐng)取土地使用證在客觀(guān)上存在一定的時(shí)間差。如果土地使用者（受讓方）在規定時(shí)
間內不辦理土地登記，應視為違法占地行為，按照《土地登記規則》第六十九條“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處”的規定處理；如果在出讓合同生效后，受讓方未實(shí)際占用或者使用土地，也未在規定時(shí)間內辦理土地使用權登記手續
的，按照最高人民法院有關(guān)規定，應認定已生效的出讓合同為無(wú)效合同，不再對出讓合同雙方當事人具有約束力。
三、關(guān)于閑置土地處理問(wèn)題。對在清理非農業(yè)建設閑置土地中清理出的閑置土地，請按照《城市房地產(chǎn)管理法》和國家土地管理局下發(fā)的有關(guān)文件規定處理。
一九九六年六月五日
1996年6月5日
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