投資者對Digital Realty看法各異 |
| Digital Realty Trust Inc.正在踏入2000年末科技股泡沫破滅后鮮有房地產(chǎn)投資信托機構敢于踏入的領(lǐng)地。 Digital Realty已經(jīng)先后投入數億美元資金，收購數據中心和互聯(lián)網(wǎng)中心，把它們打扮一新，再出租給科技和電訊企業(yè)。這類(lèi)物業(yè)項目在科技股高潮時(shí)代蜂擁而起，終于供過(guò)于求?，F在，Digital Realty已經(jīng)成為全美這類(lèi)物業(yè)的第一大業(yè)主。 2005年，Digital Realty剛剛走完公開(kāi)上市的第一年，就已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)行業(yè)的佼佼者。但即使如此，仍有些投資者和分析師心懷憂(yōu)慮，一旦科技和電信產(chǎn)業(yè)再起風(fēng)浪，Digital Realty幾家最大的租戶(hù)仍然沒(méi)有足夠的力量抗衡。以盈利和增長(cháng)潛力等指標來(lái)衡量，Digital Realty的股價(jià)仍顯得相對較低?？死蛱mKeyBanc Capital Markets的數據顯示，該股2006年預期市盈率只有57%，而寫(xiě)字樓REIT行業(yè)的平均水平是166%。KeyBanc曾向Digital Realty提供過(guò)投資銀行服務(wù)。 “我不清楚投資者是否相信這種模式能夠持續發(fā)展下去，”KeyBanc的REIT分析師理查德•莫爾(Richard Moore)說(shuō)。但他還是給出了買(mǎi)進(jìn)的評級，原因是該公司的每股經(jīng)營(yíng)性現金流今年較上年的增幅有望達到最高25%的水平。經(jīng)營(yíng)性現金流是REIT行業(yè)衡量現金流的基準指標。 看漲該股的投資者都相信，Digital Realty打開(kāi)了一個(gè)能抗衡行業(yè)起伏的細分市場(chǎng)。它擁有的樓宇具備足夠的發(fā)電能力，可以滿(mǎn)足高耗電的電腦設備和光纖網(wǎng)絡(luò )傳輸數據之所需。它把樓宇空間出租給那些為大型企業(yè)管理或“托管”電腦網(wǎng)絡(luò )的公司，或者直接出租給大型企業(yè)。它的租戶(hù)還包括地區性互聯(lián)網(wǎng)中心，這里負責數字式信息的交換和傳遞。 紐約理財公司Cohen & Steers Inc.負責房地產(chǎn)證券的首席投資長(cháng)吉姆•科爾(Jim Corl)說(shuō)，Digital Realty的有些租戶(hù)可能風(fēng)險較高，但因為很少有業(yè)主能提供這類(lèi)專(zhuān)業(yè)化的辦公空間，所以Digital Realty可以通過(guò)收取高租金來(lái)彌補風(fēng)險。Cohen & Steers掌管著(zhù)210億美元資金，截至第三次季度末，它持有120萬(wàn)股Digital Realty股票。“我們看好這種風(fēng)險回報模式，”科爾說(shuō)。 Digital Realty是從私人資本運營(yíng)基金GI Partners中剝離出來(lái)的，后者是在2001年利用加州公務(wù)員退休基金(California Public Employees‘ Retirement System)撥出的資金而創(chuàng )立的。Digital Realty首席執行長(cháng)麥克爾•弗斯特(Michael Foust)當年曾是GI Partners的董事總經(jīng)理。他說(shuō)，科技泡沫破滅之后，許多數據中心的空置率都很高，但他堅信很快就會(huì )再住滿(mǎn)公司。 全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì )(National Association of Real Estate Investment Trusts)的數據顯示，若用股價(jià)上漲加派息計算，Digital Realty去年的總回報率高達78%，而行業(yè)平均水平只有13.11%。2004年10月該股首日上市時(shí)的股價(jià)為12美元，上周五紐約證交所收盤(pán)報26.51美元，目前市值約為7.27億美元。 從公開(kāi)上市以來(lái)，Digital Realty擁有的物業(yè)數量增加了近一倍，現有44處，第三季度出租率升至93.2%。去年年初，Digital Realty曾預計，面向科技行業(yè)的租金平均為每平方英尺60美元。截至第三季度，它收取的平均租金是每平方英尺66美元。 但是，仍有很多分析師對Digital Realty的部分租戶(hù)深感擔憂(yōu)。“該公司有些租戶(hù)很可能在未來(lái)幾年被擠出市場(chǎng)，”花旗集團(Citigroup Inc.)分析師喬納森•里特(Jonathan Litt)在去年末發(fā)布的報告中這樣寫(xiě)道?；ㄆ旒瘓F曾向Digital Realty提供過(guò)投資銀行服務(wù)。 里特給出的評級是持有，他也認為對Digital數據中心的需求可能會(huì )下降，因為科技設備的個(gè)頭越來(lái)越小，占用的空間也在相應縮小。里特根據對該公司擁有物業(yè)的內在價(jià)值、即資產(chǎn)凈值來(lái)估算，認為Digital Realty股價(jià)偏高。去年12月8日，里特公布他計算得出Digital Realty每股資產(chǎn)凈值為17.06美元。 Digital Realty最大的租戶(hù)是總部設在密蘇里州的信息科技服務(wù)供應商Savvis Inc.。后者的股票上周五在那斯達克小型股市場(chǎng)收于0.71美元，兩年來(lái)累積下滑74%。Savvis則表示，股價(jià)并非衡量其財務(wù)表現的最佳指標，公司發(fā)行的大量?jì)?yōu)先股讓許多投資者望而卻步，因為這些股票可以轉換為普通股，產(chǎn)生稀釋效應。Savvis首席財務(wù)長(cháng)杰佛里•戴倫(Jeffrey Von Deylen)說(shuō)，去年6月，Wells Fargo Foothill Inc.牽頭向該公司提供了8,500萬(wàn)美元的貸款。 Cohen & Steers的科爾認為，投資者應該放遠眼光，不要總盯著(zhù)Digital Realty那幾個(gè)租戶(hù)，應該重點(diǎn)觀(guān)察數據中心和互聯(lián)網(wǎng)中心的終端用戶(hù)。這些用戶(hù)包括聘請Savvis等公司管理電腦網(wǎng)絡(luò )和備用服務(wù)器的金融機構，而這些設備都放在Digital Realty擁有的樓宇里。即使租戶(hù)遇到財務(wù)難題，它們的客戶(hù)也會(huì )設法留住這些樓宇里的電腦設備，因為移置成本太高了。 |
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