訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應注意哪些問(wèn)題？與中介公司簽訂包稅條款究竟劃算不？……6月2日，大連市國土房屋局負責人做客《行風(fēng)熱線(xiàn)》，為老百姓“二手房交易”指點(diǎn)迷津。
簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應注意什么？
答復：一是，交易當事人采用房產(chǎn)、工商管理部門(mén)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織制定和推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，或者借助熟悉房地產(chǎn)法律法規的專(zhuān)業(yè)人士簽訂合同。二是，交易當事人不要輕信某些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員的口頭承諾，要把所有的約定落實(shí)為書(shū)面合同條款。三是，交易當事人認為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，應當堅持要求對有關(guān)合同內容進(jìn)行細化、改進(jìn)或完善，否則不能簽署合同。
二手房交易如何征收交易稅費？
答復：按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》，從2005年1月1日起，房屋交易中產(chǎn)生的稅，由地稅部門(mén)直接征收，具體的稅收政策由地稅局負責解釋。
二手房的成交價(jià)格怎么確定？
答復：依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當如實(shí)申報成交價(jià)格，不得瞞報或者做不實(shí)的申報。
中介與客戶(hù)簽包稅條款合法嗎？
答復：所謂“包稅”就是中介公司在消費者購房時(shí)給出一口價(jià)，其中包含中介費、房屋過(guò)戶(hù)以及貸款所需的一切費用，并且在居間合同中約定“多不退少不補”。中介公司通過(guò)將各種費用與房?jì)r(jià)混在一起向消費者報價(jià)而隱瞞房屋實(shí)際價(jià)格，或者在房屋交易過(guò)戶(hù)時(shí)通過(guò)降低申報成交價(jià)格來(lái)降低計稅基數而減少相應稅費，從中賺取差額。
目前，國家法律沒(méi)有明文禁止包稅委托、包稅交易，但我們不提倡這種做法。當《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》約定的價(jià)格低于《房地產(chǎn)居間合同》中實(shí)際房屋成交價(jià)格時(shí)，會(huì )給客戶(hù)帶來(lái)巨大危害。一是客戶(hù)不了解真實(shí)房?jì)r(jià)和房屋政策導致吃虧上當；二是一旦出臺購房落戶(hù)或其他優(yōu)惠政策，或者出現買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，稅單都是必不可少的證據，虛報稅費或無(wú)稅單發(fā)票都會(huì )帶給交易當事人潛在的風(fēng)險。對此，市民有疑問(wèn)請打市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )電話(huà)：83626632。
售房廣告中合同發(fā)票可轉讓嗎?
答復：購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)繳納房款，此時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì )開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票，購房人在未申請辦理產(chǎn)權登記時(shí)就將所購房屋再行轉讓。這就是所說(shuō)的房屋合同、發(fā)票轉讓。
轉讓合同發(fā)票這種行為除了購房人在履行購房合同過(guò)程中出現突發(fā)事件致使合同不能履行外，有很大一部分是在炒樓號或者叫炒樓花。按照有關(guān)規定，這種行為屬于違規行為，也就是說(shuō)房屋交易的必備要件是該房屋應取得房屋所有權證，房屋合同發(fā)票是不能上市交易的。今年政府行政部門(mén)在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治工作中將加大力度對這種違規行為的查處。同時(shí)在這里提醒消費者，如果購買(mǎi)一些違規中介機構代理的合同發(fā)票的房屋，應該說(shuō)是隱藏了很大風(fēng)險，其合法權益可能不會(huì )得到有效保障。
二手房公積金貸款的政策是怎么規定的？夫妻雙方最多可貸多少？
答復：二手房公積金貸款，夫妻雙方最多可貸房款(成交金額或評估金額)的60%，夫妻雙方最多可貸款38萬(wàn)元。
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