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產(chǎn)權式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店
一、酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權式酒店的區別
對于酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權式酒店三種物業(yè)，市場(chǎng)上大多不作區分，混淆使用。事實(shí)上，上述三種名稱(chēng)是從不同角度對物業(yè)進(jìn)行詮釋。
酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨立產(chǎn)權、配備包括廚衛在內的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買(mǎi)普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì )所等多種功能于一體。
酒店式公寓的戶(hù)型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿(mǎn)足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶(hù)型也有不同的格調，在服務(wù)上根據住戶(hù)的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設施還增加了銀行、會(huì )所、小超市等其它項目。在設計上，由于酒店式公寓項目的客戶(hù)群大多是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，因此他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。
而公寓式酒店，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類(lèi)似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠為客人提供酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂(lè )、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。
從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設備（如廚具）的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。
對照上述兩種物業(yè)類(lèi)型，產(chǎn)權式酒店則是從產(chǎn)權的角度對物業(yè)的定義。
產(chǎn)權式酒店，即酒店的開(kāi)發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費入住，其余時(shí)間段，可以委托開(kāi)發(fā)商或管理公司經(jīng)營(yíng)，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉賣(mài)、繼承、抵押、饋贈。由于產(chǎn)權式酒店是三種物業(yè)類(lèi)型中最具投資價(jià)值的，因此，下面我們將對產(chǎn)權式酒店做一個(gè)詳細的解釋。
二、產(chǎn)權式酒店溯源
產(chǎn)權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著(zhù)名旅游城市和地區，英文全稱(chēng)是“TIMESHARE”即“時(shí)空共享”，產(chǎn)權酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門(mén)向社會(huì )開(kāi)放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無(wú)論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權酒店都孕育著(zhù)豐富的商機。
三、產(chǎn)權式酒店的分類(lèi)
從國際產(chǎn)權式酒店的發(fā)展趨勢來(lái)看，其可分為以下幾類(lèi)：
1、時(shí)權酒店
是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權。
2、純產(chǎn)權酒店
是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權酒店又分為商務(wù)型及度假型。
3、養老型酒店
是指投資人（往往是最終消費者），購買(mǎi)用于退休后養老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。
4、高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村
指在高爾夫，登山，滑雪等運動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項目。
5、時(shí)值度假型酒
指消費者購買(mǎi)一定數量的"分數"，這些"分數"就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些"分數"在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產(chǎn)權。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。"分數"消費可以獲取更大的折扣和免費居住時(shí)間。
四、國外產(chǎn)權式酒店的現狀
在歐美等旅游及經(jīng)貿發(fā)達的國家和地區，產(chǎn)權酒店通常被稱(chēng)為私人酒店，它是投資賺取回報，進(jìn)行休閑，度假，娛樂(lè )為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類(lèi)，它與旅游經(jīng)濟，貿易及房地產(chǎn)是有機會(huì )結合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫(xiě)字樓等又有明顯區別，購買(mǎi)產(chǎn)權式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報，與住宅寫(xiě)字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險小，回報更豐富，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。
20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進(jìn)入“豐裕社會(huì )”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì )主流，在旅游創(chuàng )新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區以及太平洋地區發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。
產(chǎn)權式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。拒資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產(chǎn)權酒店1986-1995年年平均增長(cháng)15.8%；1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬(wàn)個(gè)家庭購買(mǎi)了產(chǎn)權式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購買(mǎi)了產(chǎn)權式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數量增長(cháng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷(xiāo)售收入以達40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權酒店銷(xiāo)售將達300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。
五、國內產(chǎn)權式酒店的發(fā)展狀況
隨著(zhù)國內經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權酒店在國內著(zhù)名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店、陜西漢中的"21世紀萬(wàn)龍大酒店"、倡導"e時(shí)代人性化商務(wù)空間"的廈門(mén)悅華酒店、秦皇島的維多利亞港灣、南島的三亞溫泉大酒店、北京的快樂(lè )無(wú)窮大--龍慶峽（假日）鄉村俱樂(lè )部，龍脈溫泉等都是其中較為成功的個(gè)案。
國內產(chǎn)權式酒店何以迅速崛起？其實(shí)這主要得益于全國房市的回暖。近幾年來(lái)，低迷多時(shí)的海南房地產(chǎn)持續回升，東部沿海城市的房產(chǎn)也普遍升溫，購買(mǎi)房產(chǎn)已不僅是為了居住，還成為重要的投資渠道。于是，產(chǎn)權式酒店應運而生。業(yè)內人士估計，未來(lái)全國各地產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營(yíng)數量將會(huì )大幅上升。
相對于酒店式公寓和公寓式酒店，產(chǎn)權式酒店更像是為投資者“度身定做”，產(chǎn)權式酒店在購買(mǎi)時(shí)一般都會(huì )簽訂一個(gè)十年以上返租協(xié)議，與客戶(hù)約定一個(gè)租賃期和投資收益率，以6.5%的年收益率計算，大約15年客戶(hù)就可以收回總投資，同時(shí)還可以取得房產(chǎn)的所有權。相對于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特點(diǎn)，產(chǎn)權式酒店收益穩定的優(yōu)勢不言而喻。投資產(chǎn)權式酒店，應關(guān)注其物業(yè)的位置、酒店等級、地區酒店競爭等因素。一般而言，物業(yè)位置越好，未來(lái)升值的潛力就越大；地區酒店需求量越大、酒店星級越高，酒店經(jīng)營(yíng)期客戶(hù)的收益安全性也就越強；如果開(kāi)發(fā)商以長(cháng)期經(jīng)營(yíng)該酒店為目標，那么，客戶(hù)的收益也就更有保證了。
wafjq于2005-10-18 15:03:00修改了此貼子。
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酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權酒店、時(shí)權酒店，這些樓盤(pán)在滬上樓市引人注目，不少市民競相購買(mǎi)。但專(zhuān)家提醒，市民買(mǎi)這些房子時(shí)，第一要務(wù)是防范其中存在的法律風(fēng)險。
近兩年，本市樓市發(fā)展迅速，不僅商品住宅供需兩旺，商鋪、辦公樓更是供不應求。如此一來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商就適時(shí)推出了交*型的商品房產(chǎn)品。由于目前這方面的法規還不夠完善，有些尚處空白地帶，因此其中的法律風(fēng)險較大，市民購買(mǎi)時(shí)一定要注意防范，搞清相關(guān)問(wèn)題。
明確房屋性質(zhì)。據房屋管理部門(mén)的人士介紹，目前市場(chǎng)上的酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權酒店等，有的是住宅用途，有的是辦公、商鋪用途，但多數購房者很難從這些名稱(chēng)中知曉房屋的具體用途。按照規定，購買(mǎi)住宅用途的房屋，購房者可遷入戶(hù)口，當然最主要的是可以把房屋用作住所，居住其中。購買(mǎi)辦公或商鋪用途的房屋，購房者則不能將其作為住所使用，也不得遷入戶(hù)口。另外，在貸款以及將來(lái)的投資途徑方面，購買(mǎi)住宅與非住宅也大有不同。因此，房屋用途是購房者購買(mǎi)前需搞清的第一個(gè)問(wèn)題。
慎簽委托經(jīng)營(yíng)合同，保障投資收益。市民購買(mǎi)酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權酒店等，多是投資用途。因此，除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同外，購房者一般還要與開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商提供的管理公司簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同。專(zhuān)家指出，購房者應特別重視委托經(jīng)營(yíng)合同，因為這是保障投資收益的法律文書(shū)。
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目前，在投資收益的約定上，一般是前三年有個(gè)保底價(jià)，以后根據經(jīng)營(yíng)狀況確定。在此，購房者要注意對經(jīng)營(yíng)狀況的細化與量化。
有些銷(xiāo)售方式是打擦邊球，有關(guān)部門(mén)需完善相應法規。由于酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等是較新的房產(chǎn)品種，因此銷(xiāo)售方式也比較特別。一種方式是，把原來(lái)整層的辦公房或鋪面分割成多個(gè)小間進(jìn)行出售。這種方式遇到的最大問(wèn)題是，原來(lái)整個(gè)樓面登記為一個(gè)產(chǎn)權證，如今分割成多個(gè)小間，每個(gè)小間是否一定能拿到產(chǎn)權呢？據悉，這種方式已經(jīng)引起管理部門(mén)的注意。還有一種是售后包租，即市民買(mǎi)下房屋后，由開(kāi)發(fā)商代為包租。這種方式，已為《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明文禁止，但仍有極少數開(kāi)發(fā)商在暗地里或變相地進(jìn)行。除了上述方式外，有的還推出回購的銷(xiāo)售方式。上海君悅律師事務(wù)所主任劉正東律師認為，購房者對違規的銷(xiāo)售方式應不予接受，對沒(méi)有法律明文規定的銷(xiāo)售方式，最好請專(zhuān)門(mén)人士進(jìn)行把關(guān)，房屋管理部門(mén)應及時(shí)出臺相關(guān)規定，對新的銷(xiāo)售方式加以規范。
其強調“自助性”,比如有廚房可以自己動(dòng)手做飯,比如要自己動(dòng)手“整理內務(wù)”,比如得自帶洗浴工具、使用家用裝的牙膏、沐浴液等等,但也正因為如此,公寓式酒店更有家的氣息。這對于在異鄉的人們而言,無(wú)疑有相當的吸引力。
wafjq于2005-10-18 14:49:00修改了此貼子。
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酒店式公寓：投資新品種時(shí)下，一種新型的建筑形式---酒店式服務(wù)公寓在島城房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走紅。服務(wù)性公寓又稱(chēng)酒店式公寓。這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲19世紀，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)，是當時(shí)旅游區內租給游客供游人臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)的管理公司進(jìn)行統一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于游客的“臨時(shí)之家”。其房型以類(lèi)似酒店標準間為主，配有豪華商務(wù)套房，并提供居家生活所需的廚衛、家具等多種生活設施。高級的酒店公寓擁有多種康樂(lè )設施，能提供餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)等多種服務(wù)，就軟件服務(wù)而言，酒店公寓的服務(wù)水準一般都達到星級酒店的標準，它除了提供傳統酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服務(wù)，真正實(shí)現賓至如歸。酒店式服務(wù)公寓與傳統酒店相比，設施先進(jìn)、服務(wù)細致，價(jià)格更為經(jīng)濟，因此與傳統酒店展開(kāi)了積極競爭。
目前，酒店服務(wù)式公寓在青島還只是處于起步階段，至少還有5－7年的發(fā)展期才能進(jìn)入繁華期。青島的酒店式公寓還沒(méi)有真正地面向單身白領(lǐng)，更多的是適合于投資，如位于香港中路的新世界數碼港的三度空間。這個(gè)住宅品種的特性決定了它并不受地域影響，連鎖經(jīng)營(yíng)將成為一個(gè)趨勢。
隨著(zhù)人們生活方式的改變，休假制度的實(shí)行，旅游度假的盛行，私人汽車(chē)迅速發(fā)展，國際商務(wù)交流的日益增多，酒店式服務(wù)公寓必然與旅游、度假及商務(wù)往來(lái)結合起來(lái)。
酒店式公寓必定會(huì )鎖定客戶(hù)資源從而走向市場(chǎng)細分。產(chǎn)權式酒店、酒店公寓、留學(xué)生公寓、單身公寓等將逐步流行起來(lái)。人們會(huì )利用節假日、外出旅游等短期居住而首選酒店公寓。
作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶(hù)資源最為重要。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀(guān)光、商務(wù)交往的便利性。公寓配置的品質(zhì)決定居住的檔次，提供的服務(wù)與管理遠離物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)理念，有的只是純正的酒店服務(wù)，它把星級酒店一整套規范、周到細致的服務(wù)程序移植過(guò)來(lái)。酒店公寓的服務(wù)從其深度和廣度上都有廣闊的想象空間，新的服務(wù)項目將不斷被發(fā)掘。是否達到星級標準，將直接決定投資的價(jià)值性。在上海，目前此類(lèi)公寓的入住率達到了90％，青島的酒店公寓也有著(zhù)廣闊的發(fā)展前景。
說(shuō)明兩個(gè)概念先
1、酒店式公寓
我們現在所說(shuō)的酒店式公寓它的全稱(chēng)是酒店式服務(wù)公寓，它是一種集住宅、酒店、會(huì )所等多功能于一體的，具有自用和投資兩大功能的物業(yè)類(lèi)型，與傳統的酒店相比，它在硬件配套設施上毫不遜色，而服務(wù)則更勝一籌，除了提供傳統酒店的各項服務(wù)外，還向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，最大的特點(diǎn)就是比傳統的酒店更多了家的味道。
2、公寓式酒店
公寓式酒店則是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于其一，它類(lèi)似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器；同時(shí)，能夠為客人提供酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等，它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
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酒店公寓VS產(chǎn)權酒店鬧京城 誰(shuí)比誰(shuí)更牛
2003年11月6日15:45 作者: 趙姝岫 安家ihome
近期，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了“酒店式公寓”產(chǎn)品，也出現了因旅游地產(chǎn)而出售火爆的產(chǎn)權式酒店；二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)輪流登場(chǎng)，又都打著(zhù)酒店的“旗號”，是概念創(chuàng )新，還是市場(chǎng)需求的集中體現……
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和住宅產(chǎn)品進(jìn)一步創(chuàng )新升級，使酒店式公寓與產(chǎn)權式酒店這兩個(gè)本是不同類(lèi)型的產(chǎn)品，在國內大中城市展露頭腳，并受到購房者追寵。雖然，酒店式公寓與產(chǎn)權式酒店在北京尚屬不普遍的物業(yè)類(lèi)型，但隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，以及客戶(hù)對服務(wù)型住宅的要求日益升級，兩種產(chǎn)品從最初的概念推廣有相似之處，慢慢在硬件設施和配套服務(wù)等其它方面也越走越近。
最初，當人們接受和喜歡上了“酒店式公寓與產(chǎn)權式酒店”這樣兩個(gè)新鮮的概念和事物時(shí)，關(guān)注它們的優(yōu)點(diǎn)勝過(guò)了它們的缺點(diǎn)。由于兩種產(chǎn)品自身發(fā)展的時(shí)間都不長(cháng)，欠缺一個(gè)市場(chǎng)完善和改進(jìn)的過(guò)程，再加上行業(yè)不規范和開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗不足，使該類(lèi)型產(chǎn)品在最初的使用中暴露出種種缺陷；而且概念上的碰撞給一些業(yè)內人士和購房者均造成了一定程度的混淆，也出現過(guò)一系列爭議和法律糾紛，為這兩個(gè)新鮮產(chǎn)品蒙上了一層陰影。
誰(shuí)比誰(shuí)更牛？
從傳統意義來(lái)講，酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。從長(cháng)期居住的角度看，它的售價(jià)要比租住真正酒店來(lái)得實(shí)惠。這類(lèi)產(chǎn)品的目標客戶(hù)主要針對外籍公司外派的高級員工、經(jīng)常出國的商人、國內大型私營(yíng)管理者等高階層人士，以及度長(cháng)假的家庭。
發(fā)展商借用酒店式公寓及其投資的概念來(lái)提升項目附加值，正因為它具有比正規酒店更低的建筑成本、較短的安頓期、較高和較穩定的入住率以及較低的經(jīng)費，可以為開(kāi)發(fā)商贏(yíng)得更大的利潤空間。在北京，早期的酒店式公寓以Ascott(雅詩(shī)閣)與OrientPlaza(東方廣場(chǎng))、國際俱樂(lè )部酒店為主，以星級酒店的零散公寓為輔，逐漸在建國門(mén)、朝陽(yáng)門(mén)外、亮馬河及王府井、使館區、亞運村等商務(wù)氛圍較濃厚的區域，形成了酒店式公寓的聚居區。據了解，到今年第二季度末，北京共有高級公寓項目100余個(gè)，其中酒店式公寓有近40個(gè)，共提供近3萬(wàn)個(gè)住宅單位。其中，朝陽(yáng)和東城兩區擁有的高級公寓的套數占全市供應量的80％。事實(shí)上，我們可以粗略地認為，商務(wù)公寓更多是借助一定的商務(wù)環(huán)境為某些商務(wù)團體或個(gè)人，提供商業(yè)、辦公或居住等用途的投資型物業(yè)。于是，市場(chǎng)上出現了一種建筑綜合體中理想的功能配比：寫(xiě)字樓50%，商業(yè)10%，酒店10%，公寓（含酒店式）25%，文化、休閑5%。
酒店式公寓的賣(mài)點(diǎn)主要為從事商務(wù)活動(dòng)的公寓，另外它融入了更多居家氛圍。近期，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現了一些較成熟的酒店式公寓項目。開(kāi)發(fā)商在戶(hù)型設計上，開(kāi)始著(zhù)重強調功能分區和使用面積，一居、二居、三居、豪華躍層的選擇更適合不同品味的人群，完全擺脫了以往“過(guò)渡型居住場(chǎng)所”的老式看法，向著(zhù)永久型居住場(chǎng)所*近。具有代表性的項目有：金橋國際公寓、富頓中心、易墅·殿堂、東方瑞景等項目。
國潤建設集團副總裁蔡維杰先生認為，市場(chǎng)競爭和細分的結果導致了開(kāi)發(fā)商利潤空間的降低，也催生了酒店式公寓這種復合產(chǎn)品的入市。事實(shí)上，酒店式公寓應該算是集合式住宅的最高檔產(chǎn)品，所以把握項目的品質(zhì)就顯得尤為重要。但這種產(chǎn)品也不能無(wú)選擇地開(kāi)發(fā)。從位置來(lái)說(shuō)。這類(lèi)項目要緊挨商務(wù)區，它從一定程度上決定著(zhù)商務(wù)客源和投資潛力；配套設施要和星級酒店不相上下；在服務(wù)上，要有一個(gè)經(jīng)過(guò)良好訓練的班子，只要是客戶(hù)需要都能“做細做好”，就應該算是名副其實(shí)的酒店式公寓。根據時(shí)代的發(fā)展進(jìn)步，雖然初期的市場(chǎng)定位決定著(zhù)日后的銷(xiāo)售，但是優(yōu)秀的售后服務(wù)會(huì )越來(lái)越重要，它能讓客戶(hù)放心，也會(huì )影響項目本身的口碑和今后的出租率。
目前，新一代酒店式公寓的市場(chǎng)優(yōu)勢：
第一，區位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設施完善。有些項目提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設施，為公寓儲備了得天獨厚的共享資源，在居住、商務(wù)雙重兼備的居家環(huán)境，更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習慣特征。
第二，從建筑外形、戶(hù)型設計、精裝修風(fēng)格等方面體現高品質(zhì)。作為穩定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設計和使用功能上更符合客戶(hù)需求，包括獨立衛生設施、廚房操作區、就餐區、書(shū)寫(xiě)工作區、梳妝區、衣儲區等等；其中，獨立衛生設施與廚房操作區是必備內容；空間設計保證了公寓的私密性和居住氛圍，能夠建立一定的鄰里關(guān)系。公寓內有充足的車(chē)位。
第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請專(zhuān)業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入駐，可以提供24小時(shí)送餐、迎賓、導游、集成辦公、保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶(hù)的生活帶來(lái)極大便利。
第四，投資價(jià)值呈良好趨勢。中國入世后將會(huì )有更多的跨國公司企業(yè)來(lái)北京設立公司，中檔次、單位面積小的酒店式公寓相對較好管理，通常租金要比正規酒店低30%，會(huì )成為它們的首選；高檔次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長(cháng)，會(huì )成為中長(cháng)線(xiàn)投資者青睞的目標。另外，相對穩定的客源會(huì )給酒店式公寓帶來(lái)了相當可觀(guān)的租金收益。
酒店主要服務(wù)于三點(diǎn)：一是旅游、二是商業(yè)、三是會(huì )議。對于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權式酒店主要集中在風(fēng)景區和旅游點(diǎn)，所以多數為郊區項目。在功能上，商務(wù)相對少一些，主要是休閑度假。產(chǎn)權式酒店都是以住宅立項，沒(méi)有真正酒店的嚴格建設標準，所以能夠很好地控制成本。另外，產(chǎn)權式酒店項目在戶(hù)型設計上，多數延用舊式的酒店設計，沒(méi)有獨立的客廳和廚房，戶(hù)型面積十分單一。
隨著(zhù)假日經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展以及2008奧運的成功舉辦，以產(chǎn)權式酒店命名的項目會(huì )越來(lái)越多，也越來(lái)越有市場(chǎng)。特別是“分時(shí)度假+房產(chǎn)投資”的購買(mǎi)理念，以及委托專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )管理，對購房者有很大的吸引力。目前，市場(chǎng)上銷(xiāo)也些項目改變了傳統戶(hù)型（20－30平方米）的老模式，完全根據市場(chǎng)需要量身定作。銷(xiāo)售較好的有位于延慶風(fēng)景區的“美妙時(shí)光”，以及位于密云的世豪國際酒店等項目。
北京中天鴻森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃總監詹亦斌先生告訴記者，在2008年之前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有一個(gè)緊縮期，住宅和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)都會(huì )有一定的風(fēng)險。而產(chǎn)權式酒店就不同了，它有一個(gè)投資、經(jīng)營(yíng)、收益的過(guò)程。從長(cháng)遠角度考慮，是開(kāi)發(fā)商要發(fā)展的一個(gè)方向。相信在五年之內，這種產(chǎn)品會(huì )有很好的市場(chǎng)。
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[留言][短信][電郵][主頁(yè)][引用回復][搜索][獻花] 第6樓2005-10-18 14:58:00
目前，產(chǎn)權式酒店的市場(chǎng)優(yōu)勢：
第一，據權威數據表明，2002年北京市全市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8％，客房的平均房?jì)r(jià)為392元/間天，其中，旅游公寓利潤總額4.1億元，增長(cháng)46.3％；收入利潤率為27.9％，遠遠高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長(cháng)的平均水平。另外，我國每年的法定休息假期共有134天，為產(chǎn)權式酒店提供了一個(gè)廣闊市場(chǎng)空間。
第二，對投資者來(lái)講，產(chǎn)權式酒店擁有明確的產(chǎn)權作為投資憑證（一般是七成二十年按揭），具有很強的穩定性；業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險，直接獲得經(jīng)營(yíng)回報。由于該客房年度出租利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀(guān)的盈余，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付，就可享有類(lèi)似股東的權益，甚至實(shí)現“異地置業(yè)”。
第三，業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費居住權，還享有酒店統一提供的各種配套設施的使用權，所以該物業(yè)也可以作為郊區的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，可為企業(yè)節省一定的活動(dòng)資金。
第四，對于身處優(yōu)美風(fēng)景區的酒店式公寓，如果擁有特色餐飲和娛樂(lè )設施，如溫泉浴場(chǎng)、多功能運動(dòng)廳、嬉水樂(lè )園、特色酒吧等活動(dòng)設施，會(huì )吸引眾多的旅游人群；開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售產(chǎn)權式酒店的項目回籠資金，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，并借助國際酒店與旅游機構網(wǎng)絡(luò )提高客源數量與質(zhì)量，通常還可以帶來(lái)物業(yè)的增值效應。
投資價(jià)值各有千秋
隨著(zhù)酒店式公寓項目單價(jià)的急劇猛漲，平均價(jià)格都在50萬(wàn)元～60萬(wàn)元之間，甚至超過(guò)百萬(wàn)。這就意味著(zhù)其升值空間已經(jīng)不多，其風(fēng)險是可想而知的。而有些產(chǎn)品在設計和定位上存在著(zhù)先天缺陷，便會(huì )在相當程度上讓其投資價(jià)值大打折扣。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)是眾所周知的，風(fēng)險是顯而易見(jiàn)的。
北京凱迪寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃經(jīng)理譚子默認為，新一代的酒店式公寓可以在硬件建設和服務(wù)上再上一個(gè)臺階；另外，開(kāi)發(fā)商的承諾一定要兌現，不能只當作是普通產(chǎn)品來(lái)開(kāi)發(fā)。在銷(xiāo)售時(shí)，應該與物業(yè)管理公司、酒店服務(wù)公司協(xié)商好。
酒店式公寓的投資風(fēng)險特征：
1、居住功能差
一些改造的小戶(hù)型酒店式公寓，戶(hù)型單一，無(wú)獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格上有一些優(yōu)勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會(huì )讓投資貶值。
2、成本過(guò)高
由于酒店式式公寓的經(jīng)營(yíng)也相當非常復雜，所以定位時(shí)必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會(huì )增加成本，也會(huì )與市場(chǎng)脫節。另外，開(kāi)發(fā)商缺乏此類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，卻堅持自己經(jīng)營(yíng)，也會(huì )為交房后的矛盾留下隱患。
3、得房率低
多數酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無(wú)形之中抬高了其套內實(shí)際使用面積的折合單價(jià)，降低了其性?xún)r(jià)比，并直接影響其保值增值功能。
產(chǎn)權式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價(jià)值，更容易實(shí)現人們預期的投資目標，但它的分時(shí)度假和穩定的租金回報，也不容易實(shí)現。
曾從事產(chǎn)權式酒店項目開(kāi)發(fā)工作的殷先生告訴記者，這類(lèi)產(chǎn)品本身的一些概念如分時(shí)度假等，與中國人的生活習慣和節奏有很大出入，只能是一種短期行為。而此類(lèi)項目又多位于遠郊，自住當然不合適。如果是出租，問(wèn)題也不少。北方四季溫差很大，適合長(cháng)年旅游、度假的地方并不多，這就不具備產(chǎn)權式酒店開(kāi)發(fā)的大環(huán)境。與酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季節如何安排租金，以及打折的幅度，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一件難事，而購房者如何掌握這些情況就更困難了。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商多數都不太關(guān)心買(mǎi)房之后的事，出現很多問(wèn)題當然也就不意外。許多購買(mǎi)者都是被這類(lèi)項目的“低總價(jià)”、“分時(shí)度假”和“超值投資”等賣(mài)點(diǎn)所吸引，其實(shí)它的風(fēng)險要比酒店式公寓大很多。
產(chǎn)權式酒店的投資風(fēng)險特征：
1、有的產(chǎn)權式酒店檔次和定位不準確，不是太低就是太高，可能在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢，但從長(cháng)遠角度講，它根本不具備投資價(jià)值。開(kāi)發(fā)商只是在炒作一種概念，通過(guò)精心的包裝、策劃，希望早日出售回收資金。而一些盲目看好酒店投資物業(yè)的購房者不考察清楚就會(huì )上當受騙，每月要支付銀行的按揭還款和較高的物業(yè)費。
2、有些項目五證不全，甚至是鄉產(chǎn)權、村產(chǎn)權，再加上開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力不夠，沒(méi)有估計好開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的困難，一旦出現了資金周轉、延時(shí)交房等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)公司就臨陣退出，讓銀行和購房者都承受巨大損失。
3、一般來(lái)說(shuō)，出租年限長(cháng)可令回報更長(cháng)期穩定，也有利于酒店氣氛和品牌的形成?？墒?，面對市場(chǎng)上產(chǎn)權式酒店項目打出每年6%以上的回報率，購買(mǎi)前一定要考慮好該項目是否具備長(cháng)期出租的可能，租金是否受季節影響。開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的收益，是否還要交納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其他附加稅款。
誰(shuí)的生命力更長(cháng)
酒店式公寓與產(chǎn)權式酒店項目，經(jīng)過(guò)北京市場(chǎng)的預熱期后，開(kāi)始向成熟、理性的方向發(fā)展。目前，一些新上市的項目在開(kāi)發(fā)中，開(kāi)始避免早期項目的許多弊病,在許多方面嘗試創(chuàng )新，受到市場(chǎng)的認可。
位于廣渠門(mén)立交橋的金橋國際公寓，推出一款全新的55平方米“四明小戶(hù)型”（一居），即明廳、明臥、明廚、明衛，將性?xún)r(jià)比做到最佳。另外，由專(zhuān)業(yè)的酒店服務(wù)公司為業(yè)主提供的酒店式服務(wù)，包括基本服務(wù)、20余專(zhuān)項服務(wù)和特約服務(wù)，以及近10項酒店特有的無(wú)償服務(wù)等，讓業(yè)主真正體驗鉑金生活。
位于東三環(huán)勁松橋的富頓中心〔國際公寓〕，在樓體內進(jìn)行國際化功能分區，不同樓層采用不同的裝修風(fēng)格，以表現不同的異域風(fēng)情，并通過(guò)精巧的設計將使用率提升到80％。另外，通過(guò)24小時(shí)流動(dòng)警衛和24小時(shí)社區管理，實(shí)現星級酒店的生活品質(zhì)。
美妙時(shí)光是產(chǎn)權式酒店項目，在項目中設計有獨棟別墅、TOWNHOUSE、低密度的板式公寓，完全打破了傳統酒店的形態(tài)，再加上22項星級公館式的物業(yè)服務(wù)，以及周邊眾多風(fēng)景名勝，相信會(huì )打造一個(gè)完美的“第二居所”。
通過(guò)目前的市場(chǎng)上，做得比較到位、誠信度較高的酒店公寓和產(chǎn)權酒店的項目，我們看到了非主流產(chǎn)品流行的原因，也希望它們的出現和熱銷(xiāo)能扭轉人們對早期項目的看法，重新認識和接受這兩種產(chǎn)品。與此同時(shí)，我們也祝愿這兩種產(chǎn)品在一定的市場(chǎng)需求面前，能繼續保持高品質(zhì)的風(fēng)格，營(yíng)造高尚的人居生活方式。
產(chǎn)權式酒店起源于歐洲20世紀70年代，根據其用途，又可分為產(chǎn)權式商務(wù)酒店、產(chǎn)權式度假酒店等.
產(chǎn)權式酒店投資客戶(hù)的比例比酒店式公寓高許多。產(chǎn)權式酒店的最大賣(mài)點(diǎn)也是其投資價(jià)值。
以會(huì )展、度假為主，旅游觀(guān)光為輔”的酒店經(jīng)營(yíng)思路。
從傳統意義來(lái)講，酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。從長(cháng)期居住的角度看，它的售價(jià)要比租住真正酒店來(lái)得實(shí)惠。這類(lèi)產(chǎn)品的目標客戶(hù)主要針對外籍公司外派的高級員工、經(jīng)常出國的商人、國內大型私營(yíng)管理者等高階層人士，以及度長(cháng)假的家庭。酒店式公寓的賣(mài)點(diǎn)主要為從事商務(wù)活動(dòng)的公寓，另外它融入了更多居家氛圍。
市場(chǎng)上出現了一種建筑綜合體中理想的功能配比：寫(xiě)字樓50%，商業(yè)10%，酒店10%，公寓（含酒店式）25%，文化、休閑5%。
酒店主要服務(wù)于三點(diǎn)：一是旅游、二是商業(yè)、三是會(huì )議，產(chǎn)權式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。
策之以求道破天機，劃之以求導引潮流。策，意在深挖潛在規律，因為規律所引發(fā)的力量無(wú)以倫比；劃，意在掌握領(lǐng)先優(yōu)勢，因為優(yōu)勢所帶來(lái)的利益無(wú)人企及。
羊群效應也稱(chēng)“跟風(fēng)效應”，英文中將其描述為：TheGreater-fool-Game，意為“下家都是比你更大的傻瓜”。
