一、室內裝飾裝修工程法律畫(huà)像
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現投資回報，商業(yè)地產(chǎn)項目一般會(huì )以招商先行或租售并舉模式運作，此情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì )升值，在招商過(guò)程中就會(huì )涉及到公共部分的裝修，此即針對公共裝修部分擬寫(xiě)的法律風(fēng)險防控清單。
在2011年12月12日最高人民法院發(fā)布的關(guān)于印發(fā)修改后的《民事案件案由規定》的通知里，裝飾裝修合同糾紛的案由屬于《民事案件案由規定》第四部分《合同、無(wú)因管理、不當得利糾紛》中第十合同糾紛第100建設工程合同糾紛第（7）四級案由《裝飾裝修合同糾紛》的類(lèi)別，下面將詳細講解風(fēng)險類(lèi)別：
二、風(fēng)險清單列表
三、風(fēng)險點(diǎn)實(shí)例
風(fēng)險點(diǎn)一：因甲乙雙方的原因導致工期延誤的，應如何承擔責任？
案例分析：
本案中法院調取監理公司的監理月報、會(huì )議紀要等監理材料以及審理查明情況，最終法院認為雙方的上述違約行為，共同導致案涉工程工期延誤，根據《合同法》第一百二十條關(guān)于“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任”的規定，原告、被告均應對工期延誤承擔相應的責任。由于雙方在施工合同中關(guān)于“因承包人原因不能按合同約定的時(shí)間竣工，應承擔違約責任。該項違約承包人每延誤一天向發(fā)包人支付合同價(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，直到最高賠償額（工程合同價(jià)款的20%）”的約定，根據《合同法》第一百一十四條的規定同時(shí)結合雙方違約行為對工期延誤的影響程度、過(guò)錯責任大小以及有無(wú)其他違約行為的情況，，酌情確定原告應承擔30萬(wàn)元違約金的違約責任。
建議：在建設工程施工過(guò)程中，甲方應及時(shí)取得施工許可證、敦促其他專(zhuān)業(yè)承包方及時(shí)到位、盡快確定材料類(lèi)型、與設計院提前溝通施工圖紙出圖時(shí)間等，乙方應積極組織協(xié)調工人力量、提前統籌機械、提高質(zhì)量及公司管理水平，避免出現因工期延誤導致承擔違約責任。
風(fēng)險點(diǎn)二：甲乙雙方約定固定合同總價(jià)，工程完工后合同總價(jià)是否可以調整？
（價(jià)款問(wèn)題）案例：武漢市王府花園酒店管理有限公司（被告）與湖北中威建筑裝飾工程有限公司（原告）裝飾裝修合同糾紛
案例分析：
本案中，原告與被告簽訂的《裝修工程合同》雖約定合同價(jià)為固定總價(jià)為528萬(wàn)元，但同時(shí)又約定了定額、費率、材料品牌及單價(jià)等各分項價(jià)格，還約定了合同價(jià)款調整的方式，故雙方合同價(jià)實(shí)際上并非絕對固定總價(jià)，施工過(guò)程中實(shí)際增減了工程量，故工程款應當據實(shí)結算，一審法院根據原告的申請委托鑒定機構對工程實(shí)際造價(jià)進(jìn)行鑒定，被告所稱(chēng)工程款應以包干價(jià)扣除原告自購材料款予以進(jìn)行結算，無(wú)需進(jìn)行司法鑒定的理由與事實(shí)不符，未能得到法院的支持，最終法院按照司法鑒定的結果對原告要求調整固定合同總價(jià)的請求予以了支持。
建議：在建設工程項目中，關(guān)于合同價(jià)款及計價(jià)依據均應明確約定，是否是固定總價(jià)，或根據甲方的要求對工程量的變更可增減，避免出現約定了固定總價(jià)，但又同時(shí)約定據實(shí)核算的條款。
風(fēng)險點(diǎn)三：建設工程未經(jīng)過(guò)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，乙方是否完全無(wú)需承擔質(zhì)量瑕疵責任？
（質(zhì)量問(wèn)題）案例：山東農業(yè)工程學(xué)院與山東省金坤城工程建設公司糾紛
案例分析：
本案中被告施工的農干院圖書(shū)館大廳及接待室裝修工程，在原告未經(jīng)竣工驗收擅自使用后，木地板膨脹、開(kāi)裂及墻壁壁紙發(fā)霉脫落等質(zhì)量問(wèn)題是否應當由被告承擔責任。
法院最終認定：最高人民法院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件司法解釋》第十三條明確規定，建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權利的，不予支持。但承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質(zhì)量承擔民事責任。據此規定在建設工程未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格的情況下，發(fā)包人擅自使用建設工程所造成質(zhì)量問(wèn)題，除承包人在建筑物合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構出現質(zhì)量問(wèn)題承擔責任外，對于建設工程中出現的其他質(zhì)量問(wèn)題，不論是發(fā)包人擅自使用造成的，還是承包人施工造成的，只要屬于發(fā)包人擅自使用，均應由發(fā)包人承擔相應的質(zhì)量責任，從而免除了承包人的建設工程質(zhì)量責任。
建議：在工程建設竣工后，應當及時(shí)組織各部門(mén)進(jìn)行竣工驗收，未竣工驗收的工程不得提前投入使用，避免出現質(zhì)量問(wèn)題后施工方以未驗收即投入使用而拒絕承擔質(zhì)量瑕疵責任。
風(fēng)險點(diǎn)四：甲乙雙方約定的質(zhì)量保證金超過(guò)住房城鄉建設部 財政部關(guān)于印發(fā)建設工程質(zhì)量保證金管理辦法的通知建質(zhì)[2017]138號文件中規定的3%，雙方約定超過(guò)3%部分的質(zhì)保金是否有效？
案例分析：
本案中，銀環(huán)建筑公司主張支付剩余工程款和返還質(zhì)保金，品至家具公司已支付了部分工程款，達到工程造價(jià)的90%。剩余的工程造價(jià)10%的支付的條件，雙方在2014年1月底簽訂協(xié)議對《建設工程施工合同》約定的支付條件進(jìn)行了變更，協(xié)議中約定需待銀環(huán)建筑公司完成修復支付剩余工程造價(jià)的5%，質(zhì)保期屆滿(mǎn)后支付剩余工程造價(jià)的5%等。即該工程造價(jià)的10%實(shí)際已轉為工程質(zhì)量保證（保修）金。品至家具公司與銀環(huán)建筑公司簽訂的協(xié)議書(shū)是當事人真實(shí)意思表示，雙方實(shí)際約定了剩余的工程造價(jià)的10%的性質(zhì)為工程質(zhì)量保證（保修）金，雖相關(guān)規范性文件規定了相關(guān)建設工程預留工程質(zhì)量保證金的比例，但不屬于法律、法規的強制性規定，故雙方簽訂的協(xié)議依法有效，雙方當事人應按協(xié)議約定履行義務(wù)。
建議：故在工程建設的過(guò)程中，可以參照各部委發(fā)布的關(guān)于質(zhì)保金的比例標準，但各部委的規范文件不屬于強制性規定，若工程質(zhì)量要求較高或后續維修難度大，建議將工程質(zhì)量保證金的比例適當提高。
風(fēng)險點(diǎn)五：甲方授權甲方人員作為現場(chǎng)工程簽證代表，結算時(shí)甲方主張為惡意虛假簽證單，所作簽證是否可以結算依據？
案例分析：
此案中，被告主張鴻鵬公司與王正克共同偽造工程簽證單，但未舉證。根據法院查明的事實(shí)，雙方當事人在建設工程施工合同中約定，王正克為發(fā)包人代表；王正克持有被告公司給予的授權委托書(shū)，授權范圍是涉案工程項目的造價(jià)控制等；鴻鵬公司提交的工程簽證單上不僅大部分有王正克的個(gè)人簽名，且全部蓋有監理單位的公章；王正克本人出庭接受質(zhì)證稱(chēng)，存在爭議的工程簽證單中王正克的簽名均系其本人所簽，蓋章的過(guò)程是先由施工單位蓋章再交由監理公司認可后蓋章，最后由王正克將工程簽證單交紫云來(lái)公司法定代表人柯茗蘭審核后由柯茗蘭蓋好章交予王正克。鑒于王正克系紫云來(lái)公司的發(fā)包人代表，王正克代表建設單位紫云來(lái)公司對工程簽證單予以確認，同時(shí)，監理單位在工程簽證單上簽章，說(shuō)明該部分工程簽證已經(jīng)得到監理確認，足以認定工程簽證單的真實(shí)性，故法院最終認定了簽證單的真實(shí)性及合法性，可以作為工程款結算的依據。
建議：故在工程建設的過(guò)程中，建議發(fā)包方對簽證變更的程序、簽證人員、公章進(jìn)行嚴格管控，防止出現惡意串通簽證情形的發(fā)生。
風(fēng)險點(diǎn)六：甲方與施工方產(chǎn)生僵局，但施工方占據施工場(chǎng)地拒不退場(chǎng)，甲方如何處理？
案例分析：
在甲乙雙方出現僵局時(shí)，甲方因工程需要可能需要將工程重新發(fā)包給第三人施工，但此時(shí)工程未結算，合同款未全部付清，故一般情況下施工方占據施工現場(chǎng)并阻止其他承包方進(jìn)場(chǎng)，此時(shí)甲方可采取向法院申請行為保全的方式清場(chǎng)。
本案中，申請人中國鐵建大橋工程局集團有限公司于2016年9月22日向法院申請行為保全，請求裁定被申請人浙江蘭溪振林建筑工程有限公司及其施工隊伍立即停止占領(lǐng)原告施工現場(chǎng)的行為，將設備和人員立即撤出施工現場(chǎng)，禁止被申請人妨礙申請人進(jìn)場(chǎng)繼續施工，禁止被申請人作出其他任何損害申請人項目部及施工現場(chǎng)的行為。申請人中國鐵建大橋工程局集團有限公司以銀行存款100000元提供擔保。
建議：在工程承包合同中明確約定甲方解除合同的條件及程序，以及在甲方要求退場(chǎng)時(shí)乙方的退場(chǎng)期限，在雙方產(chǎn)生僵局后，甲方可以向法院申請行為保全，并在訴訟后可以對乙方的賬戶(hù)進(jìn)行訴訟保全，此種模式下甲方掌握了主動(dòng)權，便于后續工程的順利施工。
風(fēng)險點(diǎn)七：裝飾裝修合同屬于一般的合同糾紛按照“被告住所地或合同履行地管轄”還是參照不動(dòng)產(chǎn)糾紛適用專(zhuān)屬管轄？
在本案中，江西省高級人民法院審查認為，本案屬于裝飾裝修合同糾紛，不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，且合同履行地難以確定，被告住所地在福建省廈門(mén)市，故江西省南昌市中級人民法院對本案沒(méi)有管轄權。裁定駁回上訴，維持原裁定。
最高院經(jīng)再審認為，本案系裝飾裝修合同糾紛，根據《民事案件案由規定》，屬于第三級案由建設工程合同糾紛項下的第四級案由，系與建設工程施工合同糾紛相關(guān)的案件，根據《民事訴訟法》第三十三條“下列案件，由本條規定的人民法院專(zhuān)屬管轄：（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄”以及《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第二十八條第二款“建設工程施工合同糾紛……，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄”的規定，本案應參照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。江西省南昌市中級人民法院作為案涉不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院對本案具有管轄權。
建議：在裝飾裝修合同約定管轄法院時(shí)，要參照最高院上述案例約定由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專(zhuān)屬管轄的案例，若想回避不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的約定則建議約定由特定的仲裁機構管轄。
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