| 房地產(chǎn)投資信托基金卷土重來(lái) |
| 利率上調的同時(shí)，房地產(chǎn)類(lèi)股卻在持續上揚，這看起來(lái)似乎有悖常理。 18個(gè)月前，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現出了即將見(jiàn)頂的跡象，于是許多投資者開(kāi)始拋售手中的房地產(chǎn)類(lèi)股。然而房地產(chǎn)投資信托基金(real estate investment trust, REIT)的表現卻始終強于大盤(pán)。單是今年到目前為止，道瓊斯房地產(chǎn)投資信托基金指數的漲幅就接近13%，而同期標普500指數的增幅只有4%。據弗吉尼亞州研究公司SNL Financial稱(chēng)，這也是REIT類(lèi)股在6年來(lái)年初開(kāi)局表現最好的一次。 賓夕法尼亞州投資管理公司ING Clarion Real Estate Securities的首席投資長(cháng)弗格森(T. Ritson Ferguson)表示，即使他們這樣的房地產(chǎn)行業(yè)擁戴者，也對REIT價(jià)格的走高表示驚訝。 REIT價(jià)格上漲的背后有共同基金和其他大投資者在推波助瀾，它們中的一些曾在15至18個(gè)月前減持了頭寸，如今又重新買(mǎi)進(jìn)，因為它們看到近來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)前景都得到了改善，特別是酒店和辦公地產(chǎn)領(lǐng)域，表現更是非凡。另外，REIT也受到了一些基金經(jīng)理和其他投資者的眷顧，他們已經(jīng)錯過(guò)了一輪漲勢，擔心如果再錯過(guò)一次，其盈利難免要受到影響。 一些基金經(jīng)理以前曾做出過(guò)錯誤的判斷，為避免二次犯錯，他們也不愿讓小投資者從REIT中撤出。而其他一些基金經(jīng)理則會(huì )考慮每個(gè)投資者在地產(chǎn)領(lǐng)域總的投資狀況，包括住房和投資性房產(chǎn)，以此決定他們是否應繼續持有地產(chǎn)類(lèi)股。 MACRO Consulting Group高級合伙人科爾塔佐(Mark Cortazzo)表示，他對于REIT類(lèi)股持謹慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度。他告訴投資者，此類(lèi)股票仍有機會(huì )超越債券等保守投資品種。REIT曾在2004年取得了回報率達30%的驕人業(yè)績(jì)，但在如今這樣一個(gè)利率不斷上揚、保險費攀升的時(shí)期，這樣的高回報恐怕難以維持，他說(shuō)，人們需要調整一下自己的預期。 過(guò)去5年REIT股票的表現讓所有投資者歡欣雀躍。REIT購買(mǎi)、管理、運營(yíng)各類(lèi)房地產(chǎn)項目，如果它們將90%以上的凈利潤用于分紅，還無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。根據SNL Financial的數據，REIT在這5年的平均回報率達到了近13%，當然不同地產(chǎn)類(lèi)型表現各異。專(zhuān)注于地區項目和購物廣場(chǎng)的REIT表現最佳，工業(yè)REIT緊隨其后。寫(xiě)字樓和公寓REIT表現稍差，不過(guò)近來(lái)也有所起色。 當然，不斷上升的利率依然是房地產(chǎn)投資者心中揮之不去的陰影。因為加息必然會(huì )讓抵押貸款變得更加昂貴，同時(shí)還會(huì )增加房地產(chǎn)企業(yè)的借貸成本。不過(guò)與歷史水平比較，如今的利率依然算是較低的。而且，對目前的利率水平更加擔心的是住宅房產(chǎn)購買(mǎi)者，而非商業(yè)地產(chǎn)購買(mǎi)者。 房地產(chǎn)專(zhuān)家也指出，加息通常伴隨的是經(jīng)濟的好轉，而經(jīng)濟好轉會(huì )帶來(lái)房屋空置率下降、租金上升以及其他收入的提高等，這些都會(huì )讓REIT獲益。RBC Capital Markets分析師穆?tīng)?Rich Moore)認為，基本面狀況非常強勁，因此利率略微上調并無(wú)大礙。 然而，基本面因素的改善還不是今年REIT飆升的全部原因。房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)，推動(dòng)因素其實(shí)是REIT業(yè)界各種各樣的并購活動(dòng)，以及人們對更多并購的預期。 自2004年1月份以來(lái)，陸續有14家REIT公布了退市、成為私人公司的計劃，它們的管理層及其支持者以遠高出市值的價(jià)格從股東手中買(mǎi)下了股權。上月，Blackstone Group出價(jià)以56億美元收購包括CarrAmerica Realty Corp.在內的兩家REIT，交易金額達到了創(chuàng )紀錄水平，這一價(jià)格較交易傳言浮出水面之初的市價(jià)高出18%。 阿多爾納托(Paul Adornato)是美國研究和投行子公司REIT研究部門(mén)的高級分析師，他認為，一些投資者買(mǎi)進(jìn)REIT股票的目的就是希望這家REIT最終能被收購，從而賺得溢價(jià)。 不過(guò)，由于REIT股價(jià)在不斷攀升，私人投資者愿意支付的收購價(jià)與市價(jià)之間的差距可能會(huì )縮小，SNL Financial分析師丹尼斯(Jeff St. Denis)。 此外，在《紐約郵報》(New York Post)上周報導寫(xiě)字樓REIT Boston Properties Inc.將以22億美元的價(jià)格將其位于紐約的兩座寫(xiě)字樓出售給一家迪拜投資者的傳言后，REIT股票的漲勢嘎然而止。Boston Properties沒(méi)有回復記者的采訪(fǎng)電話(huà)。 到本周初，REIT股票開(kāi)始再度回落，分析師們也紛紛警告投資者不要過(guò)于貪婪。不過(guò)另有一些投資經(jīng)理堅稱(chēng)，這種短期回落不足為慮，從長(cháng)遠來(lái)看，REIT股票必然獲得其應得的重視，由冒險性的替代投資品種轉變?yōu)槿魏瓮顿Y者的投資資產(chǎn)中不可或缺的一部分。 |
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