春節前回老家一趟，很多朋友想買(mǎi)房，問(wèn)我了我幾個(gè)問(wèn)題：一是，一個(gè)房地產(chǎn)項目，開(kāi)發(fā)商到底賺多少錢(qián)？此前，也有一些朋友不解，有的說(shuō)開(kāi)發(fā)商是暴利，開(kāi)發(fā)商自己則辯解超過(guò)25%的利潤不做（萬(wàn)科）；二是，政府還有政策出臺嗎？目前的低迷狀態(tài)還要持續多久？何時(shí)見(jiàn)底？房?jì)r(jià)的泡沫真會(huì )破滅嗎？

下面，我們來(lái)依次揭開(kāi)房?jì)r(jià)、政策、泡沫的真相。呵呵，申明一下：本文僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考！

一、房?jì)r(jià)的真相（看看開(kāi)發(fā)商到底賺了你多少錢(qián)？）

1、投資成本（看看房?jì)r(jià)成本到底多少？）

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用以及開(kāi)發(fā)期間的稅費等全部投資。

房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，投資及成本費用，由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費用兩大部分組成，后期經(jīng)營(yíng)的話(huà)，還有相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費。

（一）、開(kāi)發(fā)成本

1. 土地成本（毛地和凈地）

2.前期工程費

規劃設計費用（2-3%×3）

項目可行性研究費用（1-3%×3）或 0.08-0.15%×投資額

水文、地質(zhì)勘察費用（0.5%×設計概算）

三（七）通一平費用（實(shí)際情況） 三通一平50-70元/㎡×占地面積

3.建筑安裝費

土建工程費用 根據省建筑工程預算定額和經(jīng)驗數值

土建、給排、單位工程、室內外裝飾承包商單位的項目利潤

水電費用一般占土建費用的15%

設備及安裝費

計算方法：?jiǎn)卧浪惴ǎň频辏?，單位指標估算法（按建筑面積計算），工程量近似匡算法（按照預算方法），類(lèi)似工程經(jīng)驗估算法

4.基礎設施費 100-200元/㎡×總建面

（包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環(huán)衛）

供水15元/㎡×總建面、供電65元/㎡×總建面、道路40-50元/㎡×道路面積

5.公共配套費

（不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施）

6. 開(kāi)發(fā)期間稅費

國家政府按有關(guān)文件支付使用的各種稅收和各類(lèi)費用，主要包括：

配套設施建設費

建筑工程質(zhì)量與安全監督費用

供水補償費用，供電負荷費用（增容費）

供水 600元/t, 其中住宅0.3t/人，商業(yè)0.1 t/㎡

供電 住宅480元/KVA，4KVA/戶(hù)；商業(yè)1000元/KVA，8KVA/100㎡

物業(yè)管理基金 2%×基建投資

其他稅費 2%×基建投資

7. 不可預見(jiàn)費用（又稱(chēng)預備費） 3-5%×1-5 或3%×投資額

市場(chǎng)條件，引起三材價(jià)格變化

施工圖更改，因設計更改而發(fā)生的費用

自然災害的損失及預防災害而發(fā)生的費用