其中兩幢樓有個(gè)共同點(diǎn)：底層都不是住人的
進(jìn)入電梯先刷卡再按樓層
12月16日，家住杭州青年路社區的81歲石奶奶打進(jìn)快報熱線(xiàn)說(shuō)，她住在7樓，因為樓梯爬不動(dòng)，已經(jīng)好幾天沒(méi)下樓了。記者在石奶奶的樓道數了數，她要爬106級臺階才能回家，在小區了解發(fā)現，很多老人因為爬不動(dòng)樓梯，已經(jīng)很久沒(méi)下過(guò)樓了。
記者聽(tīng)說(shuō)在上海，已經(jīng)有3個(gè)老小區加裝了電梯，他們是怎么加裝成功的？
住在頂樓的老人們想裝電梯了
延安西路150弄，美麗園社區華怡園小區，一共4幢6層住宅樓，都是上世紀80年代初的房子，一梯4戶(hù)。
造的時(shí)候是附近華東醫院分給職工的宿舍樓，房改后產(chǎn)權歸了職工。剛住進(jìn)去還年輕力壯的居民們，如今都成了老人，行動(dòng)漸漸不便?，F在小區60歲以上退休老人占70%以上。
美麗園社區共建聯(lián)合會(huì )副秘書(shū)長(cháng)李永廉說(shuō)，2011年5月，上海有關(guān)部門(mén)印發(fā)《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見(jiàn)》（滬房管修【2011】187號），之后又出臺指導性文件（《關(guān)于明確<本市既有多層住宅增設電梯的指導意見(jiàn)>相關(guān)工作的通知》、《關(guān)于明確本市既有多層住宅增設電梯居民征詢(xún)相關(guān)工作的指導意見(jiàn)》等等）。從2013年開(kāi)始，就有住在1號樓5樓和6樓的居民來(lái)反映，“早就想裝電梯了，現在既然有文件，是不是可以實(shí)際操作一下？”
共建聯(lián)合會(huì )咨詢(xún)了上海市相關(guān)部門(mén)，最后跟上海市老年基金會(huì )對接上了。
“他們那兒正好有蘇州萊茵電梯公司捐助的7臺箱式電梯，我們也表達了小區老人想裝電梯的強烈意愿，市老年基金會(huì )就送了一臺給我們，當作試點(diǎn)?！?/p>
1號樓和3號樓都強烈要求試點(diǎn)，到底選哪一幢？
在《指導意見(jiàn)》里，把條件從“增設電梯所在幢房屋的全體業(yè)主同意”變?yōu)榱恕凹友b電梯幢業(yè)主90%以上同意”，但是他們在具體操作時(shí)，還是決定把100%同意為前提。
“兩選一，我們是往嚴里要求，畢竟只要有一戶(hù)不同意，項目還是很難開(kāi)展的?！崩钣懒f(shuō)，“3號樓1樓業(yè)主剛開(kāi)始就不太贊同，主要怕影響他家采光。這么一比，1號樓優(yōu)勢太明顯了，因為他們1層4戶(hù)全是辦公用房，只要2-6樓20戶(hù)業(yè)主同意就行了?！?/p>
最終確定的分攤比例：
二樓5%，三樓10%，四樓20%，五樓30%，六樓35%
經(jīng)初步核算，包括電梯造價(jià)、土建、監理、安裝等一系列工程在內，裝一臺電梯，總費用大約65萬(wàn)，其中光電梯本身是20萬(wàn)-25萬(wàn)。
上海市政府對老房子加裝電梯有補貼——上海市財政局2014年1月7日出臺的《關(guān)于本市既有多層住宅加裝電梯試點(diǎn)政府補貼有關(guān)事項的通知》規定，居民樓加裝電梯，政府補償修建款的40%（總數不超過(guò)24萬(wàn)）。
因為電梯是上海市老年基金會(huì )捐贈的，相當于省了電梯的錢(qián)，加上華東醫院下屬單位和參加社區共建聯(lián)合會(huì )企業(yè)的捐助，1號樓20戶(hù)業(yè)主需要出資16.8萬(wàn)元。
接下來(lái)就是征詢(xún)意見(jiàn)環(huán)節。
社區共建聯(lián)合會(huì )挨家挨戶(hù)上門(mén)，開(kāi)了十幾次討論會(huì )，最終確定下來(lái)的出資比例是：二樓5%，三樓10%，四樓20%，五樓30%，六樓35%（裝好后的運營(yíng)費用也按這個(gè)比例，由每層樓的4戶(hù)人家平攤）。
李永廉說(shuō)，“定下這個(gè)比例，我們也沒(méi)有先例可循，就是了解-計算-說(shuō)服-不同意-了解-計算-說(shuō)服-同意……這樣一個(gè)循環(huán)?！?/p>
1號樓全體業(yè)主簽字同意，房管、規劃、建委等部門(mén)的審批也下來(lái)了。沒(méi)想到，意外發(fā)生了。
2013年7月，1號樓對面一幢住在3層的業(yè)主提出，加裝電梯會(huì )影響他們的采光，沒(méi)辦法，電梯安裝位置只能重新改過(guò)，從1號樓北側樓道窗戶(hù)位置，向西側圍墻移。相應的問(wèn)題就是，所有已經(jīng)走過(guò)的程序，都要重新再走一遍。
不怕慢就怕站，好在項目一直在進(jìn)行中。
終于，2014年年初，電梯正式開(kāi)始土建施工。4個(gè)月后，安裝調試通過(guò)驗收，投入使用。
到現在，這部電梯已經(jīng)運行一年半了，情況良好。
李永廉說(shuō)，安裝之前，不少業(yè)主擔心后續費用會(huì )不會(huì )太高？他們剛剛做完使用一整年的運營(yíng)費統計?！捌鋵?shí)運營(yíng)費用真是‘咪咪小’一點(diǎn)點(diǎn)?！?/p>
按當初預算，電梯日常運行費共分5個(gè)部分：
1.年檢費360元/年；
2.電費3600元/年；
3.清潔費600元/年；
4.日常維修、配件費：800元；
5.使用一年以后開(kāi)始產(chǎn)生的保養費，4800元/年。
這么一算，第一年大約費用為5200元左右，以后每年在1萬(wàn)元左后。但從實(shí)際使用看，一年下來(lái)，電費遠遠低于預期，只有1300元左右，也就是說(shuō)，每年運營(yíng)費還可以再低2000元，只有3000多塊錢(qián)。
華怡園小區1號樓的電梯外立面
裝電梯肯定是好事情 關(guān)鍵要大家心齊
上周我在華怡園1號樓，仔細觀(guān)察了他們的電梯。電梯井外立面用的是和樓房外立面顏色接近的涂料，風(fēng)格統一。電梯所處位置，正好是樓房的一個(gè)凹面，電梯井也不顯得很突兀。
電梯門(mén)開(kāi)在原來(lái)樓道的墻壁處，需要刷卡才能上下樓。
美麗園社區工作人員小丁拿了一張普通公交卡大小的卡片，在電梯里刷過(guò)才能按樓層，刷一次只能按一下。
“這是為了防止其他無(wú)關(guān)的人隨意使用電梯，而且卡片每家只發(fā)了三張，社區、保安都有備用的?！?/p>
電梯可同乘10個(gè)人，承載800公斤，使用起來(lái)跟普通高層電梯一樣，轎廂從1樓到頂層6樓，只要20秒鐘左右。
84歲的尹大伯和同樣84歲的老伴住在6樓，尹大伯老伴已經(jīng)臥床1年多，定期要去醫院復查。
說(shuō)到過(guò)去，尹大伯跟我擺了擺手，做個(gè)連續喘氣的動(dòng)作，“沒(méi)裝電梯前，要兒子和我一起把她抬到一樓，有時(shí)候還要鄰居幫一把，說(shuō)實(shí)話(huà)，我能使上多大勁??？就算這樣，每次到一樓都已經(jīng)累癱了，太吃力了!”
尹大伯說(shuō)，當初房子剛造好他就搬進(jìn)來(lái)了，那時(shí)候年紀不大，用句廣告詞就是“一口氣上六樓完全不費勁”，不過(guò)隨著(zhù)年紀越來(lái)越大，后來(lái)每走一層都要停下來(lái)歇一歇。
自從裝好電梯，每次送老伴看病，尹大伯一個(gè)人輪椅推著(zhù)老伴就出門(mén)了，他說(shuō)現在最喜歡的事，就是趁外面太陽(yáng)好，推著(zhù)老伴去外面走上一圈，要是整天躺在家里床上，老伴一定很難過(guò)的。
“做這個(gè)事情(裝電梯)，人一定要心齊，一樓二樓不出錢(qián)都可以，大不了我們多出一點(diǎn)，就怕他們不同意?！币蟛F在說(shuō)起來(lái)還覺(jué)得慶幸，“以前大家都是一個(gè)單位的，現在都退休了，樓上樓下年紀差不多，裝電梯肯定是好事情，整幢樓的居民還是蠻支持的，所以你看看，就我們這一幢辦成了!”
共建聯(lián)合會(huì )副秘書(shū)長(cháng)李永廉說(shuō)，1號樓裝上電梯后，他們開(kāi)始著(zhù)手給3號樓裝。不過(guò)捐贈的只有一臺，1號樓已經(jīng)用了。按1號樓的分攤比例，3號樓24戶(hù)居民需要自籌資金33萬(wàn)元。最高的6樓，每戶(hù)要攤28875元。
“可能是費用原因吧，6樓一位老人家就不同意了，他覺(jué)得自己身體還行，不用電梯，加上3號樓1樓還有違章建筑，導致電梯安裝空間不夠，現在還處在上門(mén)征詢(xún)環(huán)節?！?/p>
上海另一個(gè)成功安裝電梯的小區也是底樓沒(méi)有住戶(hù)
老小區加裝電梯，征求意見(jiàn)時(shí)，最容易反對的就是一二樓。上海寶山區密山路30弄4號樓，和華怡園小區1號樓情況類(lèi)似，也是底樓沒(méi)有住戶(hù)。所以征詢(xún)意見(jiàn)時(shí)就很容易。
密山路30弄4號樓，一梯一戶(hù)，6層，卻是小區惟一一棟從3樓起才有住戶(hù)的樓，所以一共才4戶(hù)人家。這4戶(hù)人家都有60歲以上的老人，而且每家的經(jīng)濟條件都還不錯。當住在4號樓6樓同時(shí)又是業(yè)委會(huì )主任的衛德明征求意見(jiàn)時(shí)，幾乎沒(méi)遇到任何阻力。
4戶(hù)人家按比例分攤了各種費用。出資比例為：3樓15%，4樓20%，5樓25%，6樓40%。整個(gè)電梯工程造價(jià)60多萬(wàn)，減掉政府補貼，6樓人家要出10多萬(wàn)元。
值得一提的是，4號樓在加裝電梯過(guò)程中，嘗試了“二次征詢(xún)”。
按《關(guān)于明確本市既有多層住宅增設電梯居民征詢(xún)相關(guān)工作的指導意見(jiàn)》，現有多層住宅加裝電梯必須經(jīng)過(guò)二次征詢(xún)：第一次征詢(xún)，增設電梯所在樓須90％業(yè)主同意，若涉及占用小區土地或專(zhuān)有部位，征得相關(guān)權利業(yè)主三分之二以上同意；第二次征詢(xún)，改造方案和資金籌措方案，須加裝電梯幢業(yè)主三分之二以上同意并簽訂改造協(xié)議。
眼下，同時(shí)可乘8人，承載640公斤的電梯正在4號樓運行，情況良好。
怒江苑小區7號樓電梯的藍色外立面
6樓一戶(hù)人家電梯費出了11萬(wàn)
變成電梯房升值50萬(wàn)
2014年4月，上海市民政局、老齡辦、統計局聯(lián)合發(fā)布的《本市老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展信息》顯示，上海市60歲及以上老年人口387.62萬(wàn)人，占總人口的27.1%；其中60%以上的老人居住在多層老舊住宅里。對于居住在4-6樓的老年人來(lái)說(shuō)，上下樓已成為困擾他們生活的煩心事。上海老年學(xué)會(huì )的一項調查顯示，在對1053位老人的問(wèn)卷調查中，愿意安裝電梯的老年人達89.3%。
上海華怡園1號樓和密山路30弄4號樓的情況比較特殊，畢竟絕大多數老式居民樓底層都是住家。其實(shí)，純多層居民樓加裝電梯成功的，上海也有，我在怒江苑小區7號樓就看到了這部電梯。
電梯安裝位置和華怡園1號樓類(lèi)似，在住宅樓凹面，外立面銀灰色，電梯門(mén)在單元樓里，原來(lái)樓梯間窗戶(hù)的位置作為電梯開(kāi)門(mén)處，同樣是刷卡乘坐，可乘8人，載640公斤。
怒江苑小區1998年建成，主要是一家車(chē)企的員工房，7號樓底層車(chē)庫，上面還有6層住人，一共7層，一梯兩戶(hù)，12戶(hù)業(yè)主。
小區業(yè)委會(huì )主任馬善祥說(shuō)，華怡園1號樓和密山路30弄4號樓成功裝上電梯，在上海造成轟動(dòng)。他們小區7號樓住5樓的朱紅紅阿姨也提出了造電梯的想法。
朱阿姨2013年退休，和86歲的母親一起住5樓，母親出行越來(lái)越不方便，朱阿姨一了解，樓里70%都是退休老人，就有了裝電梯的想法。
幸運的是，7號樓住戶(hù)原來(lái)都是一個(gè)單位的，彼此熟悉，朱阿姨一提，12戶(hù)業(yè)主一致同意。
大家初步同意后，朱阿姨又把12戶(hù)人家召集起來(lái)，商量出資方案，電梯市場(chǎng)價(jià)60多萬(wàn)，他們參考了上海本地電梯企業(yè)和外地電梯企業(yè)的報價(jià)后，選了他們覺(jué)得性?xún)r(jià)比更高的沈陽(yáng)博林特電梯。
12戶(hù)人家要先墊付60多萬(wàn)預付款（政府補貼的24萬(wàn)在電梯加裝成功一年后到賬），根據樓層高低不同，朱阿姨召集的討論會(huì )有30多次，確定了第一個(gè)方案：按照每戶(hù)人家從1樓上樓回家要爬的樓梯臺階數分攤費用，1樓兩戶(hù)人家不用出錢(qián)，2樓每戶(hù)出1萬(wàn)多，6樓每戶(hù)要出11萬(wàn)多。
這個(gè)方案在二次征詢(xún)時(shí)，都是100%通過(guò)。
方案通過(guò)之前，3樓以上的業(yè)主還湊錢(qián)，專(zhuān)門(mén)準備了“和諧獎”，大家商量一旦通過(guò)，就給101和102兩戶(hù)每戶(hù)發(fā)5000元。
1樓這兩戶(hù)人家最后都沒(méi)收這筆錢(qián)。
怒江苑小區7號樓的電梯內景
上海兩年前出臺了加裝電梯流程圖
一路審批下來(lái)要蓋46個(gè)圖章
小區業(yè)委會(huì )主任馬善祥說(shuō)，業(yè)主征詢(xún)在他們這里不成問(wèn)題，最大的問(wèn)題還是跑政府部門(mén)，馬主任拿出了一份上海市房管局2013年公布的《增設電梯的實(shí)施流程圖》。
流程圖共13個(gè)步驟，分“業(yè)主前期工作”、“房管部門(mén)工作環(huán)節”、“規劃土地部門(mén)工作環(huán)節”和“建管部門(mén)、質(zhì)量技監部門(mén)工作環(huán)節”4個(gè)部分?？梢哉f(shuō)，這張流程圖是總結了包括“華怡園小區”在內的許多老式小區摸索出來(lái)的經(jīng)驗后，逐步完善的。
我看了一下，13個(gè)步驟大概是這樣的：
1.申請人制訂方案；
2.進(jìn)行二次征詢(xún)第一步，并向房管局提出申請；
3.房管局下發(fā)實(shí)施計劃；
4.申請人向規劃部門(mén)申請核定工程條件；
5.規劃部門(mén)制訂設計方案，并征詢(xún)其他有關(guān)部門(mén)；
6.進(jìn)行二次征詢(xún)的第二步；
7.申請人向建委辦理工程備案；
8.申請人向規劃部門(mén)申請工程規劃許可；
9.向建委辦理招標、備案手續，獲得施工許可；
10.施工前向質(zhì)監局辦理施工告知手續；
11.（與10同時(shí)進(jìn)行）申請人向房管局提交批文和改造協(xié)議書(shū)，房管局上報；
12.申請人組織工程實(shí)施；
13.向建設、規劃等部門(mén)申請備案驗收。
馬主任說(shuō)，雖然有了流程，但實(shí)際操作中還是非常麻煩。
“比如要向規劃部門(mén)申請工程規劃，就要有房子圖紙。我們找了兩個(gè)月，各個(gè)部門(mén)都去了，就是找不到，后來(lái)是街道開(kāi)介紹信，在城建檔案館才找到圖紙的?！?/p>
馬主任還說(shuō)，別看只有13個(gè)步驟，但起碼有40多個(gè)小流程，需要收集46個(gè)圖章，建委、規劃、房管、綠化、消防……
“整個(gè)流程下來(lái)，就要8-12個(gè)月，其實(shí)跟造房子要跑的部門(mén)是一樣的，最后驗收的時(shí)候也是這么多部門(mén)，甚至還有地震局和氣象局?！?/p>
2014年初開(kāi)始申請，經(jīng)過(guò)將近一年半，今年11月，怒江苑小區的電梯才真正開(kāi)始運行。
老小區加裝電梯裝不裝得成？
馬主任總結了6個(gè)前提條件
經(jīng)歷了一系列從無(wú)到有的過(guò)程后，馬主任對老小區加裝電梯的可行性有了自己的看法。
1.政府要支持，并且要出臺一系列文件規范這個(gè)事情。
2.一個(gè)單元的居民能不能齊心，1樓和2樓是最關(guān)鍵的，哪怕不愿意出錢(qián)，也必須同意，項目才能開(kāi)展。
3.總費用超過(guò)60萬(wàn)，需要5層或者6層樓的居民按比例分攤（如果沒(méi)有政府補貼則是完全自籌），以一梯兩戶(hù)6層樓計算，最高的6樓每戶(hù)出資超過(guò)11萬(wàn)，而且是現金拿出來(lái)。業(yè)主們愿不愿意拿？拿不拿得出？
4.小區其他業(yè)主要在二次征詢(xún)中點(diǎn)頭。
5.要有項目牽頭人（個(gè)人、社區、業(yè)委會(huì )都可以）。
6.要考慮所在房屋采光、戶(hù)型、結構等等，是不是適合加裝電梯。
“老難弄了，起碼要先把這6個(gè)問(wèn)題搞清楚了才能開(kāi)展，只要有1個(gè)問(wèn)題沒(méi)弄清楚，電梯就裝不起來(lái)了?！?/p>
裝了電梯的老房子會(huì )馬上升值
馬主任也提到了加裝電梯后的一個(gè)好處。
“加裝電梯以后，房產(chǎn)證上都變更為電梯房了，房屋面積會(huì )增加起碼1個(gè)平米，而且電梯房售價(jià)比普通樓房每平米能增加5000元以上，這都是看得見(jiàn)的利益啊?！?/p>
住7號樓6樓的陳先生也說(shuō)，“別看我拿出現金是11萬(wàn)，但我的房子增值了幾十萬(wàn)，別人想買(mǎi)都買(mǎi)不到，一來(lái)一去，肯定是賺的!而且是樓越高，價(jià)格越高咯，你想啊，裝了電梯之后，樓層高的都變成景觀(guān)房了。
“要是大家都能想明白這一點(diǎn)，還怕有人反對？”
我也咨詢(xún)了附近一家房產(chǎn)中介。他們說(shuō)，目前怒江苑小區的房?jì)r(jià)，每平米已經(jīng)4萬(wàn)出頭了。
“我們也聽(tīng)說(shuō)過(guò)那幢裝電梯的房子，現在要賣(mài)的話(huà)，估計單價(jià)在4萬(wàn)5以上了，因為附近帶電梯的稍微新一點(diǎn)的房子，二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)破5萬(wàn)了?！?/p>
中介工作人員還說(shuō)，“到底是不是越高越值錢(qián)，其實(shí)也要看的，比如說(shuō)頂樓送露臺或者別的什么，價(jià)格肯定要高一點(diǎn)，不過(guò)電梯房的價(jià)格，跟沒(méi)有電梯的房子比，肯定是高的?！?/p>
他們幫我算了一下，以陳先生100平米的房子為例，裝電梯攤費用11萬(wàn)，如果現在賣(mài)，要比原來(lái)高出50萬(wàn)元左右。
上海有40多萬(wàn)個(gè)單元迫切想裝電梯
杭州眼下還沒(méi)有項目在開(kāi)展
我也咨詢(xún)了給7號樓加裝電梯的廠(chǎng)家博林特公司。
管銷(xiāo)售的陳經(jīng)理說(shuō)，他們公司從2011年開(kāi)始關(guān)注電梯加裝領(lǐng)域，也專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)了針對多層住宅的電梯型號，在南京、廣東、福建都有成功加裝案例。在上海他們做過(guò)調查，起碼有40多萬(wàn)個(gè)老樓的單元有迫切愿望加裝電梯。除怒江苑小區成功加裝外，還有幾個(gè)項目也在進(jìn)行中。
“雖然這是個(gè)很大的市場(chǎng)，但一來(lái)需要政府支持，特別是政府的審批和驗收環(huán)節不能卡殼；二來(lái)這樣的電梯根據房屋不同，基本屬于定制，全部弄好的價(jià)格在50萬(wàn)-70萬(wàn)元不等，跟這個(gè)價(jià)格比，房子今后升值的空間其實(shí)更大?！?/p>
陳經(jīng)理說(shuō)，博林特公司在杭州也有分公司，但據他了解，包括他們公司在內，還有其他電梯廠(chǎng)家，都沒(méi)有在杭州做過(guò)多層住宅電梯加裝項目。
“不是沒(méi)有需求，可能還是相關(guān)部門(mén)沒(méi)有指導和規范，萬(wàn)一裝完了說(shuō)這是違建，怎么辦？”
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