近幾年，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度迅猛，房地產(chǎn)稅收收入已成為財政收入的重要來(lái)源。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)稅收增長(cháng)并沒(méi)有和房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的增長(cháng)相匹配。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(cháng)，環(huán)節多，成本計算復雜的特點(diǎn)來(lái)避稅。筆者認為在房地產(chǎn)業(yè)稅收管理上存在四個(gè)漏洞：
漏洞一：房屋預售收入定義不準確
預售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講，所有開(kāi)發(fā)商拿到《房屋銷(xiāo)售許可證》之日起，都開(kāi)始對外收取樓盤(pán)預售款，稅務(wù)部門(mén)也同時(shí)開(kāi)始對開(kāi)發(fā)商取得的預售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正是利用現行稅制中對預售收入規定的不準確來(lái)避稅。
“國稅2003〔83號文〕”規定，預售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應及時(shí)按規定計算收入。但“國稅2003〔195號文〕”又規定，“首期款不作為收入”。這兩個(gè)規定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機。
政策定義混亂為房地產(chǎn)商提供了造假便利，他們在匯兌預售收入時(shí)，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預售收入縮小了。有的開(kāi)發(fā)商等到房子基本上賣(mài)出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規定，銀行貸款不能算銷(xiāo)售收入，因此不用納稅。
漏洞二：應納稅所得額計算方式上的缺陷
所得稅是房地產(chǎn)項目需要交納的最大稅款，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避稅的最大漏洞。房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個(gè)工程項目通過(guò)驗收之后，才能進(jìn)行。漫長(cháng)的驗收過(guò)程為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了偷稅的便利，有些開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意地將項目決算期推后，從而達到偷稅、逃稅目的。
在項目未完工之前，建筑單位不能對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具工程發(fā)票，也就是說(shuō)，一天沒(méi)通過(guò)決算，項目本身就不能算出利潤，利潤也就無(wú)法入帳。還有，對于地下室及車(chē)庫等樓房附屬設施，開(kāi)發(fā)商不給開(kāi)具正式工程發(fā)票，這樣，就造成一部分收入流失。此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì )把前一項目中賺來(lái)的錢(qián)投入到下一個(gè)項目中去，使其成本暫時(shí)無(wú)法清算，最終形成企業(yè)所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無(wú)法計算。
漏洞三：廣告費定義上的不確定
國稅“2003〔83號文〕” 規定，“廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費可無(wú)限期轉移后年度，按規定標準扣除”。利用此規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)虛開(kāi)、高開(kāi)宣傳費的方式增加企業(yè)成本，達到減少利潤的目的。
漏洞四：稅務(wù)部門(mén)和國土、規劃部門(mén)缺乏有效配合
目前對房地產(chǎn)征收的土地增值稅實(shí)際征管中采用的有效辦法，應當是按“規定預征率”預征，項目完工后要決算，要進(jìn)行土地增值稅清算。但在現實(shí)中，能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。其原因一是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是“完工一個(gè)走一個(gè)”，房地產(chǎn)商覺(jué)得清算對自己沒(méi)有好處，要多繳稅，于是就溜之大吉，而稅務(wù)部門(mén)又缺少?lài)?、規劃、工商等部門(mén)的配合，僅靠稅務(wù)部門(mén)一家很難進(jìn)行監控；二是清算程序過(guò)于復雜，政策性要求很強，而操作性又太差，許多具體問(wèn)題稅務(wù)很難把握。
針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，國家應盡快建立統一的房地產(chǎn)稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，國、地兩大稅務(wù)系統應盡快執行統一的政策。同時(shí)，稅務(wù)、工商、國土、規劃、建設、金融等部門(mén)要建立交互式信息交流管道，做到“信息共享共用”，通過(guò)信息交換做分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，特別是國土、規劃部門(mén)要從土地使用源頭上一開(kāi)始就緊密配合國、地稅部門(mén)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息，以保證房地產(chǎn)稅做到應收盡收，從根本上改變目前房地產(chǎn)業(yè)獲利多、納稅少這種非常狀況。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內容均由用戶(hù)發(fā)布，如發(fā)現有害或侵權內容，請
點(diǎn)擊舉報。
