| 房地產(chǎn)市場(chǎng)響起警笛 | |
Karl E. Case / Robert J. Shiller 回顧以往的地產(chǎn)繁榮期，預示市場(chǎng)由盛轉衰的最初信號往往是相當一部分買(mǎi)家開(kāi)始收手、繼而逐漸退出市場(chǎng)、終至人間蒸發(fā)般消失得無(wú)影無(wú)蹤。1987年春，當又一輪房地產(chǎn)牛市開(kāi)始步入盛極而衰的老路之際，大波士頓地區地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)諾拉•莫闌(Nora Moran)說(shuō)，有人拉響了警笛，但只有狗兒和地產(chǎn)買(mǎi)家聽(tīng)見(jiàn)了。 今天，警笛聲似乎又在全美各地再次響起。剛公布的7月份預售屋銷(xiāo)售較去年同期下降了22%。其中，東北部地區的降幅更是達到了43%，而未售出的新住房則增加了22%。7月份全美成屋銷(xiāo)售從2005年底的超過(guò)700萬(wàn)套下降到633萬(wàn)套。已步入退休年齡的嬰兒潮一代紛紛賣(mài)掉在郊區的高價(jià)住房、搬進(jìn)城里的公寓，有的索性徹底搬走、逃到住房?jì)r(jià)格比較低的地區去生活。 為什么這一切來(lái)得如此突然？這不可能是單純的利率因素造成的。目前的30年期住房抵押貸款利率比一年前上升了還不到一個(gè)百分點(diǎn)，而且并不比前兩年住房市場(chǎng)蒸蒸日上的時(shí)候高。 事實(shí)上，破壞住房市場(chǎng)的因素幾年前就存在了：兩年前，市場(chǎng)上就能明顯看出有些地方不對勁了。當時(shí)，我們覺(jué)得房?jì)r(jià)的飛速上升并不合理，當時(shí)的市場(chǎng)人氣不可能無(wú)限期地持續。事實(shí)也的確如此。 2004年夏天，美國各大城市住房?jì)r(jià)格年增幅升至最高水平。據Standard & Poor‘s/Case-Shiller對10個(gè)大城市編制的綜合住房?jì)r(jià)格指數顯示，在截至2004年7月的12個(gè)月里，住房?jì)r(jià)格升幅達到了20.4%。 而周二公布的最新數字顯示，截至2006年6月的12個(gè)月里，該指數僅上漲了8.2%，而且漲幅主要發(fā)生在2005年期間。在今年3-6月份期間，10個(gè)大城市中有6個(gè)出現了房?jì)r(jià)下降的現象。按照簡(jiǎn)單的推斷，如果住房?jì)r(jià)格像這樣繼續滑下去，那么通貨膨脹將轉成通貨緊縮；到2007年的某個(gè)時(shí)候，12個(gè)月的價(jià)格變動(dòng)將從正值變成負值。 導致買(mǎi)家心態(tài)和實(shí)際行為發(fā)生改變的因素中包括傳言的成份，而眼下，住房市場(chǎng)即將衰退的流言正在滿(mǎn)天飛。無(wú)論是《華爾街日報》或其他報紙、還是《紐約客》、《經(jīng)濟學(xué)人》等各種新聞雜志都紛紛在頭版或封面上發(fā)出了“住房泡沫”行將破裂的預言。 住房市場(chǎng)引人關(guān)注的原因之一在于其增長(cháng)的幅度。10年前，美國家庭擁有的房地產(chǎn)總價(jià)值還不到8萬(wàn)億美元，大約占家庭金融資產(chǎn)總額的40%左右。而到2005年末，家庭房地產(chǎn)總價(jià)值已升至21.6萬(wàn)億美元，在家庭財產(chǎn)中的比例升到56%。在過(guò)去5年時(shí)間里，僅居住類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總價(jià)值就增長(cháng)了近10萬(wàn)億美元。 在高房?jì)r(jià)刺激下推出的新建項目數量達到了從未有過(guò)的水平，即使在需求開(kāi)始下降的情況下，仍有大量新住宅源源不斷地上市銷(xiāo)售。在2000-2005年期間，住房開(kāi)工數每年平均為200萬(wàn)套，成屋銷(xiāo)售超過(guò)600萬(wàn)套，2005年的住房裝修開(kāi)支達到了1,620億美元。所有這一切為數百萬(wàn)房屋經(jīng)紀人、建筑商、銀行家、電器經(jīng)銷(xiāo)商和建筑工人帶來(lái)了收入，并推動(dòng)美國經(jīng)濟強勁增長(cháng)。但是，住房建筑熱并不會(huì )永遠持續下去。 這場(chǎng)讓人難以置信的熱潮在一定程度上受到了諸多因素的推動(dòng)，如人口分布、低利率、抵押市場(chǎng)高流動(dòng)性及低預付、各種對借款人很有利的選擇條款、嬰兒潮一代對住房的特殊喜好、大量的外來(lái)需求以及股市總體表現不佳等等。 但是，在上面所有這些因素之外，還存在著(zhù)一種在任何一場(chǎng)投機中都會(huì )有的簡(jiǎn)單的心理預期。當住房買(mǎi)家感覺(jué)到苗頭有點(diǎn)不對的時(shí)候，這些預期會(huì )突然轉向。在我們今年4、5月份對房屋購買(mǎi)者進(jìn)行的問(wèn)卷調查中，洛杉磯地區12個(gè)月的房?jì)r(jià)預期漲幅中值只有5%，而2005年初的數字是10%。波士頓的漲幅預期從去年的5%下降到2%。 對房?jì)r(jià)上漲的長(cháng)期預期下降得更明顯。人們對住房可作為一種較好的長(cháng)期投資項目的基本看法并沒(méi)有改變，至少目前如此。除非房?jì)r(jià)發(fā)生曠日持久地下跌。 我們的調查顯示，認為房?jì)r(jià)真會(huì )下跌的人相對很少，但盡管如此，買(mǎi)家還是不愿意以較一年前高出很多的價(jià)格購買(mǎi)住房?，F在他們在觀(guān)望，時(shí)不時(shí)報出低價(jià)試探一下。賣(mài)家則希望能拿到他們在前一段時(shí)間見(jiàn)到過(guò)的漲幅。如此對峙之下，雙方很難達成交易，這樣一來(lái)，銷(xiāo)售量自然就下降了。如果住房市場(chǎng)像債市那樣每天對待售住房進(jìn)行拍賣(mài)，那么房?jì)r(jià)很可能會(huì )直線(xiàn)下跌?？上?shí)際不是這樣。依據多次買(mǎi)賣(mài)的住房?jì)r(jià)格得出的綜合指數雖已明顯減速，但尚未轉成下跌。 現在美國有一個(gè)以住房為標的的期貨市場(chǎng)。該市場(chǎng)是今年5月在芝加哥商交所開(kāi)始交易的，從目前情況看，10大城市的交易出現了倒價(jià)結構。這意味著(zhù)市場(chǎng)預計在2007年5月前，S&P/Case-Shiller綜合指數將以每年5%的速度下降。由于保證金比例只有2.5%左右，因此，在這一前提下，如果投資者確信房?jì)r(jià)在明年5月前不會(huì )下跌，那么他通過(guò)購買(mǎi)期貨合約肯定能獲得至少200%的回報，而如果房?jì)r(jià)上漲，他能得到的就更多了。但并沒(méi)有多少人認為這個(gè)錢(qián)很容易賺到。實(shí)際上，人們已不再認為這些城市的價(jià)格肯定不會(huì )下降。 未來(lái)總是存在不確定性的。支持這波房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的許多因素仍很強勁；而且，如果我們能避免出現總體通貨膨脹、如果長(cháng)期利率不會(huì )上升太多，如果其他經(jīng)濟領(lǐng)域保持強勁，那么，許多經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內權威人士希望出現的軟著(zhù)陸局面將有可能實(shí)現。但這種可能性還不足給所有那些眼下對房地產(chǎn)市場(chǎng)憂(yōu)心忡忡的人們帶來(lái)多少安慰。 不幸的是，出現不良局面的風(fēng)險很大，比如：銷(xiāo)售下滑、傭金縮水、價(jià)格下跌、抵押貸款違約及喪失抵押品贖回權比例上升、金融市場(chǎng)嚴重混亂、衰退在大多數人預計的時(shí)間之前提前降臨。住房市場(chǎng)的那種無(wú)形的心理預期是今天人們在展望未來(lái)時(shí)面臨的最大的不確定因素。因此，大家務(wù)必仔細傾聽(tīng)，留心觀(guān)察。 （編者按：本文作者Karl E. Case是威斯理大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授；Robert J. Shiller是耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、MacroMarkets LLC.首席經(jīng)濟學(xué)家。） | |
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