國稅發(fā)[2006]31號文件解析
北京納稅人網(wǎng)專(zhuān)業(yè)部
2006年3月6日，國家稅務(wù)總局出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)新政策），同時(shí)原房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策國稅發(fā)[2003]83號文件廢止。本文以問(wèn)答的形式對該政策進(jìn)行解析。
一、如何確認開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預售收入？
新政策規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預售方式銷(xiāo)售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。
計算公式：預售收入毛利額=預售收入×預計毛利率
經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)項目預計計稅毛利率為3%。
非經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規定確定：
1、開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%。
2、開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。
3、開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的，不得低于10%。
二、預售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合什么條件才能確認為已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品？
新政策規定符合下列條件之一的預售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：
1、竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
2、已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
3、已取得了初始產(chǎn)權證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。
三、如何確認開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預租收入？
開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價(jià)款按租金確認收入的實(shí)現，承租方支付的預租費用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。
四、如何確認開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入？
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入應按以下規定確認：
1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據（權利）之日，確認收入的實(shí)現。
2、采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認收入的實(shí)現。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現。
3、采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。
4、采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實(shí)現：
（1）采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
（2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應按買(mǎi)斷價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現，開(kāi)發(fā)企業(yè)按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應按基價(jià)計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。屬于由受托方與購買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應按基價(jià)加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
（4）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內可根據包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實(shí)現；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。
已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號、數量、單價(jià)、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進(jìn)行結算，并在規定期限內向稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定進(jìn)行處理。
5、開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應按租金確認收入的實(shí)現，出售時(shí)再按銷(xiāo)售固定資產(chǎn)確認收入的實(shí)現；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應按租金確認收入的實(shí)現，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認收入的實(shí)現。
五、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)其企業(yè)所得稅如何處理？
開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進(jìn)行處理：
1、凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
2、凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進(jìn)行處理：
（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營(yíng)業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營(yíng)業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規定補交企業(yè)所得稅。
六、以土地使用權投資開(kāi)發(fā)的項目如何處理其企業(yè)所得稅？
1、企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，按以下規定進(jìn)行處理：
（1）企業(yè)、單位應在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉讓土地使用權和購入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應從該項目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
（2）接受土地使用權的開(kāi)發(fā)方應在首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷(xiāo)售該項目應分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權的價(jià)值計入該項目的成本。
2、企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，按以下規定進(jìn)行處理：
（1）企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應將其分解為銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。
上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過(guò)50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。
（2）接受土地使用權的開(kāi)發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的哪些行為應視同銷(xiāo)售？其確認視同銷(xiāo)售收入的方法和順序是什么？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；
2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
3、按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
八、如何結轉已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，是指已實(shí)現銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本
九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項費用其稅前扣除的具體規定是什么？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開(kāi)發(fā)間接費用等，應根據實(shí)際發(fā)生額按以下規定進(jìn)行分攤：
1、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關(guān)規定直接計入成本對象。
2、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關(guān)規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分攤。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規或合同規定對已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進(jìn)行日常維護、保養、修理等實(shí)際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已計入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施成本如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理：
1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。
2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開(kāi)發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的郵電通訊、學(xué)校、醫療設施成本如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理：
1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。
2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開(kāi)發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的成本如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無(wú)論數額大小，均應計入其建造成本。
十三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存放在為其辦理按揭手續的金融機構保證金時(shí)，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購買(mǎi)方的按揭貸款提供擔保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據實(shí)扣除。
十四、房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費稅前扣除有哪些規定？
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規定進(jìn)行處理：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí)，再將其作為計算基數。
2、新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長(cháng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。
十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息稅前扣除有哪些規定？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出按以下規定進(jìn)行處理：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規定在稅前扣除。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準予按金融機構同類(lèi)同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
十六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置費的稅前扣除規定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無(wú)償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規定在稅前扣除。
十七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損的稅前扣除規定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對象報廢和毀損損失，成本對象在建造過(guò)程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規定扣除。
十八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊費的稅前扣除規定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。
十九、主管稅務(wù)機關(guān)對哪些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進(jìn)行處理，但不得事先規定開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
1、依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；
2、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
3、擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
4、雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
5、發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；
5、納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。
二十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否享受企業(yè)新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策？
根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
二十一、關(guān)于新政策的適用范圍和執行時(shí)間。
該政策適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的其他內資企業(yè)。
該政策自2006年1月1日起執行。
