Vincent Reinhart美
國現已開(kāi)始探尋住房市場(chǎng)崩潰的根源。國會(huì )兩位重要領(lǐng)袖宣稱(chēng)已經(jīng)找到了一些主要原因，但他們對此給出的解釋卻并不完整。
參議院銀行委員會(huì )(Senate Banking Committee)主席、康涅狄格州民主黨參議員克里斯多夫•多德(Christopher Dodd)認為，在抵押貸款文件的信息披露方面監管要求不到位是造成房市崩潰的罪魁禍首。而眾議院金融服務(wù)委員會(huì )(Financial Services Committee)主席、馬薩諸塞州民主黨眾議員巴尼•弗蘭克(Barney Frank)則怪罪抵押貸款證券化加劇了市場(chǎng)動(dòng)蕩。
多德在一個(gè)重要的問(wèn)題上所言不假。那就是長(cháng)期以來(lái)，美國大多數零售貸款文件中的信息披露要求都很不充分，這應該被視為造成銀行監管部門(mén)當前困境的根源之一。由于起草文件的律師存心拖長(cháng)時(shí)間，收取更多的律師費，這些貸款文件往往更看重長(cháng)度，而非條款的清楚明了。
但信息披露所起到的作用卻被夸大了。簽署幾頁(yè)冗長(cháng)的文件只是貸款、買(mǎi)房這條康莊大道上一個(gè)小小的減速墩。真正為這種決定煽風(fēng)點(diǎn)火的是那個(gè)迅速發(fā)家的美國夢(mèng)。
許多家庭基本沒(méi)有通過(guò)資產(chǎn)積累創(chuàng )造財富的公開(kāi)途徑，只有一個(gè)重要的例外。大量的資源可以幫助人們對住宅進(jìn)行杠桿式投資，政府也對此提供了各種各樣的激勵手段，如抵押貸款還款利息的稅收減免等。
結果，許多希望積累財富的人被聚攏到了動(dòng)蕩的房屋市場(chǎng)之中。許多個(gè)人資金投資于房屋的比例過(guò)大，尤其是那些中低收入的家庭。
退回到幾年前，房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆狀況似乎是給投資者日后實(shí)現可觀(guān)的資本收益打上了包票，許多人都迫不及待地要從中分一杯羹。而當泡沫破裂之時(shí)，很多人都發(fā)現自己已走到崩潰邊緣。的確，應該進(jìn)一步采取措施補充人們的金融知識，創(chuàng )造更多的致富機會(huì )，我們或許可以建立各種類(lèi)型的投資型退休賬戶(hù)，以及推出旨在鼓勵儲蓄的稅收優(yōu)惠措施。改善抵押貸款文件的披露方式也應成為我們所做努力的一部分，但也僅僅是一部分而已。
用住房作為抵押品借款（即抵押貸款）的決策通常是將需要資金的人和擁有資金的人聯(lián)系起來(lái)的第一環(huán)。這種抵押貸款常常是由在家庭和愿意放貸的存管機構之間牽線(xiàn)的經(jīng)紀商促成的。該存管機構可以在其賬面上保留貸款，而它更有可能的做法是將其出售給某些機構，由它們將類(lèi)似的抵押貸款集中打包為資產(chǎn)擔保證券。這種證券可由最終投資者持有，或是連同其他證券一起被創(chuàng )建更為復雜的結構性信貸資產(chǎn)。
就弗蘭克而言，他正確地判斷出資產(chǎn)證券化助長(cháng)了房屋泡沫的形成。資產(chǎn)證券化的問(wèn)題在于它淡化了個(gè)人的責任。抵押貸款經(jīng)紀商可以輕松地與最初放貸決策所造成的結果脫離干系。此時(shí)就需要聯(lián)邦監管來(lái)保證抵押貸款的發(fā)放機構在將潛在的借款人與貸款產(chǎn)品相匹配時(shí)的確進(jìn)行過(guò)充分的盡職調查。應該要求承銷(xiāo)商保留他們所發(fā)放產(chǎn)品的部分權益。
與此同時(shí)，重要的是我們不能將孩子同洗澡水一起潑掉。從一定程度來(lái)說(shuō)，正是得益于各種各樣的購房融資選擇，人們才能普遍擁有住房。通過(guò)資產(chǎn)證券化將貸款從銀行轉移給投資者也為購房夢(mèng)的實(shí)現貢獻了一臂之力。
資產(chǎn)證券化的益處不容小視，其自身優(yōu)勢對緩解當前危機發(fā)揮了一定作用。抵押貸款支持證券通常會(huì )比存管機構發(fā)放的原始貸款更加多元化。而且，證券化的抵押貸款產(chǎn)品的分銷(xiāo)范圍比總體抵押貸款更廣，甚至遠及海外。實(shí)質(zhì)上，我們的貿易伙伴承擔了部分美國房屋危機的負擔。
政策制定者的確有責任找到辦法幫助那些在購買(mǎi)房屋的過(guò)程中受到誤導的人。這可能需要政府出臺具有針對性的救助措施，但也需要同步加強反欺詐法律的執行力度。
盡管多德和弗蘭克對住房危機的診斷各有正確之處，但都不夠完美；而不夠透徹的解釋會(huì )孕育出糟糕的政策。
（編者按：本文作者Vincent Reinhart是美國企業(yè)研究所(American Enterprise Institute)常任學(xué)者，曾任美國聯(lián)邦儲備委員會(huì )(Fed)貨幣事務(wù)局(Division of Monetary Affairs)局長(cháng)。） 
