問(wèn)題1
代理人來(lái)簽約，事后業(yè)主不認賬咋辦？事先或事后必須簽委托書(shū)
就李女士代理人簽約、隨后業(yè)主不認賬的遭遇，記者來(lái)到一家中介公司了解情況。該公司中介人員表示，業(yè)主簽約當天有事，來(lái)不了現場(chǎng)，代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著(zhù)業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證以及委托責任書(shū)。中介公司也會(huì )跟業(yè)主本人確認該合同簽訂是不是其本人真實(shí)意思?！拔袝?shū)是必須的，當天臨時(shí)有事來(lái)不了，事后也必須馬上補一個(gè)，保證代理人所簽合同真實(shí)有效，對業(yè)主也有制約?！?/p>
問(wèn)題2
首付沒(méi)有用來(lái)解押咋辦？提前簽署補充協(xié)議
如今的二手房買(mǎi)賣(mài)，很多業(yè)主的房并沒(méi)有還清貸款，這就意味著(zhù)，過(guò)戶(hù)前需要先將房屋解押，才能繼續交易。問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)來(lái)為房屋解押？
“行業(yè)內常用的一種方式，是買(mǎi)方的首付用來(lái)解押，不夠的業(yè)主自己補上?！敝薪樾埥榻B說(shuō)，但有些買(mǎi)方付了首付，對方卻拿著(zhù)這筆錢(qián)另作他用，導致房屋沒(méi)有解押，無(wú)法繼續交易，引發(fā)訴訟。
為了防范這些問(wèn)題，目前在二手房交易過(guò)程中，雙方應提前簽訂一份補充協(xié)議，約定首付款的用途是用來(lái)解押房產(chǎn)，并約定解押后過(guò)戶(hù)到買(mǎi)方名下的具體時(shí)間以及違約責任，為順利交易上一份“雙保險”。
問(wèn)題3
房屋有戶(hù)口問(wèn)題咋辦？提前約定遷出時(shí)間
除了房屋本身，二手房買(mǎi)賣(mài)還牽涉到水電物業(yè)交接、戶(hù)口問(wèn)題、租客問(wèn)題等。如果約定不明，可能引發(fā)糾紛。這些問(wèn)題在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，雙方就要協(xié)商清楚，尤其是戶(hù)口問(wèn)題，賣(mài)房者如果不按照約定時(shí)間遷出，可能會(huì )給買(mǎi)房者帶來(lái)意想不到的麻煩。
目前，不少中介會(huì )選擇預留5000元至10000元不等的房款，作為雙方交接房屋物業(yè)、水電等費用的“押金”，如果賣(mài)方有滯留的物業(yè)費、水電費等沒(méi)有結清，則中介可以使用這部分預留房款結清，避免買(mǎi)方受到損失。
問(wèn)題4
房?jì)r(jià)上漲，業(yè)主不愿意賣(mài)了，咋辦？增大違約成本
從簽約到真正辦理完過(guò)戶(hù)，雙方兩清，一般情況下需要兩三個(gè)月的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中，房?jì)r(jià)突然上漲，業(yè)主不愿意賣(mài)了，咋辦？
記者在采訪(fǎng)中就遇到了大量類(lèi)似的案例。其中，市民李女士2016年7月通過(guò)中介購買(mǎi)金水區福元路一套二手房，繳納定金5萬(wàn)元、評估費7000余元、按揭費1.1萬(wàn)余元以及抵押費880元等費用。但在銀行辦理完貸款手續后，賣(mài)方反悔，提出漲價(jià)12萬(wàn)，才能繼續配合辦理網(wǎng)簽。李女士提起訴訟，要求法院判決被告繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并賠償違約金5萬(wàn)元。
該案一審法院判決賠償違約金5萬(wàn)，但不必繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同。原告李女士不服，已提出上訴，目前該案正在進(jìn)一步審理中。
“我們這個(gè)社會(huì )非常需要呼吁誠信，出現糾紛有一部分是因為缺乏誠信，后期被鉆了空子?！甭蓭熗蹰L(cháng)興介紹說(shuō)，對于房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，除了規范更清晰的合同文本外，增大雙方的違約成本，是抵制“不講誠信者”的途徑之一?！坝行┤藢幵纲r付違約金也要毀約，為啥？就是因為即便賠了違約金他還能‘賺錢(qián)’。在合同約定時(shí)可適當增大違約成本?！?/p>
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