建筑造價(jià)計算的準確性是由建筑設計的進(jìn)度和深度決定的。按造價(jià)計算的準確程度，依設計進(jìn)度可分為投資估算、設計概算和施工圖預算三種。
投資估算是在項目開(kāi)發(fā)前期對建設投資最粗略的估計，僅可作為編制可行性研究的依據。
設計概算是項目在初步設計階段，根據概算定額編制的、初步確定工程造價(jià)的依據。施工圖預算是在施工圖設計階段根據施工圖反映的工程量按預算定額編制的確定工程預算造價(jià)的依據。很顯然，施工圖預算造價(jià)是更準確的合同造價(jià)的計算依據，房地產(chǎn)項目的承發(fā)包合同應當用施工圖預算作為合同造價(jià)的決算依據。但是，由于基本建設蓬勃發(fā)展，一大批開(kāi)發(fā)項目幾乎同步上馬，建筑設計不能適應建設項目急劇增多的客觀(guān)需要；而且開(kāi)發(fā)商看準商機以后都希望盡快看到經(jīng)濟效益，要開(kāi)發(fā)商耐心等待設計施工圖完成再開(kāi)工，幾乎是不現實(shí)的。因此，很多建筑工程項目不可避免地在沒(méi)有工程概算或預算的情況下，約定一個(gè)估算、框算或者人為地以每平方米造價(jià)暫估一個(gè)不確定的合同造價(jià)，先開(kāi)工上馬再說(shuō)。在建筑工程中邊設計、邊施工、邊修改有其必然性，著(zhù)名的FIDIC合同條件就是應用于邊設計、邊施工的背景之下的。
問(wèn)題的關(guān)鍵是要建立完善的合同機制，將各種可能發(fā)生的問(wèn)題都納入合同的軌道。而長(cháng)期以來(lái)，我國建筑行業(yè)所簽訂的承發(fā)包合同，在簽約或履約過(guò)程中很多沒(méi)有事先約定確定造價(jià)的程序和方法。在這種情況下，當工程竣工進(jìn)行造價(jià)結算時(shí)，要么開(kāi)發(fā)商按計劃模式同意實(shí)報實(shí)銷(xiāo)；要么合同雙方互相扯皮，釀成糾紛。顯然，目前正在履行的建設工程承發(fā)包合同潛伏著(zhù)一個(gè)又一個(gè)標的巨大的工程造價(jià)糾紛。而一旦發(fā)生糾紛，或者因為合同造價(jià)事先的不確定而沒(méi)有依據，或者待確定的造價(jià)承發(fā)包雙方互相不認可。處理糾紛的法院或仲裁機構對此也難以直接評判是非。如果將造價(jià)爭議委托審計單位鑒定，也因為同樣的原因，雖曠日持久仍難以確定準確的工程造價(jià)。
為避免合同造價(jià)糾紛，積極的辦法就是當事人在設定承發(fā)包合同時(shí)增加工程造價(jià)過(guò)程控制的內容，按工程形象進(jìn)度分階段進(jìn)行項決算并確定相應的操作程序，使承發(fā)包合同簽約時(shí)不能確定的工程造價(jià)，在合同履行過(guò)程中按約定的程序得到確定，從而避免可能出現的造價(jià)糾紛。一般認為，針對我國目前的實(shí)際情況，設定造價(jià)過(guò)程控制程序需要增加以下條款：
（1）約定開(kāi)發(fā)商按工程形象進(jìn)度分段提供施工圖的期限和開(kāi)發(fā)商組織分段圖紙會(huì )審的期限；
（2）約定承包商收到分段施工圖后提供相應工程預算以及開(kāi)發(fā)商批復同意分段預算的期限；經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可的分段預算是該段工程備料款和進(jìn)度款的付款依據；
（3）約定承包商按經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可的分段施工圍組織設計和分段進(jìn)度計劃組織基礎、結構、裝修階段施工；合同規定的分階段進(jìn)度計劃具有決定合同是否繼續履行的直接約束力；
（4）約定承包商完成分階段工程并多質(zhì)量檢查符合合同約定條件向開(kāi)發(fā)商遞交該形象進(jìn)度階段的工程決算的期限，以及開(kāi)發(fā)商審核批準的期限；
（5）約定開(kāi)發(fā)商撥付承包商各分階段預算工程款的比例，以及備料款、進(jìn)度款、工程量增減值和設計變更簽證、新型特殊材料差價(jià)的分階段結算方法；
（6）約定全部工程竣工通過(guò)驗收后承包商遞交工程最終決算造價(jià)的期限，以及開(kāi)發(fā)商審核是否同意及提出異議的期限和方法，雙方約定經(jīng)開(kāi)發(fā)商提出異議，承包商作修改、調整后雙方能協(xié)商一致的，即為工程最終造價(jià)；
（7）約定承發(fā)包雙方對結算工程最終造價(jià)有異議時(shí)的委托市價(jià)機構審價(jià)以及該機構審價(jià)對雙方均具有約束力，雙方均承認該機構審定的即為工程最終造價(jià)；
（8）約定雙方自行審核確定的或由約定審價(jià)機構審定的最終造價(jià)的支付以及與工程保修預留款的互相類(lèi)系和處理方法；
（9）約定結算工程最終造價(jià)期間與工程交付使用的互相關(guān)系及處理方法，實(shí)際交付使用和實(shí)際結算完畢之間的期限是否計取利息以及計取的方法。建筑工程承發(fā)包合同對事先難以確定的造價(jià)設定分階段預決算和確定工程最終造價(jià)的特別約定，與承發(fā)包合同的其他條款，例如分階段工期及質(zhì)量標準、分階段備料工程款的支付及調整及竣工交付使用的限制等都有密切的聯(lián)系，與政府的專(zhuān)業(yè)管理和社會(huì )的配套服務(wù)和中介機構的服務(wù)也有直接的關(guān)系。
以下一些問(wèn)題，值得建筑合同的當事人注意并在實(shí)踐中進(jìn)一步加以完善：
1．須結合《建設工程施工合同示范文本》的協(xié)議條款來(lái)設定相應條款。雖然建設部制訂的示范文本中沒(méi)有最終造價(jià)的專(zhuān)門(mén)規定，但是作為雙方特別定的合同內容，法律對此并無(wú)限制，而且完全符合契約自由的原則。因此在設定工程最終造價(jià)的特別條款時(shí)，可結合協(xié)議條款的現有內容，把工程最終造價(jià)的特別約定增加在補充條款中，使其成為整個(gè)合同的組成部分。
2．如設定一手交樓一手付款方式，要防止工期與確定最終造價(jià)的期限脫節。有的工程合同在設定最終造價(jià)的特別約定時(shí)，規定甲方必須在確定最終造價(jià)后付清全部工程款，乙方才把建筑物交付給甲方使用。如果雙方同意這種方式，則實(shí)際施工工期還應當包括確定最終造價(jià)本身的期限。否則，簽訂合同未考慮二者的銜接，實(shí)際施工期限未包括確定最終造價(jià)的時(shí)間，會(huì )造成確定最終造價(jià)本身的期限不計人工期內，最終導致要么工期延長(cháng)，要么竣工脫期。確定任何一方責任都難免引起糾紛，并且到時(shí)無(wú)所適從。
3．須約定有權審定工程造價(jià)的單位進(jìn)行造價(jià)審價(jià)。按最終造價(jià)特別約定，當承發(fā)包雙方對工程最終造價(jià)有異議時(shí)，可委托專(zhuān)門(mén)機關(guān)審價(jià)。但是，該審價(jià)單位須有與工程造價(jià)相適應的審價(jià)資質(zhì)，并有權對工程造價(jià)進(jìn)行審定。要謹防雙方事先約定的審價(jià)單位沒(méi)有相應的資質(zhì)和能力，其審價(jià)結論因缺乏相應的行為能力而沒(méi)有效力，從而使特別約定失去設定的實(shí)際意義。
聯(lián)系客服
