房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。
一、利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》第8條的規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額百分之二十的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據第7條的規定，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過(guò)扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。（2）增值額超過(guò)扣除項目金額百分之五十、未超過(guò)扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。（3）增值額超過(guò)扣除項目金額百分之一百、未超過(guò)扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。（4）增值額超過(guò)扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。
如果企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以通過(guò)適當控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第 6條的規定，計算增值額的扣除項目包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。根據《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第7條的規定，這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權所支付的金額以及開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的20%.
例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費用為100萬(wàn)元，新建房及配套設施的成本為1000萬(wàn)元，與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬(wàn)元，該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據稅法的規定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣（500+100+1000）??20%=320萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）??（500 +100+1000+80+320）=20.5%.根據稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80- 320）??30%=123萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬(wàn)元。
如果該企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2400-500-100-1000-80- 320）??（500+100+1000+80+320）=20%.根據稅法的規定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100- 1000-80-320=400萬(wàn)元。該稅收籌劃使企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬(wàn)元。
二、利息支付過(guò)程中的稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款，其中涉及到利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規定了一些限制?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細則》第 7條規定“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以?xún)扔嬎憧鄢?。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以?xún)扔嬎憧鄢?。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”這里所說(shuō)的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。這里的（二）為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率的限度內據實(shí)扣除，另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)瓤鄢?。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。
例2；某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬(wàn)元，財務(wù)費用中可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為200萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率?，F在需要企業(yè)決定是否提供金融機構證明，如果不提供金融機構證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高額為（1000+1200）??10%=220萬(wàn)元，如果提供金融機構證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為200+（1000+ 1200）??5%=310萬(wàn)元?？梢?jiàn)，在這種情況下，提供金融機構證明是有利的選擇。
例3：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬(wàn)元，財務(wù)費用中可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率?，F在需要企業(yè)決定是否提供金融機構證明，如果不提供金融機構證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高額為（1000+1200）??10%=220萬(wàn)元，如果提供金融機構證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為80+（1000+ 1200）??5%=190萬(wàn)元?？梢?jiàn)，在這種情況下，不提供金融機構證明是有利的選擇。
企業(yè)判斷是否提供金融機構證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開(kāi)發(fā)成本的比例，如果超過(guò)5%，則提供證明比較有利，如果沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供證明比較有利。
三、代收費用處理過(guò)程中的稅收籌劃
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》的規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時(shí)不允許扣除代收費用。
企業(yè)是否將該代收費用計入房?jì)r(jià)對于企業(yè)的增值額不會(huì )產(chǎn)生影響，但是會(huì )影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也就會(huì )影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數額。企業(yè)利用這一規定可以進(jìn)行稅收籌劃。
例4：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一套房地產(chǎn)，取得土地使用權支付費用300萬(wàn)元，土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為800萬(wàn)元，轉讓房地產(chǎn)稅費為140萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為2500萬(wàn)元。為當地縣級人民政府代收各種費用為100萬(wàn)元。如果將該費用單獨收取，該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+ 800）??20%+140=1460萬(wàn)元。增值額為2500-1460=1040萬(wàn)元。增值率為1040??1460=71.2%.應納土地增值稅 1040??40%-1460??5%=343萬(wàn)元。如果將該費用計入房?jì)r(jià)，該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）??20%+140+ 100=1560萬(wàn)元。增值額為2500+100-1560=1040萬(wàn)元。增值率為1040??1560=66.7%.應納土地增值稅1040??40%- 1560??5%=360.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負擔343-338=5萬(wàn)元。
四、通過(guò)費用分別核算進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的過(guò)程中，如果出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收費用，就應該考慮通過(guò)對這些費用分別核算進(jìn)行稅收籌劃。根據《增值稅暫行條例》的規定，購進(jìn)固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅額不能抵扣，用于非應稅項目的購進(jìn)貨物或者應稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額不能抵扣，因此，如果對這些費用不分別核算和收取的話(huà)，這些費用所包含的進(jìn)項稅額是不能抵扣的，這樣，無(wú)形中就加重了企業(yè)的稅收負擔，也增加了出租房屋的成本。分別核算和收取費用則可以將其中所包含的增值稅進(jìn)項稅額予以抵扣。
例5：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租、建筑材料銷(xiāo)售、房屋裝修業(yè)務(wù)，屬于增值稅一般納稅人。該企業(yè)2001年將位于市區的一棟房屋出租，承租人為某商貿公司，租金為每年200萬(wàn)元，租期為6年，租金中包含簡(jiǎn)單的家具、空調，并包含電話(huà)費、水電費。該房地產(chǎn)企業(yè)當年購置的家具、空調價(jià)格為18萬(wàn)元（不含稅），預計使用年限為6年。預計每年所支付的電話(huà)費為8萬(wàn)元，水費為6萬(wàn)元（不含稅），電費為8萬(wàn)元（不含稅）。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所應繳納的稅收如下：營(yíng)業(yè)稅=200??5%=10萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=200??12%=24萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加=10??10%=1萬(wàn)元；家具、空調的成本為18+ 18??17%=21.06萬(wàn)元；每年的使用成本為21.06??6=3.51萬(wàn)元；電話(huà)費、水電費成本為8+6+8+6??13%+8??17%=24.14萬(wàn)元，不考慮房屋本身的成本，該房地產(chǎn)企業(yè)每年的凈利潤為200-10-24-1-3.51-24.14=137.35萬(wàn)元。
如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，房租租金僅包括房屋本身的使用費，將家具和空調的出租改為出售，將電話(huà)費和水電費改為代收。該企業(yè)可以將房租租金降低為每年170萬(wàn)元，將家具、空調等出售給該商貿公司，每年支付費用3.6萬(wàn)元，電話(huà)費、水電費改為代收。這樣，該房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅收如下：營(yíng)業(yè)稅=170??5%=8.5萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=170??12%=20.4萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加=8.5??10%=0.85萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤=170-8.5-20.4-0.85+（3.6-3.51）=140.34萬(wàn)元。對于該商貿企業(yè)而言，購買(mǎi)家具、空調所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中所包含的增值稅也可以扣除，因此，該商貿企業(yè)每年所需費用=170+3.6+8+6+8=195.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅收籌劃，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減輕稅收負擔140.34-137.35=2.99萬(wàn)元；該商貿企業(yè)減輕稅收負擔200-195.6=4.4萬(wàn)元。[1]
五、將出租變?yōu)橥顿Y進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)公司將其所擁有的房產(chǎn)出租，需要交納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加和所得稅，承租企業(yè)需要支付房租。對于雙方來(lái)講，其成本都是比較大的，如果能夠將出租改為投資，則雙方都有可能從中受益，因為免除了營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》的規定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。
例6：某位于城區的房地產(chǎn)公司將其擁有的一套房屋出租給某商貿公司，租期10年，租金為200萬(wàn)元/年。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅= 200??5%=10萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=200??12%=24萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加=10??10%=1萬(wàn)元；企業(yè)所得稅=（200-10-24- 1）??33%=54.45萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司的稅后凈利潤=200-10-24-1-54.45=110.55萬(wàn)元。該商貿公司所支付的租金可以在繳納企業(yè)所得稅前扣除，假設該商貿公司不考慮該租金的稅前利潤為X，則該商貿企業(yè)的稅后利潤=（X-200）??（1-33%）= 67% X -134萬(wàn)元。
如果經(jīng)過(guò)稅收籌劃，該房地產(chǎn)公司將房屋出租改為投資，該房屋作價(jià)1000萬(wàn)元投資入股，占有該商貿公司a%的股份，預計a%的股份每年可以分得稅后利潤120萬(wàn)元。假設該商貿公司所適用的企業(yè)所得稅率為33%，則該房地產(chǎn)公司每年的凈收益為120萬(wàn)元（即該120萬(wàn)元利潤不用補繳企業(yè)所得稅），比稅收籌劃前增加凈利潤120-110.55=9.45萬(wàn)元。該商貿公司減輕了200萬(wàn)元/年的租金支出，但是1000萬(wàn)元的房屋需要繳納房產(chǎn)稅 1000??（1-30%）??1.2%=8.4萬(wàn)元。假設該商貿公司的稅前利潤和稅收籌劃前相同，則該商貿公司的稅后利潤為（X-8.4）??（1-33%） -120=67% X -125.628萬(wàn)元。與稅收籌劃前相比，該商貿公司增加凈利潤134-125.628=8.372萬(wàn)元。
六、通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)銷(xiāo)售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)進(jìn)行稅收籌劃。
例7：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設施。根據相關(guān)稅法的規定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為 600??400=150%.根據《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第10條的規定，增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%.因此，應當繳納土地增值稅600??50%-400??15%=240萬(wàn)元。應該繳納營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元。應當繳納城市維護建設稅和教育費附加50×10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬(wàn)元。
如果進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為 300萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為400??300=133%.應該繳納土地增值稅 400??50%-300??15%=155萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅700×5%=35萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加35×10%=3.5萬(wàn)元。裝修收入應當繳納營(yíng)業(yè)稅300×3%=9萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加9×10%=0.9萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為700-300-155-35- 3.5+300-100-9-0.9=396.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅收籌劃，減輕企業(yè)稅收負擔396.6-305 = 91.6萬(wàn)元。
七、通過(guò)房地產(chǎn)稅計算方式的轉換進(jìn)行稅收籌劃
根據《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10% 至30% 后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來(lái)的應納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務(wù)轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。
例8：某房地產(chǎn)公司將其所擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬(wàn)元/年，該房屋的原值為100萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應該繳納房產(chǎn)稅20× 12%=2.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20×5%=1萬(wàn)元，城市維護建設稅和教育費附加1×10%=0.1萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該公地產(chǎn)公司的利潤為20- 2.4-1-0.1=16.5萬(wàn)元。
如果進(jìn)行稅收籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個(gè)分支機構，并且將該分支機構承包給某商貿企業(yè)，承包費為20萬(wàn)元/年。由于該房屋沒(méi)有進(jìn)行出租，不能按照租金計算房產(chǎn)稅，應該按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅。應納房產(chǎn)稅100×（1-30%）×1.2%=0.84萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20-0.84=19.16萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕企業(yè)稅收負擔19.16- 16.5=2.66萬(wàn)元。
八、通過(guò)增加扣除項目進(jìn)行稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。
例9：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規定可扣除費用為800萬(wàn)元。增值額為200萬(wàn)元，增值率為 200??800=25%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200??30%=60萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅1000??5%=50萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加 50??10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬(wàn)元。
如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規定可扣除項目增加為 1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200??1000=20%.不需要繳納土地增值稅。該公地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200??5%=60萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加60??10%=6萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬(wàn)元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49萬(wàn)元。
九、利用土地增值稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
我國土地增值稅法規定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng )造條件，通過(guò)享受稅法規定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。
根據《土地增值稅暫行條例》第8條的規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額百分之二十的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第11條的規定，因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照上述規定免征土地增值稅。根據第12條的規定，個(gè)人因工作調動(dòng)或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的，按規定計征土地增值稅。根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》的規定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
例10：某商貿公司需要購置一棟房屋，由某房地產(chǎn)公司承建。該房地產(chǎn)公司預計建成該房屋的售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規定可扣除費用為600 萬(wàn)元。土地增值率為400??600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400??40%-600??5%=130萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅1000??5%=50 萬(wàn)元；城市維護建設稅和教育費附加50??10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿公司需要支付1000萬(wàn)元費用，該房地產(chǎn)公司利潤為1000-600- 130-50-5=215萬(wàn)元。
如果進(jìn)行稅收籌劃，該商貿公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿公司出資900萬(wàn)元，建成以后商貿公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用（以后可以出租給商貿公司）。該房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元。不需要交納任何稅收，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900-600=300萬(wàn)元。該商貿公司出資900萬(wàn)元，獲得95%的房屋，可以花費50萬(wàn)元承租該5%的房產(chǎn)50年。需要繳納房產(chǎn)稅1??12% ??50=6萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅及附加1??5.5%??50=2.75萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅收籌劃該商貿公司降低50萬(wàn)元費用，該房地產(chǎn)公司減輕稅收負擔300-215-6 -2.75=76.25萬(wàn)元。
十、開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)的稅收籌劃
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅收是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但是也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據具體情況予以分析比較?！±?1：某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據稅法規定可扣除的費用為400萬(wàn)元，第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據稅法規定，可以扣除的費用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600??400=150%，應該繳納土地增值稅600??50%-400??15%=240萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000??5.5%=55萬(wàn)元。第二處房地產(chǎn)增值率為500??1000= 50%，應該繳納土地增值稅500??30%=150萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500??5.5%=83.55萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅費） 1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬(wàn)元。
如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為 1100??1400=78.5%.應該繳納土地增值稅1100??40%-1400??5%=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500??5.5%=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45= 321.05萬(wàn)元。
聯(lián)系客服
