買(mǎi)房寫(xiě)購房合同都應注意寫(xiě)什么呢？
http://newhouse.sjz.soufun.com房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)-搜房網(wǎng) 2011-03-10 09:21:00
搜房網(wǎng)摘要： 目前，大家簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購房人的權利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但切不可認為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽
目前，大家簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購房人的權利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但切不可認為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購房時(shí)也應注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1、認購書(shū)問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購房人簽訂認購書(shū)，交納認購款。開(kāi)發(fā)商要求購房人簽訂認購書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內部認購；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預售許可證或者銷(xiāo)售的是現房，開(kāi)發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書(shū)，并交納一定數額的認購款，如果在規定的時(shí)間里，購房人不想購買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權要回所交納的認購款。
第一種情況的認購書(shū)，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規定，違反法律和行政法規的強制性規定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認購書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》)第2條規定：出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據該條規定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預售許可證或者銷(xiāo)售的是現房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書(shū)的性質(zhì)相同。
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