性videos欧美熟妇hdx_ 房地產(chǎn)項目轉讓的若干法律問(wèn)題

房地產(chǎn)項目轉讓的若干法律問(wèn)題
作者：孟建坡日期：2010年05月20日 20時(shí)33分
    房地產(chǎn)項目轉讓的若干法律問(wèn)題
    一、地產(chǎn)項目轉讓的概念和目前業(yè)界趨勢
     近期以來(lái)，房地產(chǎn)項目轉讓的一個(gè)趨勢是，不是一兩塊地的轉讓?zhuān)钦麄€(gè)項目公司出手。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項目公司是指專(zhuān)為開(kāi)發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。目前，無(wú)論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無(wú)系統或專(zhuān)項規定，但實(shí)際上登記注冊的房地產(chǎn)項目公司早已大量存在。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現房地產(chǎn)項目公司可以合理地規避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險，因此出現了大量事實(shí)上的項目公司即開(kāi)發(fā)一個(gè)項目成立一個(gè)公司，項目彼此互不影響。
    　　目前對房地產(chǎn)項目公司的收購實(shí)質(zhì)上仍為廣義的土地使用權轉讓?zhuān)驗橥恋厥褂脵嗟闹苯愚D讓?zhuān)驗樵诮üこ剔D讓?zhuān)驗榉康禺a(chǎn)項目轉讓。投資者之所以越來(lái)越多地選擇房地產(chǎn)項目公司收購方式來(lái)進(jìn)行土地使用權或房地產(chǎn)項目或在建工程轉讓?zhuān)P(guān)鍵在于房地產(chǎn)公司收購相對于土地使用權直接轉讓、房地產(chǎn)項目轉讓和在建工程轉讓具有以下優(yōu)點(diǎn)：
     一是手續簡(jiǎn)單。對房地產(chǎn)項目公司收購只要簽訂股權轉讓協(xié)議并按規定辦理股權轉讓的變更登記手續（外商投資企業(yè)還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個(gè)項目，而土地使用權或項目或在建工程的轉讓卻涉及到土地使用權的過(guò)戶(hù)及建設手續的更名等手續，不僅合同內容復雜，而且手續復雜。
     二是費用節省。土地使用權或項目或在建工程的轉讓與房地產(chǎn)項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額３％的契稅和一筆交易手續費，顯然通過(guò)收購房地產(chǎn)項目公司方式可以降低開(kāi)發(fā)成本。
     三是開(kāi)發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可投入資金進(jìn)行后續開(kāi)發(fā)建設，對于境外投資者及境內非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無(wú)需再另行成立房地產(chǎn)公司。
     以房地產(chǎn)項目公司收購方式轉讓項目或土地使用權的不利之處在于，債務(wù)風(fēng)險難以控制，如是否對外提供過(guò)保證擔保的風(fēng)險以及是否對外簽有已構成違約合同的風(fēng)險等等。因此收購者務(wù)必要對所收購公司在收購之前的債權債務(wù)有一個(gè)清楚的了解，具體可通過(guò)委托審計來(lái)查清公司的資產(chǎn)負債。如以土地使用權或項目或在建工程的價(jià)值作為項目公司收購價(jià)，則務(wù)必約定項目公司在收購前的一切債權債務(wù)均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔?；蛄粝乱欢ū壤霓D讓金作為保證金等。
    二、轉讓的條件和手續中的法律問(wèn)題
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過(guò)報建批準，取得施工許可證，具備開(kāi)工條件的建設工程項目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓?zhuān)侵笝嗬藢⑵鋼碛械慕ㄔO工程項目出賣(mài)給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。
    在我國的房地產(chǎn)管理法中無(wú)明確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓的規定，但根據１９９８年７月２０日施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十條、第二十一條規定，“轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件”，“轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起３０日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。”可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的轉讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權的轉讓?zhuān)峙c土地使用權的直接轉讓有所不同，主要體現在轉讓范圍、轉讓價(jià)值及轉讓權利義務(wù)等方面，最主要的不同在于項目轉讓不僅轉讓了土地使用權，而且轉讓了與使用土地有關(guān)各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權益和相關(guān)義務(wù)。
    綜合有關(guān)法律規定及最高人民法院的有關(guān)司法解釋?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的轉讓?xiě)邆湟韵聴l件：
    （１）轉受讓方應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；
    （２）轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書(shū)或房地產(chǎn)權證；
    （３）轉讓方持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
    （４）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開(kāi)發(fā)投資額的百分之二十五以上。
    項目轉讓需要辦理的法律手續包括：
    （１）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；
    （２）項目土地使用權的變更登記手續；
    （３）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓的備案手續，具體向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理；
    （４）建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門(mén)和建設管理部門(mén)辦理；
    （５）其他根據有關(guān)政府部門(mén)要求需要辦理更名或備案的手續。
    項目轉讓與在建工程轉讓的條件及手續基本相同，區別在于項目轉讓?xiě)w轉讓?zhuān)荒芊指钷D讓?zhuān)诮üこ剔D讓不僅可以全部轉讓?zhuān)铱梢苑指钷D讓?zhuān)挥秩珥椖哭D讓后的開(kāi)發(fā)量應歸受讓方，而在建工程轉讓后的開(kāi)發(fā)量，應歸轉讓方。由于無(wú)法律、法規支持，理論尚有爭議，因此，上述比較只能作為筆者觀(guān)點(diǎn)。
    三、制作房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意的問(wèn)題
    1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓必須由所有轉讓、受讓的當事人以書(shū)面形式協(xié)商一致；
    2、轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；
    3、項目轉讓?xiě)祥_(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉讓的條件；
    4、已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關(guān)規定辦理工商變更登記手續，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續；
    5、成立項目公司的轉讓方的債權債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序； 6、未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
    7、轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時(shí)尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；
    8、項目轉讓時(shí)，項目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門(mén)認可手續及具體責任人；
    9、項目轉讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
    10、房地產(chǎn)項目轉讓前已實(shí)行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；
    11、均系要式的須經(jīng)批準的行為：合作開(kāi)發(fā)的立項、規劃選址、規劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均需獲得政府有關(guān)主管部門(mén)的許可或批準，并持有批準文件或證照；
    12、以轉讓項目公司股權方式；需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價(jià)格、支付方式，現有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會(huì )決議并需辦理工商變更登記手續等。

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