摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的謀劃就更顯重要。該文重要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷(xiāo)售收入確認，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采用了相應的清算措施。

關(guān)鍵詞：稅收管理 土地增值稅 清算方法

土地增值稅是對有償轉讓國有土地應用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占領(lǐng)較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要稅種之～，因而對其進(jìn)行謀劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法盤(pán)算增值額，履行四級超率累進(jìn)稅率盤(pán)算征收。

盤(pán)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×實(shí)用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例斷定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收累贅高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分實(shí)用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免實(shí)用高稅率?，F從以下幾個(gè)方面論述清算的具體方法。

l懂得土地增值稅自行清算和請求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目標；③直接轉讓土地應用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可請求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占全部項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷(xiāo)售(預售)允許證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；③納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、打算單列市)稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。

對前款所列第③項情況，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確斷定清算計稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開(kāi)發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類(lèi)型房地產(chǎn)應分辨盤(pán)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目標，應按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認真審核銷(xiāo)售收入的真實(shí)性

企業(yè)應根據銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記材料)、商品房銷(xiāo)售(預售)允許證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)材料，制定銷(xiāo)售明細表：對銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據差別進(jìn)行核實(shí)：對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而產(chǎn)生補、退房款的收入調劑情況進(jìn)行核對；對銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地應用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須供給合法有效憑證；不能供給合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開(kāi)發(fā)應用權(或開(kāi)發(fā)權)而產(chǎn)生的各項費用，包含土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專(zhuān)用收據、行政事業(yè)單位票據、轉讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開(kāi)發(fā)前期產(chǎn)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、方案、設計、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各項建筑安裝費用。

重要包含開(kāi)發(fā)項目建筑工程費和開(kāi)發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門(mén)窗和電梯可以供給工商業(yè)發(fā)票外，監理費應供給服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須供給建筑安裝發(fā) 票。④基礎設施建設費。指開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的各項基礎設施支出，重要包含開(kāi)發(fā)項目?jì)鹊缆?、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應稅行動(dòng)的供給行政事業(yè)單位票據、其他必須供給建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設施費：指開(kāi)發(fā)項目?jì)犬a(chǎn)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全部業(yè)主的，或無(wú)償贈與處所政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動(dòng)設施等可以供給工商業(yè)發(fā)票，非應稅行動(dòng)的供給行政事業(yè)單位票據、其他必須供給建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所產(chǎn)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。重要包含管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)掩護費、工程管理費、周轉房攤銷(xiāo)以及項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。合法有效憑證為：供給工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應稅行動(dòng)的供給行政事業(yè)單位票據。⑦與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市掩護建設稅、教導費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為根據。