中文字幕乱码骚妇_ 價(jià)格倒掛一手房為何賣(mài)不過(guò)二手房

　　隨著(zhù)"金九銀十"銷(xiāo)售旺季的逝去，在宏觀(guān)政策對房產(chǎn)市場(chǎng)調控沒(méi)有方向性改變的背景下，上海住宅房地產(chǎn)商品的平均價(jià)格再次呈現出緩慢下降的態(tài)勢。但當靜安四季苑、新湖明珠城、瑞虹新城等一批新推住宅項目，以低于周邊二手房的價(jià)格面市時(shí)，投資者還是頗有疑惑：一手房為何賣(mài)不過(guò)二手房？一、二手房?jì)r(jià)格倒掛說(shuō)明了什么呢？
　　定價(jià)機制回歸理性
　　一二手房?jì)r(jià)格倒掛，表明上海住宅房地產(chǎn)商品定價(jià)機制回歸理性。
　　如果說(shuō)，之前出現的新房開(kāi)盤(pán)就跌價(jià)，是開(kāi)發(fā)商受到壓力后采取的選擇，那么一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象的出現，則表明開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)機制思路上發(fā)生了根本性的轉變。經(jīng)濟學(xué)基本原理告訴我們，價(jià)格最終是由供求關(guān)系決定的。目前房地產(chǎn)商品傳統且經(jīng)常采用的定價(jià)方法之一，卻是市場(chǎng)比較法。
　　大多數情況下，定價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商以周邊二手房?jì)r(jià)格比較，作為定價(jià)的基本依據。而在經(jīng)歷了住宅價(jià)格的快速上漲后，二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)被推到相當高的水平，二手房?jì)r(jià)格呈現出緩慢下降和有價(jià)無(wú)市的現象，即是明證。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商轉而根據市場(chǎng)需求，以低于周邊二手房的價(jià)格推盤(pán)，充分說(shuō)明開(kāi)發(fā)商意識到，只有符合供需關(guān)系的定價(jià)機制才是出路。
　　消費理念回歸理性
　　價(jià)格倒掛現象表明房地產(chǎn)商品消費理念回歸理性。
　　國外絕大多數房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗表明，期房?jì)r(jià)格應該低于現房?jì)r(jià)格。在期房階段，消費者必須承受市場(chǎng)風(fēng)險、開(kāi)發(fā)商信用、利率等"風(fēng)險組合"，同時(shí)還承擔了為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)費用買(mǎi)單的"義務(wù)"。但是，在過(guò)去幾年上海房市進(jìn)入一個(gè)快速上升通道后，一方面有隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)居民收入水平提高的主動(dòng)性需求和舊城改造力度加大所激發(fā)的被動(dòng)性需求；另一方面，被上海發(fā)展前景的良好預期所引發(fā)的投資性需求膨脹，使得整個(gè)房市呈現出"賣(mài)方市場(chǎng)"格局，出現了"有房就買(mǎi)、有錢(qián)就買(mǎi)房"的消費理念，而需求者并沒(méi)有意識到，期房相對于現房存在的種種風(fēng)險和成本負擔。
　　調研價(jià)格倒掛區域
　　事實(shí)上，價(jià)格倒掛現象的出現，只是表明上海房市在不斷地回歸理性，投資者還應以理性的眼光，看待當前的市場(chǎng)風(fēng)險和機會(huì )。
　　靜安四季苑、中城·富泉公寓等樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，已經(jīng)表明，市場(chǎng)需求總是存在的。重要的是，產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品價(jià)格是否能夠滿(mǎn)足需求者的需要。在價(jià)格倒掛區域，投資者只要對其周邊租賃市場(chǎng)行情、現有項目空置率、區域市場(chǎng)未來(lái)供應量、未來(lái)區域發(fā)展前景進(jìn)行調研，確定通過(guò)租賃物業(yè)就能獲取穩定投資回報，選準了產(chǎn)品，應該還是具有升值空間的。
　　上海外環(huán)以?xún)戎械蛢r(jià)樓盤(pán)大搜索離市中心較近，普通百姓買(mǎi)得起，也買(mǎi)得到的物業(yè)，目前已受到廣泛關(guān)注。通過(guò)對全市樓盤(pán)的搜尋，發(fā)現外環(huán)線(xiàn)以?xún)?，均價(jià)在7000元/M2的中低價(jià)位樓盤(pán)，主要集中在以下板塊：
　　上大板塊
　　上大板塊位于寶山區，地處外環(huán)線(xiàn)以?xún)?、南大路以北、滬太路以西區域，以上海大學(xué)為中心。
　　該板塊主要依托上海大學(xué)寶山校區發(fā)展而來(lái)，南邊是較為成熟的大華社區。板塊內的房產(chǎn)具有良好的人文環(huán)境等優(yōu)勢。目前存在的交通、商業(yè)配套匱乏等問(wèn)題，隨著(zhù)新房的交付將會(huì )逐步得到改善。
　　淞南高境板塊
　　淞南高境板塊位于寶山區東南角，與虹口區相鄰，處在地鐵三號線(xiàn)（明珠線(xiàn)）北延伸段的輻射范圍，具有較大的發(fā)展潛力。但是該板塊也存在過(guò)往車(chē)輛（尤其是貨車(chē)）過(guò)多、空氣和噪音污染嚴重的缺點(diǎn)。9月～10月成交樓盤(pán)的均價(jià)，大多集中在7000元～8000元的價(jià)位。
　　2006年底通車(chē)的上海輕軌3號線(xiàn)延伸段的兩個(gè)站點(diǎn)（長(cháng)江南路站、淞發(fā)路站）與該板塊小區距離不遠。
　　三林上南板塊
　　大三林地區北塊是發(fā)展較為成熟的上南地區，昌里路為區域商業(yè)的中心，生活配套相當成熟。南塊地區發(fā)展比較緩慢，住宅開(kāi)發(fā)方面受限制較少。"世博會(huì )"會(huì )址確定、盧浦大橋建成、軌道交通設站等利好因素，使該區域的發(fā)展日漸加速。規劃中除了有大型商業(yè)中心，滿(mǎn)足居民生活需求以外，未來(lái)大三林區域將有多條軌道交通線(xiàn)。
　　彭浦板塊
　　彭浦板塊位于閘北區廣中路以北的區域。該板塊有成熟的彭浦社區為依托，土地供應相對充裕，集中了閘北區的大部分在售樓盤(pán)，可售樓盤(pán)總面積超過(guò)150000平方米。
　　該板塊樓盤(pán)售價(jià)目前也是以7000元～8000元為主。由于靠近彭浦新村，這些樓盤(pán)得以享受成熟社區的便利，朝西方向是地鐵一號線(xiàn)延伸線(xiàn)和共和新路高架，朝東方向是逸仙路輕軌明珠線(xiàn)。
　　這些板塊價(jià)格雖有回落，但目前仍存在交通或配套不完善諸方面問(wèn)題，購房者應根據自身的經(jīng)濟條件，選擇相應的樓盤(pán)。（張立）

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