近年來(lái)，得益于我國住房制度改革的逐步深入及繼續擴大內需的引導，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，并且已經(jīng)成為拉動(dòng)GDP增長(cháng)的有生力量和國民經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。在我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)銀行體系的金融支持起到了極大的推動(dòng)作用。在注重業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，風(fēng)險同樣是不能忽略的。個(gè)人住房貸款作為一項中長(cháng)期貸款業(yè)務(wù)，其風(fēng)險具有隱蔽性、滯后性等一系列特點(diǎn)，如果不加控制，一旦其內部風(fēng)險釋放必然會(huì )使房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、居民住房消費乃至整個(gè)國民經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應。因此必須充分認識個(gè)人住房貸款的操作風(fēng)險并實(shí)施有效的防范措施，以降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生。 一、我國商業(yè)銀行住房按揭貸款的種類(lèi) 目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款三種。 1、個(gè)人住房委托貸款 。個(gè)人住房貸款全稱(chēng)是個(gè)人住房擔保委托貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無(wú)論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買(mǎi)住房。 2、住房自營(yíng)貸款。住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款，也稱(chēng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。該類(lèi)貸款是銀行運用其信貸資金向城鎮購買(mǎi)、建造、大修各類(lèi)型住房的自然人所發(fā)放的自營(yíng)性貸款，要求借款人以所購中國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險管理研究住房產(chǎn)權為抵押，作為償還貸款保證的住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房商業(yè)貸款要求借款人必須有穩定的經(jīng)濟收入，有合法有效的購房合同或協(xié)議，自籌20%以上的房款，且能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔保，貸款額度由銀行根據申請人的資信額度和還款能力確定，同時(shí)不超過(guò)住房售價(jià)的80%，貸款期限最長(cháng)不超過(guò)30年。該類(lèi)銀行貸款資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制較小。適合對象于收入穩定、有固定還款來(lái)源、學(xué)歷層次較高、有較好的信用、高科技領(lǐng)域以及事業(yè)單位的職員。 3、個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房組合貸款是指在公積金貸款額度不夠支付房貸的條件下，借款人可以同時(shí)辦理個(gè)人商業(yè)貸款，這種組合貸款的資金來(lái)源一部分為住房資金管理中心的委托資金，一部分是銀行自有資金，且不得超過(guò)總房?jì)r(jià)的80%，貸款期限最長(cháng)30年。適合于按規定繳存住房公積金、且具備個(gè)人商業(yè)住房貸款條件的借款人。 二、個(gè)人住房貸款操作風(fēng)險類(lèi)別 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的因人引發(fā)的操作風(fēng)險具體還可以細分成內部人的欺詐風(fēng)險和外部人的欺詐風(fēng)險兩類(lèi)。 1、內部人的欺詐風(fēng)險。“內部人”主要是指銀行內部工作人員，其操作風(fēng)險又可以再細分為道德因素和能力因素等主客觀(guān)兩個(gè)方面。道德因素產(chǎn)生的操作風(fēng)險。也就是通常所說(shuō)的道德風(fēng)險，主要是指由于銀行內部從業(yè)人員主觀(guān)道德問(wèn)題造成的，應該作為而不作為或不該作為而亂作為所造成的操作風(fēng)險，表現為內外勾結，損公肥私。銀行要控制的是包括信用風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險和操作風(fēng)險等所有風(fēng)險在內的全面風(fēng)險，而所有這些風(fēng)險里造成損失程度最嚴重、最難控制的就是從業(yè)人員的道德風(fēng)險。目前銀行外部的利益誘惑以及銀行內在的考核機制客觀(guān)上偏重于對業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，如何正確把握業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險防控的平衡。是擺在我們面前的一道難題，必須要有科學(xué)的發(fā)展觀(guān)和正確經(jīng)營(yíng)指導思想。由于定性定責的難度，加上聲譽(yù)風(fēng)險等方面的顧慮，使得道德風(fēng)險較多地處于隱蔽狀態(tài)，潛在風(fēng)險隱患不忽視。能力因素產(chǎn)生的操作風(fēng)險，就是通常所說(shuō)的能力風(fēng)險，是指由于銀行內部從業(yè)人員本身素質(zhì)的客觀(guān)原因造成的操作風(fēng)險，往往體現為想作為卻因自身能力所限而無(wú)法作為，該風(fēng)險相對于道德風(fēng)險的“態(tài)度”問(wèn)題，更多體現在能力問(wèn)題上。個(gè)人住房貸款從業(yè)人員整體素質(zhì)不佳，普遍存在著(zhù)法律意識淡薄、風(fēng)險認識不足、業(yè)務(wù)能力欠缺的問(wèn)題。目前對于能力風(fēng)險的危害認識不足，伴隨著(zhù)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，該風(fēng)險將逐步成為制約業(yè)務(wù)更深層次發(fā)展的瓶頸以及其它各類(lèi)風(fēng)險的源頭。 2、外部人的欺詐風(fēng)險。“外部人”是指各類(lèi)借款人或機構。外部人的欺詐風(fēng)險主要表現在不良借款人或者是不良合作機構出于資金融通、騙貸、套貸等各種目的，通過(guò)虛構借款人等各種方式，利用銀行急于拓展業(yè)務(wù)、內控制度不健全、政策制度執行不到位等薄弱環(huán)節，而實(shí)施的業(yè)務(wù)詐騙。在當前宏觀(guān)調控吃緊、市場(chǎng)信貸資金規模受限等背景下，對于外部的欺詐風(fēng)險應尤為警惕。 三、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險管理對策 1、切實(shí)加強風(fēng)險責任的追究機制。在個(gè)人住房貸款操作風(fēng)險的管理當中，首要問(wèn)題就是對人員的規范與處理。必須通過(guò)補充、修改完善相關(guān)的問(wèn)責制度，加大對信貸部門(mén)各級領(lǐng)導人員管理責任的追究力度，特別是加大對由于失職造成風(fēng)險損失的相關(guān)人員的責任追究力度。再次要適應強化內控、規范管理的需要，對有關(guān)規章制度做進(jìn)一步補充與細化，明確責任追究的重點(diǎn)和要求。最后要通過(guò)對處理程序的調查、完善，明確處理程序中應貫徹的原則、責任認定部門(mén)、責任認定的監察部門(mén)、責任認定程序與處理程序的對接等。 提高個(gè)人住房貸款執行人員的綜合素質(zhì) 操作風(fēng)險的防范關(guān)鍵是對行為人的控制。一方面商業(yè)銀行要以人為本，建立一個(gè)綜合教育網(wǎng)絡(luò )，并保證教育的連續性、系統性和針對性。使個(gè)人住房貸款執行人員熟悉自身崗位工作職責要求，理解和掌握房貸業(yè)務(wù)的整體流程和關(guān)鍵風(fēng)險點(diǎn)，同時(shí)加強員工的職業(yè)道德。另一方面商業(yè)銀行要建立公正、合理、高效的人力資源管理體制，增強員工的責任感。對于個(gè)人住房貸款運行人員要把好“入門(mén)關(guān)”，對重要崗位的員工要嚴格挑選，并適時(shí)進(jìn)行崗位輪換，防范房貸業(yè)務(wù)中的操作風(fēng)險。 3、強化個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審查過(guò)程。建立健全嚴格的信用體系為目標，構筑風(fēng)險評估防護平臺。就銀行內部而言，可以在完善和推進(jìn)存款實(shí)名制的基礎上，通過(guò)收集客戶(hù)信用信息，建立以客戶(hù)信用記錄檔案數據庫，并實(shí)現各商業(yè)銀行間聯(lián)網(wǎng)，信息共享。就社會(huì )而言，應當由政府牽頭，組織稅務(wù)、工商等部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)的信用報告機構，在客戶(hù)收入、債務(wù)、稅收及誠信等方面建立一套信用管理體系，對客戶(hù)發(fā)生的任何信用行為能迅速準確地反映，提高信貸審查質(zhì)量和效率。 4、嚴格制定個(gè)人住房貸款審批程序。主要從以下三個(gè)方面著(zhù)手：一是嚴格房地產(chǎn)信貸審批標準。認真審查借款人綜合素質(zhì)，尤其要重點(diǎn)考察客戶(hù)第一還款來(lái)源，落實(shí)優(yōu)質(zhì)還款來(lái)源，嚴格按照房地產(chǎn)信貸要求，從嚴審批。二是嚴肅審批行為，信貸審批人要客觀(guān)、公正、謹慎地履行自己的職能，堅決抵制各種外來(lái)因素對房地產(chǎn)信貸審批的干擾。 5、加強個(gè)人住房貸款貸后管理。首先一定要以項目為主線(xiàn)，實(shí)行貸后批量管理。通過(guò)對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全程追蹤管理，監管工程進(jìn)度，落實(shí)階段性擔保責任，同時(shí)要積極爭取開(kāi)發(fā)商支持，協(xié)助做好按揭貸款的協(xié)調清收工作。其次是因戶(hù)制宜，多管齊下，針對借款人實(shí)際狀況，采取不同清收措施：對借款人短期無(wú)惡意違約行為，及時(shí)電話(huà)催款通知；還款能力明顯下降，較長(cháng)期限未按時(shí)還款的應主動(dòng)上門(mén)掌握情況，積極清收，逐步追討拖欠額；還款意愿好，還款能力下降、還款壓力增大的客戶(hù)，在控制風(fēng)險的情況下，可采取展期的方式，減輕還款壓力；對于少數惡意拖欠戶(hù)及明顯無(wú)還款能力的借款人，及時(shí)通知保證人履行擔保責任或提起訴訟，及時(shí)收回貸款本息。最后要革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，將以往貸款發(fā)放后移交檔案模式改為先交后放，凡是資料不全、手續不到位的貸款，一律不得發(fā)放。同時(shí)檔案資料管理要實(shí)行“交接嚴密、專(zhuān)人保管、全面檢查”的制度，通過(guò)提高檔案管理基礎建設，發(fā)揮其基礎管理效能，為貸款清收提供有力的支撐保障。 | 
