迪士尼吞地兩重天
11月4日上午，上海市新聞辦宣布，上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門(mén)核準。
但迪士尼項目所需土地指標如何解決，還是一個(gè)難題。
國家土地督察部門(mén)人士當日對本報記者透露，他們注意到外界傳上海此次建設迪士尼面積超過(guò)了6000多畝，但是以上海目前的土地指標計算，上?；竞茈y做到農用地的占補平衡，上海此次用地壓力很大。
記者同時(shí)還獨家了解到，盡管上海和浦東的經(jīng)濟都已步入復蘇軌道，但浦東新區1－9月份土地出讓不及年度計劃指標的1/10?，F在隨著(zhù)迪士尼項目的落地，這一局面將很快改變。
就在上海宣布迪士尼落地的一個(gè)半小時(shí)之后，迪士尼項目比鄰的川沙鎮土地A08-03地塊，被拍賣(mài)出了11.9億元，264%的溢價(jià)水平超過(guò)了之前上海“地王”趙巷10號地塊。
浦東90％土地指標“閑置”
在土地利用上，迪士尼相關(guān)地區似乎沒(méi)有受到絲毫影響。
比如，盡管土地指標尚未落實(shí)，但前期動(dòng)遷方案已經(jīng)確定，一份名為《A1土地儲備地塊及杜坊A、B塊配套商品房土地儲備項目房屋拆遷補償操作口徑》已經(jīng)獲得浦東方面批準。
記者亦從原南匯區相關(guān)部門(mén)了解，此次拆遷不僅僅局限于川沙地區，還包括原南匯地區的一些村，比如旗桿村就屬于周浦鎮，還包括另外一個(gè)鎮——六灶。
比如，六灶方面已經(jīng)制定了旅游休閑區規劃，以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì )展、餐飲、商業(yè)、娛樂(lè )為一體的休閑服務(wù)業(yè)。
“迪士尼項目拆遷涉及到我們村的幾個(gè)村民小組。”周浦鎮旗桿村村委會(huì )一名負責人11月4日下午告訴本報記者。
在當地人士看來(lái)，土地指標似乎并不是一個(gè)問(wèn)題，相關(guān)數據亦證明了這一點(diǎn)。
記者獲得的數據顯示，在浦東今年預計要出讓的土地共為1376公頃（其中工業(yè)用地756公頃，經(jīng)營(yíng)性用地620公頃），但1-9月份，實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)性用地只出讓了70公頃，工業(yè)用地只出讓了54公頃。
根據常規規律，第四季度或許會(huì )加快出讓步伐。據浦東方面估計，全年預計出讓經(jīng)營(yíng)性用地也只有300公頃、工業(yè)用地只有150公頃，
“指標給你了，卻用不掉，后勁就有問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)要廣義地看，只有項目盡快落地，未來(lái)發(fā)展才更有底氣。”上海市委常委、浦東新區區委書(shū)記徐麟在近日舉行的浦東新區常委會(huì )上表示。
為了應對這種現狀，推動(dòng)大項目成為核心應對措施之一,“推進(jìn)重大項目建設是重中之重，一個(gè)大項目對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用往往堪比10個(gè)小項目。”浦東新區負責人在新區的一次內部會(huì )議上如是說(shuō)。
如何解決迪士尼土地指標與浦東大量土地指標未利用問(wèn)題，顯然考驗著(zhù)浦東方面的智慧。記者了解到，此次迪士尼項目拆遷涉及到了59家被征地單位，總面積達到4089435平方米(約6134畝)，相當于接近409公頃，其中已包含部分建設用地。
上?？傮w土地指標不夠用
土地指標問(wèn)題是迪士尼必須面對的問(wèn)題。
據本報從國土督察部門(mén)了解，2009年，國土資源部下達上海市新增建設用地計劃5000公頃（5000公頃×15畝/公頃＝75000畝），其中農用地轉用計劃4400公頃（耕地3550公頃）。
而上海市預留新增建設用地計劃2400公頃，其中農用地轉用計劃2000公頃（耕地計劃1600公頃），未利用土地400公頃。下達區縣新增建設用地計劃2600公頃，其中農用地轉用計劃2400公頃（耕地計劃1950公頃），未利用土地200公頃。
這些指標對于上海這么多項目的建設而言，事實(shí)上已經(jīng)不夠用。“本來(lái)浦東由于項目建設很多，土地指標就不夠用，年中合并了南匯以后，南匯有很多指標勻過(guò)來(lái)，情況相對緩和一些。”國土督察系統人士說(shuō)。
據本報此前獨家獲得的材料顯示，2009年中央新增1300億投資項目切塊到上海市5.93億，總投資150.6億，需新增建設用地0.4萬(wàn)畝。加上2009年市級重點(diǎn)項目需新增建設用地約3萬(wàn)畝，市級以下投資項目預估地4.3萬(wàn)畝，今年上海共需新增建設用地7.7萬(wàn)畝。
這樣算下來(lái)，上海市2009年土地利用指標尚缺2000畝。
而上海遭遇的用地短板在于，其本輪規劃確定的土地指標早在2002年就已經(jīng)用完，目前幾乎所有的項目都需要調整規劃。上海已經(jīng)無(wú)法在本市范圍內通過(guò)土地的開(kāi)發(fā)整理實(shí)現復墾，進(jìn)而達到耕地的占補平衡。
與此同時(shí)，國土部?jì)炔咳耸恳鄬Ρ緢笸嘎?，上海市規劃與土地管理局在年初上報土地使用情況時(shí)，曾“上書(shū)”國土資源部，希望在土地指標管理上對上海“網(wǎng)開(kāi)一面”，是否可以在外省實(shí)現異地的占補平衡。
“事實(shí)上，這基本不可能，現在是各地的指標都不夠用。”國土部人士表示。
“上海之前迪士尼項目遲遲未公布，其實(shí)跟土地的運作也有一定的關(guān)系。”國土督察部門(mén)人士告訴記者。
據透露，由于迪士尼項目談判細節還在繼續，其建設進(jìn)度亦分幾年期間完成，上海接下來(lái)將只能通過(guò)兩種途徑：“一個(gè)是控制住上海小項目的審批，將指標用于大項目的建設上；另一方面是把已經(jīng)審批且閑置的土地逼出來(lái)。”國土督察系統人士表示。
上海市規劃與土地管理局在2009年初抽查了2007年以來(lái)1530幅簽訂合同的土地利用情況，至4月1日，這1530份包括工業(yè)、住宅、商業(yè)等用地的合同中，有約定開(kāi)工時(shí)間為1478項，其中已到開(kāi)工時(shí)間而未開(kāi)工的318項，比例超過(guò)20%。這是一筆很大的閑置用地量。
現在隨著(zhù)迪士尼的落地，上海市在土地管理上勢必要有倒逼機制，以期為迪士尼項目騰出土地。
