6月14日，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)董事長(cháng)許榮茂在香港會(huì )見(jiàn)機構投資者時(shí)，被記者問(wèn)到是否擔心市況波動(dòng)影響招股時(shí)顯得很有信心：“公司持有很好的發(fā)展項目，有信心吸引投資者。”
類(lèi)似的說(shuō)話(huà)記者在6月11日也聽(tīng)過(guò)，說(shuō)話(huà)人是身在倫敦推介瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)的董事局主席羅康瑞，他6月11日在視像會(huì )議上對記者如是說(shuō)。
然而就在世茂房地產(chǎn)會(huì )見(jiàn)機構投資者的同一天晚上，瑞安承銷(xiāo)團決定擱置上市計劃。
全盤(pán)皆墨
對于瑞安押后上市，羅康瑞解釋?zhuān)?#8220;我們認為現階段上市并不符合公司的最佳利益。”根據瑞安公告，押后全球發(fā)售的原因是6月12日招股章程刊發(fā)后市場(chǎng)環(huán)境轉差。
事實(shí)上，“市況轉差”并非6月12日之后才出現，近期全球股市大調整，深受所累的除了資源股之外，包括Reits在內的地產(chǎn)股亦受沽壓。根據港交所資料，自4月底股市摸至年內高點(diǎn)至今，地產(chǎn)股總體全線(xiàn)下跌，跌幅大者如首創(chuàng )置業(yè)(2868.HK)。
6月12日，香港地產(chǎn)商恒基地產(chǎn)(0012.HK)發(fā)布公告，表示其陽(yáng)光房地產(chǎn)投資信托基金(陽(yáng)光Reit)的發(fā)售將延期至7月15日后進(jìn)行。在5月底，陽(yáng)光Reit即開(kāi)始向機構投資者推介，計劃分拆恒基地產(chǎn)、恒基發(fā)展(0097.HK)及主席李兆基私人公司兆基財經(jīng)旗下物業(yè)以Reit形式在港上市，集資約39億港元。按原定計劃，陽(yáng)光Reit將于6月15日定價(jià)，6月21日掛牌上市。
市場(chǎng)人士分析，陽(yáng)光Reit原本與瑞安同日定價(jià)，但卻搶先兩日掛牌，其初衷就是要在市況不濟的情況下?lián)尩孟葯C，免受集資額兩倍于己的瑞安沖擊。
陽(yáng)光Reit的擔心并非空穴來(lái)風(fēng)。今年香港首只上市的鷹君集團(0041.HK)的冠君Reit，在5月24日上市首日即跌破招股價(jià)5.1港元，之后一路下行，至今已下挫20%多。
6月15日，瑞安上市承銷(xiāo)團消息人士對記者表示，當前房地產(chǎn)股表現不佳，主要原因有兩點(diǎn)：一是全球股市由于美國通脹壓力及加息預期導致經(jīng)濟前景不明朗而出現大幅調整，全球資金從新興市場(chǎng)尤其是亞太地區抽走，導致該區市場(chǎng)一度出現小股災，地產(chǎn)股亦難逃此運；二是由于國家宏觀(guān)調控政策加緊，使得投資者對地產(chǎn)股產(chǎn)生極大顧慮?！ ?br> 世茂承銷(xiāo)團的解讀不同，其中一名承銷(xiāo)商消息人士對本報說(shuō)：“羅康瑞所說(shuō)的不符合公司最佳利益，意味著(zhù)瑞安面臨國際投資者殺價(jià)壓力，特別在世茂的招股資料出臺后，投資者可以比較，從多項數據來(lái)看，世茂都較瑞安便宜。”
瑞安的承銷(xiāo)團為JP摩根、德意志銀行及匯豐，世茂則由高盛及摩根士丹利操刀，兩家美資大行罕有聯(lián)手包銷(xiāo)，可見(jiàn)其信心十足。摩根士丹利曾為富力地產(chǎn)(2777.HK)及雅居樂(lè )(3383.HK)逆市成功上市，建立了一定的口碑。
有基金經(jīng)理指出，以瑞安定價(jià)區間計算，其股價(jià)較凈資產(chǎn)折讓率為9%-30%，2006年預計市盈率18-25倍，定價(jià)偏高。
世貿欲廉價(jià)出位
根據世茂提供給機構投資者的招股書(shū)初稿，該公司計劃發(fā)行5.95億股，占擴大后已發(fā)行股本的20%，其中90%配售給機構投資者，10%在香港公開(kāi)發(fā)售，招股區間6.25-8.5港元，計劃集資37.2億-50.6億港元，6月22日-27日公開(kāi)招股，7月5日于港交所掛牌上市。
以?xún)糍Y產(chǎn)計，世茂資產(chǎn)凈值約300億元人民幣，略低于瑞安的342億元人民幣。世茂目前主要項目15個(gè)，主要分布在上海、北京、哈爾濱、武漢、南京等10個(gè)城市，其中98.5%為住宅物業(yè)。而瑞安主要項目6個(gè)，土地總儲備約820萬(wàn)平方米，但其中6成以上未獲得土地使用權證。
高盛的報告指出，世貿上市最大的賣(mài)點(diǎn)是“便宜”。以世貿招股價(jià)計算，其股價(jià)較凈資產(chǎn)折讓率達29%-45%，2006年預計市盈率為11-16倍。摩根士丹利的研究報告指出，中國地產(chǎn)股目前普遍每股資產(chǎn)凈值折讓約20%，2006年預測市盈率約為13倍，每股資產(chǎn)凈值折讓20%-40%、預測市盈率9-15倍是地產(chǎn)股的合理價(jià)范圍。
除此之外，世茂承諾上市后派息比率30%，高于瑞安的20%，看來(lái)在瑞安及陽(yáng)光
Reit上市遇阻之后，世貿誓要以廉價(jià)于低迷大市中孤軍突圍。
內陸房地產(chǎn)公司上市的氣氛雖然不佳，但仍有后來(lái)者。據悉，6月15日，內陸綠城地產(chǎn)及協(xié)和地產(chǎn)雙雙于港交所進(jìn)行上市聆訊。其中，綠城擬集資32億元，上市保薦人為摩根大通及瑞士銀行；而汪世忠旗下的協(xié)和地產(chǎn)擬集資最少25億元，上市保薦人為美林及嘉誠。但由于存在若干技術(shù)問(wèn)題，需要再度補充材料。
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