| 價(jià)成本揭秘:開(kāi)發(fā)商解剖"利潤大廈"如何砌成 |
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這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，２００３年底他與朋友合股開(kāi)發(fā)某城市樓盤(pán)。樓盤(pán)并沒(méi)有建在市區繁華路段，確定的均價(jià)為２６００元，看上去價(jià)格并不算高。目前樓盤(pán)一期已售罄，二期順利開(kāi)建，他說(shuō)“每平方米也就掙個(gè)６００元吧！” ?。叮埃霸头康禺a(chǎn)暴利似乎距離遙遠。見(jiàn)記者疑問(wèn)，他得意地說(shuō)：“你們記者算不來(lái)賬，老百姓賣(mài)套自己的房子每平方米掙６００元，當然發(fā)不了財，但我們的樓盤(pán)是３６萬(wàn)平方米，你算算我全部賣(mài)出去之后掙多少，快２個(gè)億??！”他向記者獨家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤(pán)的“利潤大廈”是如何一磚一瓦砌成的。 項目開(kāi)發(fā)用地：１８０畝（１２萬(wàn)平方米）具備以下條件： ?。?、地價(jià)：８０萬(wàn)元／畝 ?。?、技術(shù)指標：樓盤(pán)類(lèi)型為小高層電梯公寓（１２層）；容積率為３；綠化率為３６％；建筑密度３５％ ?。?、策劃公司全程代理，代理費及廣告費為總銷(xiāo)售額的４％ ?。?、設計費１５元／平方米（按總建筑面積計） ?。?、土建造價(jià)１３００元／平方米，園林綠化硬化造價(jià)８０元／平方米，市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)２６００元／平方米 ?。?、幾項主要稅收：土地增值稅按銷(xiāo)售額１．５％；營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售額５％；契稅：按總地價(jià)３％；企業(yè)所得稅按銷(xiāo)售額２％（此項我們樓盤(pán)免交，因高新區有優(yōu)惠政策） 開(kāi)發(fā)商提供的成本測算如下： 一、項目總建筑面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３（容積率）＝３６萬(wàn)平方米 綠化面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２萬(wàn)平方米 硬化道路：１８０畝×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８萬(wàn)平方米 二、銷(xiāo)售總額：３６萬(wàn)平方米×２６００元／平方米＝９．３６億元 三、１８０畝土地成本：１８０畝×８０萬(wàn)／畝＝１．４４億元 四、工程土建總造價(jià)：３６萬(wàn)平方米×１３００元／平方米＝４．６８億元 此處數據為土建總造價(jià)，實(shí)際只要四五千萬(wàn)元即可啟動(dòng)開(kāi)建樓盤(pán)，建好一棟賣(mài)一棟，并不用一次性投入這么多錢(qián)。 五、各種配套費用如 設計費：３６萬(wàn)平方米×１５元／平方米＝５４０萬(wàn)元 園林道路：綠化４．３２萬(wàn)平方米×８０元／平方米＝３４５萬(wàn)元 硬化道路：３．４８萬(wàn)平方米×８０元／平方米＝２７８萬(wàn)元 水電及三通一平、報建等費用約２５００萬(wàn)元 三通一平費用各樓盤(pán)的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。 六、營(yíng)銷(xiāo)策劃及廣告投入：９．３６億元×４％＝３７００萬(wàn)元 七、需交的主要稅：增值稅９．３６億元×１．５％＝１４０４萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅９．３６億元×５％＝４６８０萬(wàn)元；契稅１．４４億元（總地價(jià)）×３％＝４３２萬(wàn)元。還有一些小的稅費和公司日常開(kāi)支，沒(méi)有計入。 八：項目總投入：約７．４億元 九：利潤（粗算）：９．３６億元－７．４億元＝１．９億元 理論利潤率：１．９億÷７．４億＝２５％ 這位開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，實(shí)際上的利潤率遠不止這些，沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會(huì )把總投入砸下去搞一個(gè)項目，都是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，因為前期只需投入１．４億的土地成本加上四五千萬(wàn)元左右土建資金就可啟動(dòng)樓盤(pán)，當然，這部分費用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過(guò)預售實(shí)現資金滾動(dòng)，所以如果算實(shí)際的利潤率，應該是１００％甚至更高的回報。 他說(shuō)，其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì )計，可以將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大，如明明賺１億元的樓盤(pán)，可以處理成只賺４０００萬(wàn)元。對外界造成樓盤(pán)成本高不得已提高售價(jià)的假象。當然，有的還善于利用城市高新區、開(kāi)發(fā)新區的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷(xiāo)售新樓盤(pán)時(shí)注冊一個(gè)新公司，僅這一項也可以省下數百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元的稅款。 他透露，樓盤(pán)開(kāi)建后也暗藏著(zhù)一些省錢(qián)的貓膩。像外墻涂料、塑鋼門(mén)窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節，開(kāi)發(fā)商都可以想出辦法節約成本，最常見(jiàn)的就是采購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。 “平地拔高樓，利潤成倍長(cháng)。”這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，目前規劃和城建部門(mén)批準的市區內樓盤(pán)的容積率一般不超過(guò)２。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì )通過(guò)特殊的途徑，打通有關(guān)關(guān)系，把樓盤(pán)的容積率調高到３或者５，這就意味著(zhù)在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)３倍甚至５倍于土地面積的商品房。 |
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