據知情人士透露，中國建設銀行（0939.HK）的個(gè)人住房抵押貸款證券化信托（MBS）將于本周正式發(fā)行。為此，12月9日，建行在北京召開(kāi)了MBS投資者產(chǎn)品推介會(huì )。
這個(gè)MBS名為“建元2005－1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托”計劃，在建行公布的《發(fā)行說(shuō)明書(shū)》中披露，該信托的第一次利息將在2006年1月26日予以支付。
此次建行將通過(guò)中信信托投資有限公司推出總額超過(guò)30.16億元的個(gè)人住房抵押貸款證券化信托，信托的法定最終到期日為2037年11月26日。建行本身將購買(mǎi)其中9050萬(wàn)元的次級資產(chǎn)支持證券，其余的29.26億元優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券將按照不同信用評級分為A、B、C三級。
定價(jià)關(guān)鍵在基本利差
在29.26億元的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券中，A級為26.69億元，B級為2.03億元，C級為5279萬(wàn)元。MBS將和按揭貸款一樣，采取每月付息還本，并采用浮動(dòng)利率。各級別的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的本息支付先于次級資產(chǎn)支持證券。
《發(fā)行說(shuō)明書(shū)》披露，證券浮動(dòng)的票面利率為“基準利率”加上“基本利差”，其中的“基準利率”為中國外匯交易中心每天公布的7天回購加權利率20個(gè)交易日的算術(shù)平均值，而“基本利差”則是通過(guò)“簿記建檔”集中配售的方式進(jìn)行最后的確定。
浮動(dòng)利率主要變化的是“基準利率”部分。按照中國貨幣網(wǎng)公布的數據，12月9日MBS的“基準利率”為1.3429％。
由于MBS的利率是浮動(dòng)的，發(fā)行人為了規避本身的風(fēng)險，設定了最高利率限制。
MBS資產(chǎn)池中的都是個(gè)人住房抵押貸款，這部分資產(chǎn)的利率是按照當時(shí)個(gè)人住房貸款利率來(lái)計算的。而國內的個(gè)人住房貸款利率也同樣是浮動(dòng)利率，目前這一利率為5.31％。在《發(fā)行說(shuō)明書(shū)》中，建行同時(shí)規定，浮動(dòng)利率不能超過(guò)“資產(chǎn)池加權平均利率”減去一定的點(diǎn)差。以A級證券為例，按照目前的按揭貸款利率，A級證券的利率不能超過(guò)4.12％。
因此，A級MBS的利率空間應該在1.3429％和4.12％之間。無(wú)論是對于發(fā)行人來(lái)說(shuō)，還是對于投資者來(lái)說(shuō)，發(fā)行定價(jià)的關(guān)鍵在于確定一個(gè)“基本利差”。
“我個(gè)人估計A級證券的基本利差應該在1.40％到1.50％左右?！敝袊鴩H金融有限公司的一位分析人士表示。如果按此測算，MBS中的A級證券的利率可能為2.8％，較同期國債有較大的利率優(yōu)勢。
但是，和普通債券不同，MBS除了有一般債券都會(huì )面臨的違約風(fēng)險和利率風(fēng)險以外，另外還有來(lái)自于提前償還的風(fēng)險。
由于MBS的現金流來(lái)源于最開(kāi)始的抵押貸款，如果按揭貸款人提前還款，就會(huì )影響貸款，從而影響現金流和MBS的價(jià)值。
建行根據自身發(fā)放的按揭貸款提前還款的歷史數據，給出了提前還款的假設，為每年有固定的12.98％按揭貸款人提前還款。按照這一假設，A級證券的平均回收期為3.15年，B級為10.08年，C級為12.41年。
但申銀萬(wàn)國研究所的報告認為：“MBS產(chǎn)品在國內和國外的凸性特征（度量市場(chǎng)利率變動(dòng)導致債券價(jià)格變動(dòng)的比例）不同?！?br> 這主要原因在于：國外，當市場(chǎng)利率下降時(shí)，就會(huì )導致貸款人提前償付，轉而借入利率更低的貸款，但是國內貸款人由于缺少其他融資模式，市場(chǎng)利率下降并不會(huì )導致大規模的還貸，反而是當市場(chǎng)利率上升時(shí)，國內貸款人傾向于提前還貸。
“因此，針對國內市場(chǎng)，對于提前還款率的計算和預測，就存在不同的看法和意見(jiàn)，而且，國際經(jīng)驗在這一點(diǎn)上并不能直接套用?！睎|海券商的一位分析師說(shuō)。
抵押物上海占比56.17%
和MBS風(fēng)險直接相關(guān)的是資產(chǎn)池的資產(chǎn)情況。據《發(fā)行說(shuō)明書(shū)》披露，構成建行此次MBS的資產(chǎn)池的資產(chǎn)為15162筆建行的個(gè)人按揭貸款，截至11月10日，這些按揭貸款的本金余額為30.16億元。
資產(chǎn)池中的按揭貸款的抵押物來(lái)自上海、無(wú)錫、福州、泉州四地。這些貸款均為建行在2000年1月1日到2004年12月31日之間發(fā)放，單筆貸款金額最高為200萬(wàn)元，貸款期限在5到30年之間。
在這些貸款中，大部分的貸款期限在20年之內，貸款人年齡大部分在30－35歲，貸款金額在20萬(wàn)元到30萬(wàn)元以及50萬(wàn)元到100萬(wàn)元之間的比例最高。
其中，抵押物在上海的個(gè)人按揭貸款余額為16.94億元，占所有貸款余額的比例為56.17％，平均每筆貸款余額為28.9萬(wàn)元。
“從這些信息來(lái)看，按揭貸款的質(zhì)量是不錯的?！敝袊ど蹄y行上海分行一位從事按揭貸款業(yè)務(wù)的人士表示。
按照建行2004年12月31日的統計，建行按揭貸款的不良貸款率為1.23％，另外，根據建行上海長(cháng)寧支行、徐匯支行、普陀支行、浦東支行，江蘇無(wú)錫分行、福建廣達支行和福建泉州分行進(jìn)行的預期貸款統計數據表明，一般拖欠1－3個(gè)月的貸款本金余額在整個(gè)貸款本金余額中的比例在8％左右。
“這個(gè)情況很普遍，并非是貸款人不想還款，而是沒(méi)有每個(gè)月按時(shí)去銀行還款，多數原因是遺忘了還款時(shí)間?！鄙鲜龉ば械娜耸空f(shuō)。
他同時(shí)表示：“一般逾期6個(gè)月的貸款，才會(huì )進(jìn)行起訴、仲裁等法律行動(dòng)?！钡ㄐ械臄祿脖砻?，拖欠6個(gè)月以上按揭款的比例遠小于1％。
由于按揭貸款的壞賬率很低，成為眾多銀行極力發(fā)展的業(yè)務(wù)。在發(fā)行MBS過(guò)程中，如果按照中金公司預測的定價(jià)，A級證券票面利率在2.8％左右，這一資金成本比銀行從市場(chǎng)可以融到的資金成本高出1％左右。
“對建行來(lái)說(shuō)，短期來(lái)看，發(fā)行MBS所得收益可能并不如持有這些按揭貸款收益高，但從長(cháng)遠看，將按揭貸款證券化，為銀行提供了經(jīng)營(yíng)上的另外一種盈利模式?！敝薪鸸镜姆治鋈耸勘硎?。
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