萬(wàn)科接手綠城多處北京商用物業(yè)資產(chǎn)
北京商辦市場(chǎng)陷入冰點(diǎn)之際，綠城中國出售了北京多幅商用物業(yè)資產(chǎn)。接盤(pán)者中出現了北京萬(wàn)科、綠城中國舊日高管羅釗明等身影。
5月7日晚間，綠城中國宣布，其與買(mǎi)方中投發(fā)展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權達成協(xié)議，出售代價(jià)分別為17.85億元及16.91億元。據了解，這兩個(gè)標的資產(chǎn)涉及北京朝陽(yáng)區三幅有商用物業(yè)規劃的土地和樓宇資產(chǎn)。
另有聲音稱(chēng)，北京萬(wàn)科可能參與開(kāi)發(fā)上述地塊。截至記者截稿，萬(wàn)科方面并未予以回復。
“據我們了解，萬(wàn)科也在轉型，商業(yè)及辦公類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)及持有也是萬(wàn)科轉型的方向之一，因此，萬(wàn)科參與開(kāi)發(fā)運營(yíng)上述項目的可能性很大?！遍L(cháng)富匯銀執行總裁楊明偉向《證券日報》記者表示，北京對商業(yè)項目的限購政策對類(lèi)似于上述地塊的集中式辦公物業(yè)的價(jià)格影響有限，不會(huì )改變商辦物業(yè)的趨勢。
綠城35億元出售商業(yè)資產(chǎn)
據了解，綠城中國此次轉讓的兩個(gè)公司分別持有北京朝陽(yáng)區三幅商業(yè)項目用地。綠城銀石擁有的資產(chǎn)是兩幅位于北京市朝陽(yáng)區的地塊，總地盤(pán)面積合共約為1.3萬(wàn)平方米，擬開(kāi)發(fā)為商用物業(yè)。杭州力濤間接持有一幅位于北京市朝陽(yáng)區的地塊，總地盤(pán)面積約為3204平方米，連同位于其上若干屬于服務(wù)式公寓的樓宇。
根據兩家目標公司于2017年4月30日的權益應付代價(jià)及資產(chǎn)凈值等，綠城中國預期將通過(guò)出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計收益分別約12.56億元及3.76億元。
對于此次出售，綠城表示，集團不時(shí)檢討現有土地儲備及開(kāi)發(fā)項目，而該等出售事項將讓其實(shí)現于綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現金流入，及重新調配更多財務(wù)資源至日后潛在投資機遇或本集團營(yíng)運資金。
對此，楊明偉向本報記者表示，綠城中國的優(yōu)勢還是在于高品質(zhì)的住宅開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，因此綠城轉讓該項目不排除是希望集中精力做自己擅長(cháng)的事。實(shí)際上，據記者了解，綠城中國在北京布局不多，基本以住宅開(kāi)發(fā)為主，集團對沉淀資金量較大的商業(yè)資產(chǎn)，運營(yíng)興趣并不大。
“此類(lèi)項目沉淀資金規模較大，北京的商辦市場(chǎng)又陷入冰點(diǎn)，解封時(shí)間尚不確定?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)向本報記者稱(chēng)，這個(gè)時(shí)候通過(guò)股權轉讓可實(shí)現資金回籠，確保企業(yè)安全運轉。
值得關(guān)注的是，有媒體報道稱(chēng)，在2015年12月份，綠城曾披露過(guò)計劃將綠城銀石全部股權出售予某家物業(yè)開(kāi)發(fā)公司，作價(jià)19.5億元。最終，綠城終止了與上述買(mǎi)家的協(xié)議，繼而牽手中投發(fā)展。
接了“燙手山芋”？
據了解，此次的買(mǎi)方中投發(fā)展成立于2011年，定位為中國新型城鎮化建設，目前開(kāi)發(fā)的項目有7個(gè)，其中一級開(kāi)發(fā)的6個(gè)，分別為TBD項目，北七家項目，密云項目，天津項目，唐山項目，盤(pán)錦項目和亦莊項目，二級開(kāi)發(fā)項目建筑面積約170萬(wàn)平方米。
而2016年12月中旬，中投發(fā)展公開(kāi)掛牌轉讓的94%股權在北京金融資產(chǎn)交易所進(jìn)行競賣(mài)。北京綠城陽(yáng)光投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城陽(yáng)光”）以26.8億元擊退萬(wàn)科、保利，拿下中投發(fā)展100%股權。隨后，綠城陽(yáng)光的股東有所變化。其股東包括北京萬(wàn)科、寧波大榭萊福投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市迪暉投資發(fā)展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股分別為40%、34.34、 %及5.66%。據公開(kāi)報道顯示，北京萬(wàn)科首席執行官劉肖的名字亦出現在綠城陽(yáng)光董事欄。
值得一提的是，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權。另外的1%的股權依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。這意味著(zhù)，羅釗明夫婦、北京萬(wàn)科各持有綠城陽(yáng)光40%股權，進(jìn)而間接擁有中投發(fā)展各40%的權益。
而對于35億元接盤(pán)了商用物業(yè)項目，業(yè)內有聲音稱(chēng)，北京萬(wàn)科、羅釗明等是間接接盤(pán)了“燙手山芋”，因為綠城中國入手三年后仍舊選擇脫手這個(gè)項目，可見(jiàn)即使是四環(huán)內的商業(yè)用地，打造燕莎核心商圈的5A級國際商務(wù)寫(xiě)字樓的美好愿景也是不容易變成現實(shí)的。
而對商用物業(yè)運營(yíng)能力同樣并不見(jiàn)長(cháng)的北京萬(wàn)科，若參與開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也不見(jiàn)得能刷出業(yè)績(jì)。尤其在目前北京商辦物業(yè)全面限購的市場(chǎng)環(huán)境中，分割面積賣(mài)給個(gè)人的銷(xiāo)售渠道已經(jīng)被封，若持有運營(yíng)，則要沉淀大量資金，甚至多年難以盈利。
對此，嚴躍進(jìn)表示，萬(wàn)科積極開(kāi)發(fā)運營(yíng)，符合其對北京核心地段優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的信心，但有一幅地塊為服務(wù)式公寓的樓宇，當前對商業(yè)公寓的管制較多，對該項目銷(xiāo)售還是持有運營(yíng)的決定都會(huì )考驗接盤(pán)者。
另外值得關(guān)注的是，拋開(kāi)開(kāi)發(fā)運營(yíng)問(wèn)題，對于當下難以獲得土地儲備滿(mǎn)足擴張需求的企業(yè)來(lái)說(shuō)，嚴躍進(jìn)認為，通過(guò)參股企業(yè)來(lái)間接獲取土地，雖然有一定的穿馬甲的投資色彩，但這種模式等同于間接并購，后續會(huì )有其他房企效仿。另外，楊明偉也認為，從二級市場(chǎng)獲得土地開(kāi)發(fā)運營(yíng)權，土地區位優(yōu)勢明顯，交易模式靈活，是全國性房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源的重要方式，甚至已經(jīng)成為部分企業(yè)獲得土地儲備的主要方式。
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