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經(jīng)營(yíng)收入的核算

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一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍

(一)營(yíng)業(yè)收入的概念 營(yíng)業(yè)收入一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收取的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入和投資收益
(二)營(yíng)業(yè)收入的范圍 分類(lèi)： 物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設備完好無(wú)損而進(jìn)行的維修、理所取得的收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。 主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，從事交通運輸、飲食服務(wù)、商業(yè)貿易等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入作為其它業(yè)務(wù)收入。
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。
物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入，公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施取得的收入。
物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行大修取得的收入。
其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括中介代銷(xiāo)手續費收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商品用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入等。
房屋中介代銷(xiāo)手續費收入。物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務(wù)的同時(shí)，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，對其開(kāi)發(fā)的房屋從事代理銷(xiāo)售活動(dòng)。在代銷(xiāo)房屋過(guò)程中取得代銷(xiāo)手續費。這種手續費收入，在物業(yè)企業(yè)稱(chēng)為房屋中介代銷(xiāo)手續費收入。
無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入。 固定資產(chǎn)的轉讓是指所有權的轉讓?zhuān)滢D讓收益作營(yíng)業(yè)外收入處理。無(wú)形資產(chǎn)轉讓形式即有所有權轉讓?zhuān)灿惺褂脵噢D讓?zhuān)挥腥霂さ臒o(wú)形資產(chǎn)轉讓?zhuān)灿心┤霂さ墓潭ㄙY產(chǎn)的轉。因此會(huì )計上為簡(jiǎn)化核算，在無(wú)形資產(chǎn)轉讓時(shí)，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。
材料物資銷(xiāo)售收入。是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外出售所取得的收入。
商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入。是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提 供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。
二、營(yíng)業(yè)收入的確認 營(yíng)業(yè)收入的確認應遵循實(shí)現原則，所謂實(shí)現原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時(shí)確認營(yíng)業(yè)收入實(shí)現的原則。
以權責發(fā)生制為基礎按實(shí)現原則確認營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)基本條件：
其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現了商品所有權的轉移；
其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證，只有在同時(shí)具備上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才能確認營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。
三、營(yíng)業(yè)收入的核算
   "營(yíng)業(yè)收入"帳戶(hù)核算的。核算的具體內容包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。貸方登記實(shí)現的營(yíng)業(yè)收入；借方登記營(yíng)業(yè)收入的結轉數；月末將當期發(fā)生的全部營(yíng)業(yè)收入結轉"本年利潤"帳戶(hù)后，期末沒(méi)有余額。
營(yíng)業(yè)收入 結轉營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入
(一)物業(yè)管理收入的核算 物業(yè)管理收入又分為公共性服務(wù)收入、公眾代辦服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入三部分。
1．公共性服務(wù)收入的核算 公共性服務(wù)是指為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費。
(1) 公共性服務(wù)費價(jià)格的制訂
1)管理、服務(wù)人員的工資和規定提取的福利費；
2)公共設施、設備日常運行、維修及保養費；
3)綠化服務(wù)費；
4)清潔衛生費；
5)保安費；
6)辦公費；
7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；
8)法定稅費。

    n
X= Σχ¡（ì=1.2，3,...., N）
   i＝1  
其中：x＝公共性服務(wù)收費標準，單位為元／(月·m²)；
     χi＝各分項費用收費標準，單位為元／(月·m²)；
      i＝分項項數
      Σ＝各項費用算術(shù)求和
    某物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)對每個(gè)分項經(jīng)過(guò)詳細計算，得出各個(gè)費用項目每平方米月金額 物業(yè)管理服務(wù)費測算表      
    Σχi＝(0．266十0．146十0．04十0．08十0．01十0．13十0．032十0．056十0．04) 元／ (月 m')＝0．8元／(月·m²)。
    每平方米建筑面積為0。30元／(月·m²)。
  則該小區物業(yè)管理應收服務(wù)費為0．8元-0．30元＝0．5元。  

公共性服務(wù)費是以房屋的建筑面積為計算依據的，
某套房屋建筑面積=該套房屋的"自用"面積×（1+各套房屋"公用"建筑面積應分攤的"公用"建筑面積的分攤率/該幢房屋"自用"建筑面積總和）
各套房屋"自用"建筑面積應分攤"公用"建筑面積分攤率=該幢房屋"公用"建筑面積 /該幢房屋"自用"建筑面積總和
某幢房屋建筑面積為5000M²。其中：各套房屋"自用"建筑面積總合為4000M²，"公用"建筑面積為1000M²，則分攤率為
各套房屋"自用"建筑面積應分攤的"公用"建筑面積的分攤率=1000/4000×100%=25%
某套出售房屋的"自用"建筑面積為80M²。則： 該套房屋建筑面積＝80M²×(1十25％)＝100 M²
上面計算該物業(yè)管理小區公共服務(wù)費收費標準為0．5元／(月·M²)，則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務(wù)費為100m²×0．5元／(月·M²)＝50 元／(月·M²)
(2)公共服務(wù)費收入的核算 兩種收取方法：按月收??；定期預收，按規定可以6個(gè)月收取，分月度計算營(yíng)業(yè)收入。
1)按月收取公共服務(wù)費時(shí)， 某物業(yè)管理企業(yè)收取1月份物業(yè)管理費，3號樓1門(mén)業(yè)主"自用"建筑面積l00m²，經(jīng)"公用"建筑面積分攤后，計算公共性服務(wù)費的建筑面積為125m²。每月每平方米收費標準0．5元，則房屋業(yè)主當月公共性服務(wù)費為l00元。
借：現金 100
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--公共服務(wù)費 100
2)定期預收。某物業(yè)管理企業(yè)收取l一6月份公共性服務(wù)費。10號樓2門(mén)業(yè)主"自用"建筑面積80計，經(jīng)"公用"建筑面積分攤后，計算公共性服務(wù)費的建筑面積100m2，每月每平 方米收費標準0．5元，則房屋業(yè)主預付公共服務(wù)費360元。
      借：現金 360
         貸：預收帳款--10-2公共服務(wù)費 360
每月結轉收入時(shí)，
     借：預收帳款--10-2公共服務(wù)費 60
      貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--公共服務(wù)費 60
2．公眾代辦服務(wù)費收入的核算 公眾代辦性服務(wù)費收入是指物業(yè)管理企業(yè)替物業(yè)產(chǎn)權人、使用人代收代繳水電費、煤氣 費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等服務(wù)而收取的費用。
某物業(yè)管理企業(yè)2月份向各物業(yè)產(chǎn)權人、使用人代收繳自來(lái)水費8000元，電費24000元，煤氣費26000元，按2％收取代辦服務(wù)費1160元。
    借：現金 59160
       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--代辦服務(wù)費 1160
           其他應付款--自來(lái)水公司 8000 --電業(yè)局 24000
                  -煤氣公司 26000
以存款解繳各部門(mén)帳戶(hù)時(shí)，
      借：其他應付款--自來(lái)水公司 8000
                   --電業(yè)局 24000
                   --煤氣公司 26000
          貸：銀行存款 58000
3．特約服務(wù)費收入核算
小區特約服務(wù)價(jià)目表

   某物業(yè)管理企業(yè)接受該管理區內5號樓二門(mén)特約委托接送小孩上學(xué)，每次3元，本月共接送40次，收取服務(wù)費80元，另有6號樓3門(mén)特約委托家具衛生清潔，收費5元／h，本月共提供服務(wù)12h，收特約服務(wù)費60元。根據收款憑證，作會(huì )計分錄如下：
    借：現金 140
       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--特約服務(wù)費 140

   某物業(yè)管理企業(yè)接受3號樓2門(mén)l號業(yè)主委托對該套三室一廳房屋進(jìn)行裝修，按照業(yè)主裝修要求，該工程承包者--房屋裝修公司的預算額為35000元，物業(yè)管理企業(yè)按2％收取特約服務(wù)費700元，
     借：現金 35700
        貸：其他應付款--房屋裝修公司 35000
營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)管理特約服務(wù)收入 700
該項工程在合同期間完工，業(yè)主驗收滿(mǎn)意，物業(yè)管理企業(yè)將裝修費用支付裝修公司時(shí)，
    借：其它應付款--房屋裝修公司 35000
        貸：銀行存款 35000

(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算 某物業(yè)管理企業(yè)接受億達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托，代管10-5-2、10-5-l室房產(chǎn)，按照合同規定，每月收取這兩套房管理服務(wù)費120元，同樣向租住戶(hù)收取房租，兩套房共計每月180元。收到房租及管理費時(shí)，
   借：現金 300
       貸：營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 300
某物業(yè)管理企業(yè)當月停車(chē)場(chǎng)收入7600元，網(wǎng)球場(chǎng)收入500元。
   借：現金(銀行存款) 8100
       貸：營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 8100
(三)物業(yè)大修收入的核算 某物業(yè)管理企業(yè)對轄區內煤氣管道進(jìn)行大修，共需支付給物業(yè)企業(yè)工程修理部4800元，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核同意。
     借：長(cháng)期應付款--共用設施維修基金 4800
         貸：營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)大修收入 4800
長(cháng)期應付款 營(yíng)業(yè)收入 4800 4800
四、其他業(yè)務(wù)收人的核算
(一)房屋中介代銷(xiāo)手續費收入的核算
某物業(yè)管理企業(yè)代億達房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋。本月銷(xiāo)售房屋三套，金額640000元按規定收取中介手續費4920元。
   借：現金(銀行存款) 4920
       貸：其它業(yè)務(wù)收入--房屋中介手續費 4920
   現金 其他業(yè)務(wù)收入 4920 4920
(二)無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入的核算
某物業(yè)管理企業(yè)有專(zhuān)利一項；現將專(zhuān)利轉讓?zhuān)〉棉D讓收入60 000元，款項存入銀行。
    借：銀行存款 60000
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--無(wú)形資產(chǎn)轉讓 60000
(三)材料物資銷(xiāo)售收入核算 某物業(yè)管理企業(yè)將積壓的材料水泥10袋出售，每袋售價(jià)28元，收到現金。     借：現金 280
        貸：其他業(yè)務(wù)收入--材料物資銷(xiāo)售收入 280
(四)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入核算
1．美容美發(fā)、洗浴、照像等營(yíng)業(yè)收入的核算。 營(yíng)業(yè)日報表

某物業(yè)管理企業(yè)所屬美容美發(fā)廳本月30日交來(lái)營(yíng)業(yè)日報表連同現金450元。
    借：現金 450
     貸：其它業(yè)務(wù)收入--美容美發(fā) 450
2．洗染業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算

某物業(yè)管理企業(yè)所屬洗衣房本月30日交來(lái)現金l17元，連同營(yíng)業(yè)日記帳簿，
    借：現金 l17
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--洗衣房 l17
3．餐飲服務(wù)收入的核算 營(yíng)業(yè)收入日報表

某物業(yè)管理企業(yè)所屬環(huán)業(yè)餐廳本月30日，收款員將所收現金連同"營(yíng)業(yè)收入日報表"交至財務(wù)部門(mén)，
    借：現金 1416
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--餐廳 l416
小賣(mài)部營(yíng)業(yè)收入的核算

某物業(yè)管理企業(yè)所屬小賣(mài)部本月30日，將本日銷(xiāo)貨款連同"繳款單"送交財會(huì )部門(mén)：
    借：現金 472
        銀行存款 398
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--小賣(mài)部 870  

經(jīng)營(yíng)成本的核算

一、成本費用核算原則

(一)嚴格遵守國家規定的成本、費用開(kāi)支范圍
成本、費用開(kāi)支范圍，是指國家對企業(yè)發(fā)生的支出，允許其在成本費用中列支的范圍。如物業(yè)管理企業(yè)中經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗的直接材料、直接人工和間接費用。允許計入營(yíng)業(yè)成本，而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用則只能計入期間費用，月末沖減當期損益。
(二)正確劃分各期費用的界限
企業(yè)的費用，不都由本期負擔，有些費用雖然是本期發(fā)生的，卻不都由本期負擔，如待攤費用，遞延資產(chǎn)等；有些費用，雖然本期并未支付，卻應由本期負擔，如預提費用。劃清各期產(chǎn)品成本與費用的依據是權責發(fā)生制原則，只有正確劃分各期費用的界限，才能真實(shí)反映各期的成本和損益水平。
(三)正確確定財產(chǎn)物資的計價(jià)和價(jià)值轉移的方法
  物業(yè)管理企業(yè)應遵守國家規定的財產(chǎn)物資的計價(jià)和價(jià)值轉移的方法，這些方法企業(yè)一經(jīng)確定，就應保持其相對穩定，不得隨意變動(dòng)，更不得利用財產(chǎn)物資的計價(jià)和價(jià)值轉移方法的技巧，人為地調節成本、收入和利潤。
(四)做好成本核算的基礎工作
   這不僅是保證成本核算準確的前提，也是保證會(huì )計核算準確性的基本要求。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須做到：建立、健全原始記錄：制訂合理的定額；嚴格物資計量、收發(fā)、領(lǐng)退制度；建立健全企業(yè)內部計劃價(jià)格制度；建立科學(xué)、正確的成本核算程序。物業(yè)管理企業(yè)只有將基礎工作做好，才能保證成本核算準確、真實(shí)、及時(shí)。

二、營(yíng)業(yè)成本的概念及內容

   物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項直接支出。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。
  直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎金及職工福利費等。
直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、機械配件、零件、低值易耗品和包裝物等。
   間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動(dòng)保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費用等。此外營(yíng)業(yè)成本還包括企業(yè)所屬各物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)共用設施設備，如經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池，各類(lèi)球場(chǎng)等共用設施支付的有償使用費和對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的各項支出等。

三、營(yíng)業(yè)成本的核算

為了反映和核算物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，企業(yè)應設置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”帳戶(hù)，該帳戶(hù)屬損益類(lèi)帳戶(hù)。借方登記各類(lèi)實(shí)際成本的發(fā)生數，貸方登記營(yíng)業(yè)成本的結轉數，期末余額全部結轉“本年利潤”帳戶(hù)后，本帳戶(hù)應無(wú)余額。為詳細反映各類(lèi)服務(wù)的實(shí)際成本，該帳戶(hù)應按服務(wù)種類(lèi)設置明細帳，如“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”等。

(一)物業(yè)管理成本的核算

  物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人，使用人提供服務(wù)，為保證房產(chǎn)物業(yè)完好無(wú)損而從事的日常維修，管理活動(dòng)而發(fā)生的支出。物業(yè)管理成本一般由以下部分構成：管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費；樓內公共設施維修和保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費等。為了將物業(yè)管理企業(yè)所發(fā)生的支出與收入相配合，應按成本對象進(jìn)行歸集，結合物業(yè)企業(yè)的管理特點(diǎn)和實(shí)際情況，物業(yè)管理的成本又可分為：公共性服務(wù)成本、代辦性服務(wù)成本、特約服務(wù)成本。

下面按物業(yè)管理不同服務(wù)類(lèi)別，分別核算其成本。

1．公共性服務(wù)成本的核算

公共性服務(wù)成本是物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本中的主要內容，包括對公共設施——電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車(chē)棚的維修保養費用、公共環(huán)境的清潔照明、綠化費用、保安費用等支出。

(1)材料費支出的核算。公共性服務(wù)各種材料費的支出可以借記’“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”帳戶(hù)，貸記“銀行存款”、“原材料”、“燃料”、“低值易耗品”等帳戶(hù)。

例 某物業(yè)管理企業(yè)2月份對轄區內水泵進(jìn)行維修。領(lǐng)用螺釘30個(gè)，每個(gè)0．5元；領(lǐng)用皮墊10個(gè)，每個(gè)1元；另以現金購入配件2個(gè)，每個(gè)20元。根據出庫單及購貨憑證，作會(huì )計分錄如下：

     借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù) 65

          貸：原材料 25

                現金 40

公共性服務(wù)中常有庫存材料的領(lǐng)用消耗，由于各種材料進(jìn)貨期的進(jìn)價(jià)不同，因此在如何計算材料實(shí)際價(jià)格，進(jìn)而計算營(yíng)業(yè)成本時(shí)根據國家財會(huì )制度規定，可以采用先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權平均法、移動(dòng)加權平均法、個(gè)別計價(jià)法。以上幾種方法我們在第四章經(jīng)營(yíng)物資核算時(shí)均逐一介紹過(guò)，這里不再重述。

(2)人工費的核算。對于公共性服務(wù)人工費的核算，一般根據物業(yè)管理企業(yè)的“工資匯總表”進(jìn)行。每月在發(fā)放工資之前，財會(huì )部門(mén)應根據勞動(dòng)人事部門(mén)轉來(lái)的當月職工錄用、調動(dòng)、考勤、工資調整、津貼變動(dòng)等情況通知單、計算出每個(gè)職工的應付工資和實(shí)發(fā)工資，制成“工資匯總表”。

企業(yè)應付職工的工資，無(wú)論是否當月支付，都通過(guò)“應付工資”帳戶(hù)進(jìn)行核算。該帳戶(hù)借方反映企業(yè)實(shí)際發(fā)放的工資和各種代扣的款項；貸方反映本月企業(yè)應付給全體職工的工資總額如果企業(yè)當月的工資在當月結算、發(fā)放、該帳戶(hù)月末無(wú)余額，如果在下月發(fā)放，則該帳、戶(hù)月未有貸方余額，表示尚未支付的工資總額，構成企業(yè)的一項負債。

例某物業(yè)管理企業(yè)1997年11月，在各部門(mén)的工資結算表的基礎上匯編成“工資結算匯總表”，資料如圖表9-7所示。

根據“工資結算匯總表”，作會(huì )計分錄如下：

  1)結轉本月應付工資時(shí)：

     借：管理費用——工資 4 632

         主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù)成本 11 730

                ——特約服務(wù)成本 5 980

                ——停車(chē)場(chǎng) 1 416

        其他業(yè)務(wù)支出——小賣(mài)部 1 194

                  ——美發(fā)廳 2 196

                  ——洗衣房 2 392

        貸：應付工資 29 540

2)結轉代扣款項時(shí)：

     借：應付工資 3120

         貸 ：其他應付款——房管局 820

                       ——儲蓄 2 300

3)按實(shí)發(fā)數額簽發(fā)支票，從銀行提取現金。

          借：現金 27 100

           貸：銀行存款 27 100

4)發(fā)放工資，扣回代扣款項

     借：應付工資 26 420

          管理費用 240

         應付福利費 440

      貸：現金 27 100

如有職工在規定期間未領(lǐng)工資，應按發(fā)放單位及時(shí)交回財會(huì )部門(mén)，借記“現金”帳戶(hù)、貸記“其它應付款——X X X”帳戶(hù)的會(huì )計分錄。

(3)間接費用的核算。物業(yè)管理企業(yè)的間接費用是指不能直接計入某個(gè)項目的費用。

例 物業(yè)企業(yè)本月綠化組領(lǐng)用勞保服4套，每套60元；領(lǐng)用勞保手套10雙，每雙5元。根據出庫單，作會(huì )計分錄如下：

     借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù) 290

          貸：物料用品 290

物業(yè)管理企業(yè)對部分公共性服務(wù)內容也可以采用出包形式核算成本。例如：對住宅小區內的環(huán)境綠化工作，由于圓藝是需要專(zhuān)門(mén)知識的工作，一般出包給專(zhuān)業(yè)圓藝部門(mén)，物業(yè)管理企業(yè)按簽訂的服務(wù)承包合同付款，其成本即為合同標的結算款。合同價(jià)款的結算辦法一般可按月預支，年度一次性結算差額。

  例 某物業(yè)管理企業(yè)將綠化服務(wù)工作出包給市圓藝所，合同規定每月支付1 000元,綠化服務(wù)費，綠化需花草樹(shù)木費用單獨核算。本年度年終總結算綠化服務(wù)費及花草樹(shù)木所需費用1 560元，根據付款憑證，作會(huì )計分錄如下：

   1)每月預付服務(wù)費時(shí)：

       借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù)成本 1 000

           貸：銀行存款 1 000

2)年終結算補差時(shí)：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù) 1 560

         貸：銀行存款 1 560

2．公眾代辦性服務(wù)成本的核算

  在公眾代辦服務(wù)中，其成本主要是XT_費及應分攤的各種間接費用。人工費的核算主要是通過(guò)“作業(yè)派工單”及“工資匯總表”所列人工費成本核算，發(fā)生時(shí)借記“營(yíng)業(yè)成本”帳戶(hù)，貸記“應付工資”或“現金”等帳戶(hù)。

例 某物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)組，本月份發(fā)生工資3 800元，根據“派工單”匯總，本月實(shí)際總工時(shí)760h，其中各種代辦服務(wù)為500h，經(jīng)計算代辦費成本為(3 800÷760x 500)=2 500元。作會(huì )計分錄如下：

   借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公眾代辦服務(wù) 2 500

      貸：應付工資 2 500

3．特約服務(wù)成本核算

  特約服務(wù)成本主要部分是人工費和所需材料費，人工費按服務(wù)所需時(shí)間和難易程度，物業(yè)管理企業(yè)有具體規定，所耗材料根據領(lǐng)料單和購料單實(shí)際成本計算。

例某物業(yè)管理企業(yè)本用為4號樓三門(mén)2號維修電視，耗用修理配件80元，實(shí)際人工費分攤60元；為6號樓2門(mén)1號清洗油煙機，耗用洗滌用品5元，分配人工費2S元。根據領(lǐng)料單和工資分攤表，作會(huì )計分錄如下：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——特約服務(wù) 165

       貸：應付工資 80

            原材料 85

(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的核算

物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本包括企業(yè)為保證物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的各種建筑物和附屬設備正常運營(yíng)而發(fā)生的各項費用支出。如房屋出租，停車(chē)場(chǎng)管理、游泳池、球場(chǎng)的管理支出等。出租房的攤銷(xiāo)是房屋租賃服務(wù)成本的主要內容，出租房按月攤銷(xiāo)額應根據出租房屋的帳面原價(jià)和月攤銷(xiāo)率計算，出租房屋月攤銷(xiāo)率和月攤銷(xiāo)額的計算公式為

         月攤銷(xiāo)率=年攤銷(xiāo)率÷12

         月攤銷(xiāo)額=出租房原值×月攤銷(xiāo)率

其中，預計攤銷(xiāo)年限可比照房地產(chǎn)企業(yè)同類(lèi)結構房屋的折舊年限計算，凈殘值率一般可按出租房的3％～5％計算。

為了核算出租房的成本，應在“庫存商品——出租房”帳戶(hù)下設“出租房攤銷(xiāo)”明細帳，按月計提的出租房攤銷(xiāo)額，計入房屋租賃成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋出租”，貸記“庫存商品——出租房攤銷(xiāo)”。 ，

例 某物業(yè)管理企業(yè)有出租房5套，5套合計每月攤銷(xiāo)成本9 000元，作會(huì )計分錄如下：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋出租 9 000

       貸：庫存商品——出租房攤銷(xiāo) 9000

(三)物業(yè)大修成本的核算

物業(yè)企業(yè)的大修指受物產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設備進(jìn)行大修支付的費用。該類(lèi)大修業(yè)務(wù)一是物業(yè)企業(yè)自行組織工程維修組對其進(jìn)行修理，二是將工程出包，委托專(zhuān)業(yè)隊伍進(jìn)行維修、無(wú)論采用哪一種修理所發(fā)生的維修費均借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修”，貸記“原材料”、“低值易耗品”、“應付工資”、“銀行存款”帳戶(hù)等。大修理其特點(diǎn)是間隔時(shí)間長(cháng)，費用支出大，因而核算工作也較大。

例 某物業(yè)管理企業(yè)自行對全轄區內管道進(jìn)行大修，共支付材料費26 400元，支付低值易耗品3 200元，發(fā)生工資費用1 800元， (材料費，低值易耗品均以存款支付)，作會(huì )計分錄如下：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修 31 400

       貸：原材料 26 400

           低值易耗品 3 200

           應付工資 1 800

四、其他業(yè)務(wù)支出的核算

其他業(yè)務(wù)支出，包括房屋中介機構的支出，無(wú)形資產(chǎn)轉讓的成本，銷(xiāo)售的材料物資的成本以及商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)成本包括對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人所提供的經(jīng)營(yíng)用房添加一部分經(jīng)營(yíng)設施的支出，從事商店、飯店、洗衣店、美容、美發(fā)店等的經(jīng)營(yíng)成本。上述各種支出，無(wú)論是何種種類(lèi)，均作為其他業(yè)務(wù)支出處理。發(fā)生時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“銀行存款”、“應付工資”、“庫存商品”、“低值易耗品”、“材料”、“物料用品”等帳戶(hù)，期末將“其他業(yè)務(wù)支出”結轉本年利潤。
為了反映和核算其他業(yè)務(wù)的支出，企業(yè)設置的“其他業(yè)務(wù)支出”帳戶(hù)，屬損益類(lèi)帳戶(hù)。借方登記各種其他業(yè)務(wù)支出的增加數；貸方登記其他業(yè)務(wù)支出的減少數，期末余額為零。發(fā)生額全部結轉記入“本年利潤”帳戶(hù)，該帳戶(hù)應按其他業(yè)務(wù)支出的種類(lèi)設置明細帳，進(jìn)行明細核算。
例 某物業(yè)管理企業(yè)本月銷(xiāo)售積壓的材料水泥20袋，每袋售價(jià)23元，每袋原購價(jià)25元，收到現金。根據有關(guān)會(huì )計憑證，作會(huì )計分錄如下：
   借：現金 460
      貸：其他業(yè)務(wù)收入 460
同時(shí)結轉成本：
   借：其他業(yè)務(wù)支出 500
      貸：原材料——水泥 500
物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋進(jìn)行各種兼營(yíng)業(yè)務(wù)，其成本結轉應視各類(lèi)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)而定。
1．餐飲業(yè)服務(wù)成本的核算
餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中占比例較大是材料消耗和人工費。對材料成本的核算可采用倒軋成本法。購入時(shí)記入原材料帳戶(hù)，領(lǐng)用時(shí)不進(jìn)行帳戶(hù)處理，月末按實(shí)際盤(pán)存原材料倒軋成本。人工費的核算通過(guò)“工資匯總表”進(jìn)行核算。
例 某物業(yè)管理企業(yè)所屬為民餐館，10月末“原材料”帳戶(hù)余額4 000元，11月份購進(jìn)各種材料合計49 600元，11月末盤(pán)存結果，倉庫存貨金額合計6 800元，“工資匯總表”餐館全體職工本月應付工資5 230元。根據有關(guān)憑證，作會(huì )計分錄如下：
11月份各類(lèi)材料購進(jìn)時(shí)：
   借：原材料 49 600
      貸：銀行存款 49 600
月末，結轉材料實(shí)際成本時(shí)：
發(fā)出材料=4 000元+49 600元-6 800元=46 800元
    借：其他業(yè)務(wù)支出 46 800
       貸：原材料 46 800
結轉本月應付工資時(shí)：
     借：其他業(yè)務(wù)支出 5 230
          貸：應付工資 5 230
2．美容美發(fā)廳服務(wù)成本的核算
該行業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要是各種材料消耗及人工費。根據實(shí)際發(fā)生的購貨單及人工費支出，編制會(huì )計憑證，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“應付工資”、 “銀行存款”等帳戶(hù)。同美容美發(fā)廳相類(lèi)似的服務(wù)行業(yè)，如洗衣房，彩擴中心等成本核算基本相似，這里不再重述