隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)帶著(zhù)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”美譽(yù)，日益成為我國經(jīng)濟發(fā)展中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，也日益成為國家財政稅收收入的重要來(lái)源。在過(guò)去的一段時(shí)間里，由于社會(huì )投資增長(cháng)過(guò)快、貨幣信貸增長(cháng)偏快、金融風(fēng)險逐步增大、市場(chǎng)投機行為大幅度增加，從2003年6月份起至今，中央出臺了一系列財政金融措施，以達到抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機行為，規避市場(chǎng)風(fēng)險，進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的目的。作為中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調控“組合拳”之一的房地產(chǎn)稅收政策，進(jìn)一步突出了房地產(chǎn)稅收征管的公平效益原則，即通過(guò)加強房地產(chǎn)稅源管理，減少稅收流失，達到全局宏觀(guān)調控、財政稅收增長(cháng)、競爭環(huán)境公平，社會(huì )和諧發(fā)展的效益最大化目標?；诖?，本文從分析當前房地產(chǎn)稅源管理的現狀和存在的問(wèn)題入手，在現有的稅源管理措施的基礎上，提出了一些進(jìn)一步加強房地產(chǎn)稅源管理的對策。
一、房地產(chǎn)稅收管理的現狀及問(wèn)題
國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）等一系列文件出臺后，各地稅務(wù)機關(guān)普遍加強了房地產(chǎn)稅源管理，有效地堵塞了房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失漏洞。但是從目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管現狀來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)存在“稅負偏低、偷欠稅多”的現象，稅務(wù)機關(guān)的稅源管理則存“監管失控、管理偏松”的問(wèn)題。
先說(shuō)現象，一方面房地產(chǎn)行業(yè)稅負明顯偏低。以我市某區為例，從宏觀(guān)稅負方面分析，該區2005年度房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成額為18141萬(wàn)元，實(shí)際入庫房地產(chǎn)稅收868萬(wàn)元，行業(yè)稅負率為4.78%；從微觀(guān)上分析，以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)開(kāi)發(fā)的某商務(wù)樓項目，總建筑面積10236m2，實(shí)際售出面積8475m2，賬面銷(xiāo)售收入為9923587元，實(shí)際申報入庫地方各稅528768元，稅負率為5.32%，每平方米稅負為62.39元(按售出面積計算)。按照房地產(chǎn)業(yè)現行稅制，其營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅的綜合稅負率為6.5%（土地增值稅按1%預征），加上所得稅等，企業(yè)稅負率至少應在8.5%以上。另一方面，相當一部分納稅人稅收法制觀(guān)念差，依法納稅意識淡薄，偷、欠稅行為較為普遍。我市地稅稽查系統在今年開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項稅務(wù)稽查中，共檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)78戶(hù)，有問(wèn)題的53戶(hù)，占所查戶(hù)數的71.8%，查補稅費1028萬(wàn)元。據調查，當前企業(yè)偷稅手段繁多而且花樣不斷翻新,一些不法開(kāi)發(fā)商往往以降低價(jià)格為手段，利誘消費者，售買(mǎi)雙方不按真實(shí)的交易價(jià)格簽訂合同，稅務(wù)機關(guān)面對這種雙方合謀的不法行為，往往因為取證困難而束手無(wú)策，無(wú)法對不法開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處。
再說(shuō)問(wèn)題,當前房地產(chǎn)稅源管理主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:
首先，漏征漏管現象較為嚴重。一些從事房地產(chǎn)稅源管理的稅管員喜歡“坐等”、“坐看”的工作方式。對現有的納稅人，在辦公室坐等納稅人送稅上門(mén)，或者下戶(hù)簡(jiǎn)單看看納稅人賬面數據或申報數據，催催稅款，對經(jīng)營(yíng)情況不做調查，對申報數據的真實(shí)性不加核實(shí)；對新增的納稅人，則坐等納稅人上門(mén)辦理稅務(wù)登記，下戶(hù)時(shí)發(fā)現納稅人不在，發(fā)份限期改正通知書(shū)即可，納稅人來(lái)不來(lái)辦理納稅手續則留到以后再說(shuō)，至于那些隱蔽的納稅人，像是戶(hù)籍管理中的“黑戶(hù)”和“超生游擊隊”，因為平日他們就在與稅管員玩捉迷藏，所以就更不知道什么時(shí)候才能納入正常的稅源管理軌道了。因此，“坐等”、“坐看”在客觀(guān)上造成了漏征稅款的事實(shí)。
其次，稅源監控不嚴。稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監管的重點(diǎn)是銷(xiāo)售收入的確定和成本費用的開(kāi)支，其及時(shí)性和真實(shí)性直接影響到納稅義務(wù)的確定實(shí)現。但是在稅源管理中，稅務(wù)機關(guān)往往偏重于表象管理，強調納稅申報和稅款入庫的及時(shí)性，而不注重對其財務(wù)核算和資金鏈條的監管狀態(tài)，對企業(yè)明顯的財務(wù)信息核算失真現象因畏其難而不追查原因，加之一些納稅人采取隱瞞收入等手段，有意將稅基置于稅務(wù)機關(guān)監控范圍之外，致使我們的稅基管理和稅源監控停在表面，形同虛設。
再次，稅源管理職責錯位。據不完全統計，稅管員每戶(hù)需要收集、整理的征管資料就多達46項，日常工作中相當一部分時(shí)間花在收集資料和填表報數等事務(wù)性工作上，沒(méi)有足夠的時(shí)間對稅源進(jìn)行實(shí)地監控管理。由于一些納稅人主動(dòng)申報意識差，或嫌稅務(wù)機關(guān)報送資料頻繁，干脆不報資料，許多稅管員為了應付考核，達到征管資料完整性的要求，只得主動(dòng)要求企業(yè)報送虛假的資料，有的甚至干脆直接叫納稅人報送空白資料，待檢查時(shí)自行代替納稅人申報簽字。稅管員稅源管理職責的錯位，直接導致了對納稅人稅源管理的力度弱化。
最后，稅源管理手段落后。由于種種原因，地稅部門(mén)與國稅、公安、工商、建設、房產(chǎn)、國土等部門(mén)的協(xié)作關(guān)系一直沒(méi)有很好地建立起來(lái)，其中一個(gè)重要原因是缺乏信息交流平臺，部門(mén)信息不能得到及時(shí)、有效的利用。在地稅機關(guān)內部，綜合軟件中的稅源監控模塊功能不全，偏重于靜態(tài)數據分析，對最重要的基礎數據——財務(wù)信息數據沒(méi)有進(jìn)行錄入、分析和處理，從而無(wú)法通過(guò)計算機對稅源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。
五是稅源管理制度不嚴。對地稅機關(guān)而言，由于收入任務(wù)的壓力，重稅款征收、輕稅源管理的現象依然存在，因此沒(méi)有給予稅源管理明確的地位，稅收管理員制度也未得到很好的落實(shí)，導致稅源管理職責不明確，制度建設跟不上稅源管理的要求。同時(shí)稅收執法風(fēng)險尚未引起足夠重視，對不征、少征稅款現象缺乏制度約束；對納稅人稅基管理缺乏有效的制度手段，對納稅人違章違法行為處罰不嚴，沒(méi)有樹(shù)立稅法應有的剛性。
二、房地產(chǎn)稅源管理的對策
根據稅源管理理論，有效管理稅源，控制稅收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞稅收漏征漏管是稅源管理的一項基本任務(wù)，也是新時(shí)期稅收公平效益原則的具體體現。為了應對上述稅源管理中存在的問(wèn)題，我們應當以控制稅收流失為主要目標，在現有的稅源管理措施的基礎上，創(chuàng )新管理措施，完善管理制度，內外結合，加強稅源管理，達到落實(shí)國家調控政策、稅收收入增長(cháng)、競爭環(huán)境公平，社會(huì )和諧發(fā)展的目的。
首先，要強化稅源戶(hù)籍管理，減少稅收漏征漏管現象。地稅部門(mén)要主動(dòng)與相關(guān)部門(mén)加強協(xié)作，及時(shí)掌握納稅人各種登記信息，提倡將多個(gè)部門(mén)掌握的信息，整合形成多部門(mén)綜合運用的戶(hù)籍信息交流平臺。地稅機關(guān)要根據戶(hù)籍信息平臺，建立稅源分布電子地圖和納稅人電子檔案，使稅管員定期索圖普查工作目標更為明確。稅管員要改變“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入實(shí)地，走出去扎扎實(shí)實(shí)地工作，掌握第一手資料，變被動(dòng)接受稅源信息為主動(dòng)出擊掌控稅源信息。
其次，要強化稅源監控措施，減少稅收漏征漏管現象。地稅機關(guān)要爭取銀行、房產(chǎn)、規劃、國土等有關(guān)部門(mén)配合，建立有效的協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò )，嚴把涉稅交易關(guān)口和納稅人資金的運行鏈條。對納稅人的涉稅信息，稅管員要把好調查核實(shí)關(guān)，將納稅人財務(wù)信息的完整性和真實(shí)性作為稅源監控的重點(diǎn)，采取納稅評估、計算機數據分析等現代化技術(shù)手段，對納稅人進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)監控。面對納稅人花樣繁多、日益翻新的偷逃稅手段，稅管員要多走、多看、多訪(fǎng)、多問(wèn)、多想，全方位掌握納稅人真實(shí)的稅基信息。對納稅人計稅依據明顯偏低的，要嚴格按照稅法規定從高進(jìn)行核定，對納稅人不真實(shí)的財務(wù)信息，要堅決說(shuō)“不”，要不畏其難而查之，遇到納稅人簽訂假合同、隱瞞收入和資金鏈等不法行為時(shí)，更要有一股不查到底誓不休的勁頭，有力地維護稅基的完整性和準確性。
再次，要強化稅務(wù)稽查手段，減少稅收漏征漏管現象。作為專(zhuān)司偷、逃、騙、抗稅等不法查處的機關(guān)，稅務(wù)稽查被稱(chēng)為堵塞稅收流失漏洞的最后一道“閘門(mén)”。針對房地產(chǎn)行業(yè)稅負率偏低的現狀及偷漏稅現象普遍的現實(shí)，稅務(wù)稽查部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用，將房地產(chǎn)行業(yè)作為列查重點(diǎn)，以稅款應收盡收為工作目標，嚴格按照《稅務(wù)稽查操作規程》查辦案件。在案件稽查中，要徹底改變過(guò)去那種就賬查賬的稽查方法，克服困難，將證據采集作為重中之重，從房地產(chǎn)購買(mǎi)方、房產(chǎn)交易管理部門(mén)、銀行信貸部門(mén)等多種渠道尋找、獲取房地產(chǎn)交易的真實(shí)信息和第一手證據資料，最大限度地堵塞征管漏洞，減少漏征漏管現象，與稅源管理部門(mén)共同筑成稅源監管的堅實(shí)防線(xiàn)。
最后，要突出以人為本，強化內部制度管理，消除人為的稅收漏征漏管因素。管理是一切組織的根本，而人是組織中最基本的組成元素，拋開(kāi)人的因素談管理，只能是空談。稅源管理是一種復雜系統的組織管理形式，同樣離不開(kāi)人的因素，地稅機關(guān)要從人這一根本出發(fā)，加強內部制度建設。一是要加強稅管員的教育培訓，提高稅管員政治業(yè)務(wù)素質(zhì)和執法風(fēng)險防范意識。實(shí)踐證明，如果執行者素質(zhì)低，制度再好也無(wú)法落實(shí)到位，稅源管理的目標也將無(wú)法達到，由此產(chǎn)生的不征、少征稅款也會(huì )形成執法風(fēng)險如影隨行；二是要堅決落實(shí)《稅收管理員制度》，明確稅管員稅源管理的職責和工作目標，盡量減少稅管員煩瑣的事務(wù)性工作，使其有足夠的精力從事稅源管理工作，同時(shí)要健全監督機制，合理授權，加強執法監督，規避稅收執法風(fēng)險；三是要轉變考核觀(guān)念和方式方法，使考核真正成為績(jì)效考核，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目按開(kāi)盤(pán)公布的銷(xiāo)售價(jià)格，設置稅負率考核指標，把稅負率作為衡量納稅人申報納稅是否完整、真實(shí)的標準，并作為稅源管理工作績(jì)效的重要指標進(jìn)行考核。
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