建１平方米商品住宅到底需要多少錢(qián)？房?jì)r(jià)虛高的數目究竟有多大？
８月上旬，記者在調研中獲取了一份福州市有關(guān)部門(mén)測算的當地部分地塊商品房?jì)r(jià)格成本對照表，在所列的２３個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米１６３６元至３０９４元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米２５００元至５５００元不等。經(jīng)測算，開(kāi)發(fā)商的利潤率平均約５０％，最低的約為２０％，最高的超過(guò)９０％。其中利潤率超過(guò)５０％的樓盤(pán)有１０個(gè)，呈現出樓盤(pán)越高檔，利潤率越高的基本特點(diǎn)。
在全國３５個(gè)大中城市中，福州市的房?jì)r(jià)位于中等水平。來(lái)自福建省統計局的數據顯示，今年上半年福州市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為３５８７元／平方米，同比增長(cháng)１１．６４％，其中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為３２２８元／平方米。福州市物價(jià)部門(mén)對當地掛牌出讓的１０１塊地逐一進(jìn)行了成本核算，結果顯示，商品房的社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本在２０１９元／平方米至２３０５元／平方米之間。
為清晰反映一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)成本和利潤空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(pán)（福州＊＊花園），按照地價(jià)、建安成本、配套建設費用和運營(yíng)成本四部分，進(jìn)行了較系統的“成本核算”。通過(guò)相關(guān)數據的交叉印證，測算發(fā)現這個(gè)樓盤(pán)的利潤率達６０．２％。
現粗略列出這個(gè)樓盤(pán)的住宅房產(chǎn)“成本清單”：
福州＊＊花園（８月上旬，樓盤(pán)銷(xiāo)售員告知銷(xiāo)售均價(jià)３９００元/平方米左右）
１、地價(jià)：６８３元／平方米。
２００３年９月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競拍以每畝１１２．６萬(wàn)元購得這一地塊，面積３２０余畝，小區規劃建筑容積率為２.２７，規劃建筑密度為２３．７％，總建筑面積為４８．５萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)建筑面積為１．４５萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤入小區住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。
２、土建和安裝成本：８７５元／平方米。
這項費用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線(xiàn)路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類(lèi)型不同，開(kāi)發(fā)成本有差異。
３、配套建設費用：４８６元／平方米。
這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環(huán)保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門(mén)或指定單位收取，有較明確的收費標準。
４、開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)成本：３９０元／平方米左右。
這項費用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。 據業(yè)內人士介紹，雖然每個(gè)樓盤(pán)的運營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì )超過(guò)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的１０％）。
綜上所述，保守計算該項目總成本約為：６８３＋８７５＋４８６＋３９０＝２４３４元。開(kāi)發(fā)商利潤約為：銷(xiāo)售均價(jià)３９００元－總成本２４３４元＝１４６６元。
開(kāi)發(fā)商的利潤率為６０％左右。 （完）
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內容均由用戶(hù)發(fā)布，如發(fā)現有害或侵權內容，請
點(diǎn)擊舉報。
