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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 會(huì )計科目 設置
房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。在會(huì )計科目設置上，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比主要是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算上。下面將房地產(chǎn)企業(yè)主要會(huì )計科目設置介紹如下：
一、開(kāi)發(fā)成本（一級科目）
開(kāi)發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的重中之重，主要用于歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的直接成本及開(kāi)發(fā)間接費用。開(kāi)發(fā)成本科目一般根據費用項目設置二級明細科目（見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本明細科目表，既考慮核算需要，同時(shí)兼顧土地增值稅等稅收規定），三級明細科目根據需要設置。此外，還必須對開(kāi)發(fā)成本明細科目進(jìn)行房地產(chǎn)單個(gè)開(kāi)發(fā)項目的輔助核算（如果采用財務(wù)軟件核算做一下輔助核算設置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個(gè)開(kāi)發(fā)項目的情況下，就麻煩了）。
二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一級科目）
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目類(lèi)似于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品科目，借方歸集完工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本貸方反映銷(xiāo)售結轉的成本，一般根據單個(gè)樓盤(pán)或單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設置二級明細科目。
三、預提費用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設周期一般都在二年左右，開(kāi)發(fā)成本相關(guān)發(fā)票的取得時(shí)間一般滯后。根據權責發(fā)生制原則，需要按照受益期限、對象，進(jìn)行費用預提。
根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，下列預提費用可以稅前列支：
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。物業(yè)完善費用是指按規定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他會(huì )計科目設置詳見(jiàn)其他文章。
附：開(kāi)發(fā)成本明細科目表
二級明細科目
核算范圍
土地出讓金及契稅
取得土地使用權所支付的金額
土地征用及拆遷補償費
包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等
前期工程費
包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費
是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費
包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費
包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費用
是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。
