傳言中針對外資進(jìn)入房地產(chǎn)的調控政策，日前已經(jīng)悄然出臺。
本報記者獲悉，由建設部牽頭，商務(wù)部、國家發(fā)改委、人民銀行、國家工商總局和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。
這份落款時(shí)間為7月11日的文件開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地指出，今年以來(lái)我國房地產(chǎn)領(lǐng)域“外商投資增長(cháng)較快”，“境外機構和個(gè)人在境內購買(mǎi)房地產(chǎn)也比較活躍”，為規范市場(chǎng)而加強市場(chǎng)準入和管理。
國務(wù)院研究中心金融所所長(cháng)夏斌稱(chēng)，必須管住房地產(chǎn)這個(gè)外資流入的“后門(mén)”。此前，夏斌就呼吁，要對外資進(jìn)入房地產(chǎn)嚴格設防，出臺相關(guān)限制政策。
市場(chǎng)準入收緊
《意見(jiàn)》分為四部分十四條。在市場(chǎng)準入和經(jīng)營(yíng)管理上，意見(jiàn)從經(jīng)營(yíng)實(shí)體、資本金和企業(yè)設立程序等方面做了要求。
首先是境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應當遵循“商業(yè)存在”的原則，也就是必須經(jīng)批準登記，在中國設立外商投資企業(yè)。
而在資本金要求上，《意見(jiàn)》規定外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
在設立程序上，意見(jiàn)規定由商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理機關(guān)先頒發(fā)一年期的《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》，在企業(yè)付清土地使用權出讓金，取得《國有土地使用證》后再行辦理正式的批準證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照。
此外，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權和項目轉讓?zhuān)赓Y并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，都要經(jīng)過(guò)嚴格審批，并購必須以自有資金一次性支付全部轉讓金，有“不良記錄”的境外投資者將被禁止進(jìn)入市場(chǎng)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副主任金錦萍博士解釋道，按現行的《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，房地產(chǎn)屬于鼓勵和限制類(lèi)行業(yè)，其中普通住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于鼓勵類(lèi)，高檔房地產(chǎn)和土地成片開(kāi)發(fā)屬于限制類(lèi)。
但中倫文德律師事務(wù)所閔敏律師稱(chēng)，“執行當中并沒(méi)有特別明確的規定，具體的審批上有很大的自由裁量權，實(shí)際中放得很松，特別是地方上，限制很少。”
具體政策是，注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用權證》的，或開(kāi)發(fā)項目資本金未達到項目總投資35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門(mén)也不予批準外匯借款結匯。
閔敏分析，除了土地使用權證一般是融資的前提，另外兩條的規定是以前從未有過(guò)的。而夏斌則認為，調控主要是為了防止熱錢(qián)大量流入，抑制投機性資本，對辦理境外貸款嚴格限制很有必要，對境內貸款，特別是外匯貸款，倒是應該放松，還可以消化國內高額的外匯儲備。
消費行為規范
《意見(jiàn)》在對投資經(jīng)營(yíng)行為做出規定后，對房地產(chǎn)“消費行為”也做了規范。
首先是資格和身份上，只有在境內設立有分支、代表機構的境外機構(經(jīng)批準從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)，和在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，才可以購買(mǎi)“符合實(shí)際需要的自用、自住商品房”，不得購買(mǎi)“非自用、非自住商品房”。
港澳臺地區居民和華僑，“因生活需要”，則可以在境內“限購一定面積的自住商品房”。
而在購房程序上，意見(jiàn)要求境外機構和個(gè)人購房必須采取實(shí)名制，持有效證明辦理土地使用權及房屋產(chǎn)權登記手續。
此外，外匯管理部門(mén)也嚴格把關(guān)，對外商投資企業(yè)、境外機構和個(gè)人購房的資金匯入和結匯，不符合條件的將不允許匯入和結匯，對房產(chǎn)轉讓所得的匯出，也要進(jìn)行合規性審查。
金錦萍稱(chēng)，自2002年我國取消外銷(xiāo)房和內銷(xiāo)房的區別后，對外國機構和個(gè)人在國內買(mǎi)房置業(yè)幾乎沒(méi)有任何限制，這在國際上是比較少見(jiàn)的。
她分析，從意見(jiàn)的整個(gè)規定來(lái)看，境外資金要投資境內房地產(chǎn)，不管是從事開(kāi)發(fā)還是買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)，都必須在國內“落地”，設立中國法上的實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)行為要在國內監管機構的監控之下，而非經(jīng)營(yíng)性的“消費行為”，則通過(guò)前述措施設限。
如果規定的措施得到嚴格實(shí)行，境外的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在境內直接從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資的業(yè)務(wù)基本上不大可能了。
但是，金錦萍指出，這些措施在具體實(shí)施和操作上，比如對資金進(jìn)出的“符合條件”和“合規性”審查，可能會(huì )面臨困難，實(shí)踐當中通過(guò)中間人轉手的規避手法不少。而境外的機構和個(gè)人購買(mǎi)房地產(chǎn)，也可能通過(guò)國內的機構和個(gè)人來(lái)實(shí)現，盡管風(fēng)險和成本會(huì )比較高。
而據國家外匯管理局的統計，2005年境外機構在中國購買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)值達到34億美元，而業(yè)內人士分析，這只是冰山的一角，隱匿于統計之外的資金規?？赡芤蠛芏?。
受此政策影響重大的眾多境內外投資者對政策動(dòng)向也早有關(guān)注。凱德置地中國副總裁廖茸桐在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“門(mén)檻提高了，加強了管理，提出了新的嚴格要求。”
但是，廖茸桐也表示，“在細節上，《意見(jiàn)》的很多措施對所有外資都是‘一刀切’，對長(cháng)期投資和短期的投機性資本沒(méi)有區分，影響力度都是一樣的。”
比如，50%的注冊資本金要求，對貸款融資的限制，無(wú)疑增大了投資成本。
《意見(jiàn)》還對強化和落實(shí)監管責任提出了要求。明確落實(shí)的責任主要是在城市的政府，要求各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺的要清理整頓并予以糾正，要求對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項目資本金比例的違法違規行為和房地產(chǎn)違規跨境交易和匯兌違法違規行為進(jìn)行查處。
本報獲悉，建設部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監會(huì )、外匯局等部門(mén)要針對《意見(jiàn)》及時(shí)制定有關(guān)操作細則。同時(shí)，有關(guān)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息監測系統合分析工作機制也要建立，以強化部門(mén)協(xié)作和有效監管。
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