美國許多地方政府的住房管理法規，對于低收入人群，還有年齡超過(guò)一定歲數例如62或60歲的老年人，或者租住時(shí)間超過(guò)一定年限例如10年的老住戶(hù)，有許多防止被強迫搬遷的規定。特別是那些新建或改造的公寓，在購地或建設時(shí)享受了政府的補貼，在驅離住戶(hù)時(shí)受到的限制就更加嚴厲。
在住房資源緊張的城市如紐約市、舊金山市等地，房屋空置率通常都比較低，甚至低于4%，在這種情況下，租金價(jià)格會(huì )不斷上漲。如果將依據原來(lái)較低租金合約住進(jìn)來(lái)的住戶(hù)攆走，哪怕是需要付出一定的費用，但是可以用更高的租金租出去，長(cháng)期效果合算得多。因此，舊金山在保護租客特別是長(cháng)期租客和受保護的弱勢群體方面，是美國最為嚴格的城市之一。
為了避免受到政府對弱勢群體住房保護措施的限制，一些刁鉆的業(yè)主會(huì )利用相關(guān)法規中的例外條款，達到攆走老住戶(hù)、轉手以高租金重新招徠新客戶(hù)的目的。其中房東常用的手段之一，就是謊稱(chēng)本人或親屬需要搬進(jìn)該住房單元。
舊金山從2012年到現在，房?jì)r(jià)中位數上漲了80%左右，房租也提高了差不多50%。如果再往前推，盡管經(jīng)歷了2001-02年互聯(lián)網(wǎng)泡沫和2008-09年金融風(fēng)暴的沖擊，目前的房租價(jià)格也已經(jīng)達到1990年代中期的三倍還多。由此引起的房東-房客糾紛層出不窮。
去年年底，該市審結了一宗有關(guān)的案子。原告是一對西語(yǔ)裔夫婦戴爾·鄧肯（Dale Duncan）和他的妻子瑪塔·門(mén)多薩（Marta Mendoza），被告業(yè)主是Anne Kihagi（或譯安妮·木萩）。鄧肯夫婦和他們的女兒多年居住在木萩擁有的公寓，但是前些年接到房東寄來(lái)的解約通知，說(shuō)因為自己的姐妹要搬進(jìn)來(lái)住，所以他們必須搬走。
但是實(shí)際上，木萩的姐妹根本就沒(méi)有進(jìn)來(lái)住。戴爾夫婦為此向舊金山法院提起告訴，經(jīng)過(guò)好幾個(gè)月的訴訟程序，因為被告拒不接受調解，官司走到由陪審團裁決的程序。陪審團聆聽(tīng)了大量的證人證言，最后認定被告是惡意解約驅趕房客，裁決房東向戴爾夫婦賠償117萬(wàn)美元，是該類(lèi)訴訟的最高賠償額。陪審團裁決之后，主審法官根據法律授予的裁量權，將賠償金額提高至三倍，因此，該房東需要向原告支付350萬(wàn)美元的賠償金，創(chuàng )下了該市惡意解除租約賠償的記錄。
舊金山的租房法規當中有一條規定，房東本人或其親屬如果要自己來(lái)住的話(huà)，在給予房客一定補償（目前最高三萬(wàn)美元）的條件下，可以與房客解除租約。
但是該法規并非如此簡(jiǎn)單。首先，搬進(jìn)來(lái)住的必須是房東本人或其配偶/伴侶，親屬則限于他們的子女、父母、祖父母或兄弟姐妹。其次，房東或其親屬必須已經(jīng)居住在該公寓樓，才能將該樓內的某個(gè)住戶(hù)的住房收回自住。
更加嚴格的是，想要以此為理由趕走住戶(hù)，房東或其親屬必須在向房客下達搬遷通知之后三個(gè)月內住進(jìn)騰空的單元，而且要至少連續居住36個(gè)月。如果在該樓內有類(lèi)似單元的房客在那三個(gè)月內搬走，該搬遷通知即宣告無(wú)效，房東必須向該房客收回該通知。而且如果房東在舊金山擁有的其他物業(yè)有空房待租，則該房客擁有優(yōu)先承租權。
對于年齡超過(guò)60歲的房客，或者是符合聯(lián)邦住房法第8條規定的殘障人士，在所住單元住滿(mǎn)10年，還有那些患有極其嚴重疾病而且已經(jīng)住滿(mǎn)5年的病人，即便是房東本人或其親屬要來(lái)入住，法律也不允許將他們趕走，除非是他們自己也符合類(lèi)似的年齡或殘障疾病規定。
鄧肯訴木萩一案的審結，有利于保護舊金山市長(cháng)期租客和弱勢群體的租房權利。
來(lái)源：霧谷飛鴻 作者：建安
聯(lián)系客服
