一、中國高房?jì)r(jià)的基礎
首先是貨幣。多年來(lái)中國經(jīng)濟每年以10%左右的速度增長(cháng)，而貨幣發(fā)行量每年增加30%左右，錢(qián)的增長(cháng)遠高于物的增長(cháng)。每年數千億美元的貿易順差使中國積累了巨額的外匯儲備，相應放出二十萬(wàn)億人民幣。一方面我們付出了巨額的貨物，另一方面多了二十萬(wàn)億人民幣。這一進(jìn)一出造成中國資產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，這是房?jì)r(jià)高漲的基礎。
其次是經(jīng)濟的快速增長(cháng)讓百姓收入水漲船高，產(chǎn)生了改善居住條件的需求；再次是城市化的發(fā)展。
二、中國并不缺房子
人多房少及城鎮化不斷加快是不少人看漲中國房?jì)r(jià)的主要理由，然而中國并不缺房子。
根據中國住房和城鄉建設部資料，截至2009年底，中國城市人均住宅建筑面積約30平方米，農村人均住房面積33.6平方米。按09年底全國城鎮人口6億多來(lái)估算，09年底全國城鎮住宅總面積約為185億平方米。2010年，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積10.4億平方米，各類(lèi)保障性住房開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套，此外另有大量單位集資房、小產(chǎn)權房、城鎮私宅等。這些數字全部加起來(lái)則至2010年底中國城鎮住宅總面積將接近200億平方米，人均接近32平方米。僅憑這一成績(jì)中國就基本達到了發(fā)達國家的住房水準，而現在中國的人均收入僅為發(fā)達國家的大約十分之一。（從公開(kāi)資料看除美國人均住房面積為60多平方米外，日本、韓國、英國、德國等發(fā)達國家的人均住房面積在30多到40多平方米，香港人均住房為8平方米。）
不少人認為缺乏建設用地是房?jì)r(jià)高企的一個(gè)主要原因，但事實(shí)上中國住宅用地供應充足。2010年，全國城市住房供地計劃近270萬(wàn)畝，比2009年實(shí)際供應增加約80%，實(shí)際僅完成全年住房供地計劃的67.9%，尚有三成多的土地在等待買(mǎi)家。
2010年，房地產(chǎn)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米、銷(xiāo)售面積10.4億平方米，從2007年到2010年全國商品房新開(kāi)工面積47.2億平方米、銷(xiāo)售面積33.6億。從開(kāi)工與銷(xiāo)售之間的差額可看出今年將會(huì )有更多的新房建成上市，如果市場(chǎng)不出現大的變動(dòng)，今年上市的商品房面積恐怕將達到接近15億平方米的驚人水平。按商品房中的70%是住宅及每套100平方米計算，將會(huì )有1050萬(wàn)套商品住宅推向市場(chǎng)，加上2011年國家計劃建設的1000萬(wàn)套保障房，及大量新建設的單位集資房、小產(chǎn)權房、城鎮私宅等，整個(gè)2011年城鎮住宅新增住房可能會(huì )達到2100萬(wàn)套。按3個(gè)人一套，可容納整個(gè)英國或一個(gè)韓國加半個(gè)朝鮮，也可把半個(gè)日本搬遷過(guò)來(lái)。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，中國現在每年新建的房屋面積占到世界總量的50%。目前中國每年新增城市住房面積十多億平方米，人均增加約2平米。以這樣的速度發(fā)展十幾年后中國的人均住房面積將跟現在的GDP排名一樣位于美國之后居世界第二，而我們的人口是美國的4倍多，比全球發(fā)達國家的總人口還要多。
中國并不缺房子的另一大主要理由是建房子的邊際成本并不高。只要有需求，房子的供應會(huì )源源不斷，一直到需求價(jià)格低于房子的邊際成本，房子的供應就無(wú)法繼續。房子的成本主要由建筑安裝成本與土地成本構成，其中建安成本是相對固定的，關(guān)鍵是土地的成本。理論上房子的邊際成本由土地的邊際成本決定，而土地的邊際成本取決于土地的另外用途收益——種植或者當作工業(yè)用地的收益，這樣的成本顯然并不高，遠遠低于現在拍賣(mài)的價(jià)格。
很多人認為土地成本由政府決定，這是一種誤解。不否認政府對土地的壟斷獲得了特別收益，但這不是高地價(jià)的主要原因。事實(shí)上首先是市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的認可使開(kāi)發(fā)商接受高地價(jià)，開(kāi)發(fā)商之間的競爭讓地價(jià)不斷走高；高地價(jià)反過(guò)來(lái)激發(fā)房?jì)r(jià)繼續上揚，房?jì)r(jià)上漲又進(jìn)一步抬高地價(jià)。只要市場(chǎng)不認可高房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商必定不認可高地價(jià)，土地出讓價(jià)格也必定大幅下跌，房?jì)r(jià)定會(huì )回歸理性。
三、高房?jì)r(jià)無(wú)法持續
剛性和投資需求在不斷推高房?jì)r(jià)，而房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生的財富效應吸引了更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房?jì)r(jià)一波又一波的上漲中產(chǎn)生了一批又一批的新富豪，也吸引了更多的資金進(jìn)入這一市場(chǎng)。
高房?jì)r(jià)必然導致高地價(jià)。近幾年中國各大城市土地出讓金收入占地方財政收入近一半，加上房地產(chǎn)所帶動(dòng)的相關(guān)行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)給地方財政提供了巨額的收入。財政收入高，政府職員收入也跟著(zhù)提高，各地也有了更多資金投資城市建設、活躍地方經(jīng)濟；反過(guò)來(lái)民眾收入的提高又進(jìn)一步增加對房子的需求，給房?jì)r(jià)上漲提供了動(dòng)力。然而這一切皆依賴(lài)于賣(mài)地，如果地賣(mài)不出去則地方財政收入減少，導致政府員工收入下降、地方投資減少，形成財富收入負效應，造成房?jì)r(jià)下跌的壓力。
巨大的需求使房?jì)r(jià)在人們的驚嘆聲中節節高漲，無(wú)數專(zhuān)家學(xué)者對房?jì)r(jià)泡沫的預測一次次落空。
房子可用于居住，也可用于投資，決定房子價(jià)格的是其投資價(jià)值。如果拿租售比來(lái)衡量，則目前價(jià)位的房子沒(méi)有任何投資價(jià)值。但是如果考慮到通脹預期及未來(lái)租金上漲的可能性，情況就會(huì )不同。
因此可以說(shuō)支撐目前房?jì)r(jià)的是房產(chǎn)投資者對未來(lái)的預期，然而未來(lái)對房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)并不樂(lè )觀(guān)：
首先天量的房子在不斷涌向市場(chǎng)。如果不給房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫的話(huà)，如此高價(jià)位下市場(chǎng)的供應能力會(huì )是十分驚人，每年將有數以千萬(wàn)套的新房子推出市場(chǎng)。調節越遲，市場(chǎng)上新增加的房子會(huì )越多，對市場(chǎng)的沖擊會(huì )越大。同時(shí)高房?jì)r(jià)使很多大單位都在搞各式各樣的福利房，比如某航空公司前不久就宣稱(chēng)要為職工建一萬(wàn)多套住宅。類(lèi)似的例子比比皆是，在高房?jì)r(jià)下這些高收入單位的職工不但沒(méi)成為購房主力，還能有多余的房子供應給市場(chǎng)。
其次房子已開(kāi)始相對過(guò)剩。不少人認為隨著(zhù)城市化發(fā)展每年有數百萬(wàn)人涌向城市，需要購買(mǎi)住房。然而這當中的絕大部分沒(méi)有能力購買(mǎi)如此高價(jià)位的商品房。他們中一部分人在享受政策優(yōu)惠下的低價(jià)房，比如重慶的農轉非；一部分只是身份轉為城市，人還在農村；也有部分會(huì )選擇保障性住房。由于中國貧富分化嚴重，至少城市人口中的三分之一只能由政府提供保障性住房。
第三，不可能指望農村人口城市化來(lái)消化高房?jì)r(jià)。別的國家的城市化是通過(guò)低生活成本與高收入來(lái)吸引農村人口到城市安居就業(yè)，而中國的城市一開(kāi)始就設置了高生活成本低收入的門(mén)檻，這怎么能完成城市化？逆城市化倒是可能。
第四，通貨膨脹預期已被高房?jì)r(jià)透支，政府對通脹的調控會(huì )傷及房?jì)r(jià)。貿易順差導致的人民幣超發(fā)是引發(fā)通貨膨脹的一個(gè)主要原因，隨著(zhù)人民幣的進(jìn)一步升值，這一因素的消失并不遙遠。通過(guò)多采購外國產(chǎn)品供應國內市場(chǎng)可緩解通貨膨脹壓力，同時(shí)回收一定流動(dòng)性。而加息及提高存款準備金率等緊縮銀根的手段會(huì )對房?jì)r(jià)構成壓力。
第五，長(cháng)期看房子并不保值。某一樣東西是否珍貴并不由其重要性決定，而由其稀缺性決定。水和空氣遠比房子重要得多，但并不值錢(qián)，因為太容易得到了。前面分析過(guò)了，中國并不缺房子，而房子的邊際效用規律決定了絕大多數人不會(huì )花同樣多的錢(qián)購買(mǎi)第二套房用于居住。只有地段好的房子會(huì )升值，因為這樣的房子具有稀缺性。投資者抱著(zhù)升值的預期，只是這樣的預期是基于前幾年的經(jīng)驗，卻并不符合現今的實(shí)際。
第六，房子的持有成本不低。房子要折舊、維護、物業(yè)、繳稅等。處于升值預期中的投資者不會(huì )認真計較這些成本，而一旦升值預期沒(méi)有了，就會(huì )認真核算一切成本。一套房子如果只拿來(lái)度假其使用成本會(huì )非常高，算上各種費用可能將遠比住五星級賓館貴得多。
第七，七十年后房子的土地使用權必定被收回或變相收回，到期后重新建設的可能性非常小。一個(gè)幾千戶(hù)的小區要取得一致意見(jiàn)重新建設談何容易？并且就算能達成意見(jiàn)重建，那也是需要交納稅費的，否則每一個(gè)人都免費使用土地，道路誰(shuí)來(lái)建設、維護？這個(gè)社會(huì )如何運作？因此七十年后這塊土地將與其他用于建房的土地一樣，你要使用就需要納稅。只不過(guò)你原先住的這一塊有使用的優(yōu)先權，僅此而已。認為買(mǎi)了房就能對土地有無(wú)限使用期的想法未免太天真。
第八，政策的壓力。政府通過(guò)加息、限購、加稅等措施促房?jì)r(jià)下降。對于房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟所造成的嚴重傷害政府顯然有著(zhù)清醒認識，所以希望通過(guò)溫和手段促使房?jì)r(jià)回歸理性。假如一輪又一輪的溫和調控仍然不起作用，更大力度的調控將不可避免。
第九，如果讓現在的高房?jì)r(jià)變得合理則必須調整各項價(jià)格與之相對應，即使不通過(guò)政策主動(dòng)調整，市場(chǎng)也會(huì )自動(dòng)進(jìn)行調整。如此一來(lái)就會(huì )是嚴重通貨膨脹的出現，整個(gè)國家將付出極其高昂的代價(jià)，也與政府對通貨膨脹的調控目標背道而馳。
第十，有需求就會(huì )有供應，對房子的狂熱只會(huì )導致出現更多房子，而房子多了只會(huì )越來(lái)越不值錢(qián)。
從本質(zhì)上說(shuō)房子與電視機、沙發(fā)一樣都是工業(yè)制造品，沒(méi)有人會(huì )購買(mǎi)電視機用來(lái)升值保值。從世界各國的經(jīng)驗來(lái)看，大概只有日本房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)歷與現在的中國房地產(chǎn)泡沫現象類(lèi)似，但也只有短短幾年時(shí)間。房子作為一種工業(yè)制造品實(shí)在沒(méi)有長(cháng)期的升值保值功能，中國的房地產(chǎn)泡沫也不可能長(cháng)期存在。
前幾次不成功的調控反而強化了人們對房?jì)r(jià)看漲的預期，但這一次的情形已完全不同，調整勢不可擋。一旦投資者的心理預期在不斷加碼的各種事實(shí)面前被逆轉，潮水般涌出的拋盤(pán)將徹底擊跨他們的心理底線(xiàn)。精明的投資者應立即賣(mài)掉手中的房子，而購房者完全可以等到房?jì)r(jià)大跌之后再出手。
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