A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛案代理詞
審判長(cháng)、審判員：
國浩律師集團（天津）事務(wù)所接受原告A公司的委托，指派我擔任A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛案案第一審代理人，通過(guò)法庭調查，綜合案件情況，現發(fā)表如下代理意見(jiàn)。
一、原被告之間簽訂的《房屋租賃合同》應依法予以解除
2007年10月31日，原被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且合同內容不違反法律法規的的強制性規定，應認定為合法有效的合同。該合同約定由原告向被告出租位于天津市南開(kāi)區復康路XX號房屋。該合同第五條第一款約定：“拖欠房租累計壹個(gè)月以上”，原告有權解除合同、收回房屋。截至2010年7月24日（先予執行之日），被告已經(jīng)累計拖欠房屋租金共計21個(gè)月之久，且經(jīng)多次催要未果。
代理人認為，《合同法》第227條明確規定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；此外，《天津市房屋租賃管理規定》第27條規定：“拖欠租金累計6個(gè)月以上的”，出租人有權解除房屋租賃合同并收回房屋。本案中，被告拖欠房屋租金長(cháng)達21個(gè)月，無(wú)論是法律規定的6個(gè)月還是當事人約定的1個(gè)月，均成就了合同解除的條件。
二、被告應向原告支付房屋租金3850000元
《房屋租賃合同》第二條第1款約定：“出租房屋價(jià)格全年總計人民幣220萬(wàn)元，大寫(xiě)貳佰貳拾萬(wàn)元整”。由于被告已經(jīng)累計拖欠房屋租金21個(gè)月，故應向原告支付房屋租金共計3850000元（220萬(wàn)/12月×21個(gè)月）。
對于被告提到的房屋面積問(wèn)題，代理人認為，房屋面積問(wèn)題不屬于本案的爭議焦點(diǎn)，不應作為被告拒付租金的抗辯理由。
其一，本案租金計算標準為整體計租而非按面積計租
《房屋租金合同》第一條明確約定：“甲方將位于天津市南開(kāi)區復康路XX號總面積雙方認定為3700㎡出租給乙方”。第二條第1款約定：“出租房屋價(jià)格全年共計人民幣220萬(wàn)元，大寫(xiě)貳佰貳拾萬(wàn)元整”。
根據合同的約定，原告的計租方式是出租房屋的整體（1-3層）而不是依據具體的面積。按照通俗的講法，本案屬于典型的“打包出租”。因此，房屋的面積問(wèn)題不應成為本案的爭議焦點(diǎn)。
其二，租賃物的面積與合同約定的面積并不沖突
由于原被告雙方對于出租房屋的面積沒(méi)有明確約定為使用面積或建筑面積，根據《合同法》第61條的規定，應按照交易習慣確定。
合同中之所以約定為“雙方認定為3700㎡”，便是因為在面積計算時(shí)，累加了天津市高層房屋公攤系數為1.33的公攤面積。因此，本案中出租房屋的實(shí)際面積與約定的面積并無(wú)沖突。
其三，被告放棄房屋面積鑒定申請，應當承擔不利后果
庭審中，被告曾要求對涉案房屋的面積進(jìn)行司法鑒定，但由于被告未支付鑒定費用，故未對此進(jìn)行鑒定。
代理人認為，被告逾期不預交鑒定費用，致使對案件爭議的事實(shí)無(wú)法通過(guò)鑒定結論予以認定，應當對該事實(shí)承擔舉證不能的法律后果。
三、被告應向原告支付違約金770000元
《房屋租賃合同》第四條第9款約定：“如任何一方違約而致使本合同無(wú)法依照約定履行的，應向無(wú)過(guò)錯方支付本合同項下租金總額中尚未交納部分的20%作為違約賠償金”。
代理人認為，該條款是雙方關(guān)于違約責任的約定，約定的內容和比例均符合相關(guān)法律的規定。鑒于被告拖欠房屋租金共計3850000元，因此，被告應向原告支付違約賠償金770000元（385000元×20%）。
四、被告應向原告支付2008年、2009年采暖費266400元
《房屋租賃合同》第二條第3款約定：“供暖費由乙方負責，以上收費如市政府有關(guān)部門(mén)有變動(dòng)，按市政府要求相應變動(dòng)”。
截至2010年7月24日（先予執行之日），被告連續拖欠了2008年及2009年兩個(gè)采暖期的費用。根據天津市物價(jià)局《關(guān)于我市調整非居民供熱價(jià)格的通知》，2008年、2009年采暖期非居民供價(jià)格為每平方米36元。因此，被告應向原告支付2008年、2009年采暖期供熱費用共計266400元（36元×3700㎡×2年）。
五、被告應向原告支付物業(yè)服務(wù)費56666元
《房屋租賃合同》第二條第4款約定：“全年物業(yè)服務(wù)費40000元”。
自2009年2月15日至2010年7月24日，被告已經(jīng)累計拖欠物業(yè)服務(wù)費長(cháng)達17個(gè)月之久。根據合同的約定，被告應向原告支付物業(yè)服務(wù)費56666元（40000元/12月×17個(gè)月）。
六、被告應向原告支付由原告墊付的保證金等費用476200元
因涉訴房屋如不能及時(shí)騰交原告，將嚴重影響原告的正常經(jīng)營(yíng)。故原告于2009年5月4日向南開(kāi)區人民法院提出先予執行申請。
由于被告拖欠商場(chǎng)租戶(hù)保證金等費用，導致商場(chǎng)租戶(hù)拒絕騰交房屋。為了減少各方經(jīng)濟損失，原告為被告墊付了本應由被告支付的保證金等共計476200元。
原告認為，商場(chǎng)租戶(hù)的保證金等費用均交納給了被告。因此，本應由被告向商場(chǎng)租戶(hù)返還全部費用。鑒于原告已經(jīng)為被告墊付了全部保證金等費用，因此，被告應向原告支付保證金等共計476200元。
七、被告應向原告支付由原告墊付的評估費112000元
庭審中，被告提出對于涉訴房屋的裝修、設施等進(jìn)行評估鑒定，但拒不交納評估費用。為了使庭審能夠順利進(jìn)行，原告為被告墊付了評估費用共計112000元。代理人認為，該評估費用依法應由提出申請的被告承擔。鑒于原告為被告墊付了該評估費用，因此，被告應向原告支付評估費共計112000元。
綜上，代理人認為本案事實(shí)清楚、正確充分，依照法律規定及合同約定，原告的訴訟請求理?yè)浞?，依法應當予以支持，以維護國有資產(chǎn)保值增值。
此致
天津市南開(kāi)區人民法院
代理人：國浩律師集團（天津）事務(wù)所
楊超
2010年4月12日
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